Доступна іпотека в Україні потребує нової моделі взаємодії між ключовими гравцями. Це питання стало одним з центральних на First Affordable Mortgage Forum 2026.
Проблема моделі, а не попиту
На ринку існує достатній обсяг готового або майже готового житла, яке могло б бути інтегроване в іпотечні програми, зокрема до програми «єОселя» або програм забезпечення житлом працівників. Попит на таке житло також є очевидним. Однак, ефективний фінансовий міст між пропозицією та попитом досі не сформований. Головна причина полягає у складній та фрагментованій структурі девелоперських проєктів. Наявність кількох юридичних осіб в межах одного проєкту (замовник будівництва, інвестиційний фонд, операційна компанія) ускладнює співпрацю з банками, які потребують єдиного зрозумілого партнера.
Європейська модель проти української реальності
У європейській практиці девелопер зазвичай об’єднує всі функції в одній юридичній особі та має під собою реальний актив – землю. В Україні ця система тільки формується. Хоча ринок рухається до більш прозорих моделей із залученням інвесторів та фондів, трансформація ще не завершена, що змушує банки об’єктивно оцінювати ризики. Існуючі ризики не є абстрактними, адже ринок вже переживав кризові ситуації, які продемонстрували, що навіть формально прозорі механізми не завжди гарантують стабільність.
Workforce housing: новий інструмент утримання людей
Модель workforce housing може стати ефективним інструментом не лише як соціальне рішення, але й як економічно виправданий механізм для бізнесу. Це зумовлено зміною ролі житла в економіці: основні покупці – це люди, яким житло потрібне для життя. Водночас, ці люди є цінним ресурсом для компаній. Тому девелопери зацікавлені не лише в продажах, але й у утриманні своєї робочої сили. Доступ до житла для робітничих та офісних спеціалістів стає критичним фактором мотивації.
Серед можливих механізмів реалізації моделі workforce housing:
- Участь девелопера у фінансуванні першого внеску.
- Компенсація процентної ставки на початкових етапах кредитування.
- Поручительство за співробітників.
Масштабування неможливе без участі держави
Навіть за умови готовності бізнесу, масштабування іпотечних програм для працівників неможливе без участі держави. На сьогодні фактично не існує юридично визначеної моделі іпотеки для працівників, оскільки ринок випереджає нормативну базу. Для успішного розвитку необхідна спільна робота держави, банків та девелоперів над правилами гри, що включає:
- Чітке регулювання.
- Механізми гарантій добудови.
- Можливість роботи із земельними активами.
- Інструменти зниження ризиків для банків.
За наявності ініціативи та доброї волі всіх учасників процесу, необхідні нормативні зміни можуть бути розроблені та впроваджені протягом 6-12 місяців.
Первинний ринок та «єОселя»: невідповідність параметрів
Аналітика показує, що в Києві майже відсутні об’єкти первинного ринку, які б повністю відповідали поточним умовам програми «єОселя». Це призводить до того, що частина потенційних покупців змушена звертати увагу на вторинний ринок. Для успішної трансформації галузі важливе посилення діалогу між державою та ринком, врахування позиції представників галузі при формуванні програм.
Загалом, галузь поступово переходить від режиму адаптації до довгострокового стратегічного планування, де ключову роль відіграє партнерство між державою та бізнесом. Пріоритетними залишаються спільна відповідальність усіх учасників ринку за майбутнє України.
Дізнатися більше на: propertytimes.com.ua