class=”bg-white border border-yellow-200 rounded mb-4 p-4″>
City One Development протягом більше десяти років систематично аналізує ринок нерухомості Києва.
Спираючись на власну аналітичну базу, компанія регулярно відстежує ціни на новобудови столиці, вивчає тенденції попиту та пропозиції, структуру ринку та поведінку покупців.
Підсумки 2025 року дозволяють аналізувати не лише числові показники, а й глибинні зміни, що відбуваються з первинним ринком житла Києва протягом четвертого року повномасштабної війни.
Загальна картина
2025 рік для первинного ринку житлової нерухомості Києва характеризувався спокійним відновленням без різких коливань. Ринок не відзначався ажіотажним попитом, проте й не демонстрував стагнації. Після періоду високої невизначеності покупці почали повертатися – обережно, вибірково, приділяючи особливу увагу якості, репутації девелопера та реалістичності термінів реалізації проєктів.
Середня вартість квадратного метра на первинному ринку станом на кінець 2025 року становила $2011, або 84,6 тис. грн. Річне зростання склало +3,3%. Важливо зазначити, що курс долара за цей рік зріс лише на 1%, досягнувши 42,07 грн/$.
Зростання цін відбувалося поступово, але стабільно. Це є суттєвим сигналом для ринку: підвищення вартості зумовлене реальним попитом та обмеженою пропозицією якісного житла, а не спекулятивними очікуваннями.
Ціноутворення
Динаміка середньої ціни на первинному ринку нерухомості Києва у 2025 році була такою:
-
перше півріччя 2025 року – спад на -1,2%;
-
друге півріччя 2025 року – підйом на +4,5%;
-
протягом 2025 року загалом – зростання на +3,3%.
Ринок пройшов через дві різні фази. На початку року спостерігався стриманий попит, що призвело до незначного коригування цін. Натомість друга половина року ознаменувалася зміною настроїв – збільшенням кількості угод та поверненням до плавного підвищення цін.
Загалом, 2025 рік завершився з помірним позитивним результатом. Таке зростання не є агресивним, але свідчить про здоровий розвиток ринку, що відновлюється. Важливим є й те, що подорожчання відбулося не лише через валютний фактор – ціни також зросли в доларовому еквіваленті, хоч і незначно.
Статистика та реальність
Однією з ключових особливостей 2025 року стала суттєва розбіжність між офіційною статистикою та реальною ситуацією на ринку. Середні показники цін залишаються “обтяженими” проєктами, які тривалий час перебувають у продажу, але фактично не будуються або законсервовані.
Якщо виключити ці об’єкти з розрахунків, то реальна середня вартість “активних” новобудов Києва сягає близько $2140/кв.м, що приблизно на 6-7% перевищує офіційні дані.
Такі проєкти створюють видимість доступного житла, одночасно системно знижуючи середню ціну на ринку. Аналіз виключно активних та ліквідних житлових комплексів виявляє іншу картину – реальна ринкова вартість є відчутно вищою.
Для потенційного покупця це означає: надмірно низька ціна сьогодні часто є індикатором ризику, а не вигідною пропозицією.
Структурні зміни ринку
Первинний ринок житла Києва зазнав значних структурних змін за останні роки, і 2025 рік лише посилив цю тенденцію.
Економ-клас практично зник як масовий сегмент. Якщо у 2014 році він займав близько 50% ринку, то у 2025 році – лише 3% пропозиції. Проєкти, які раніше позиціонувалися як економ, або повністю розпродані, або заморожені, або перекласифіковані в комфорт-клас. Покупці більше не готові миритися з мінімальними стандартами – навіть за складних економічних умов вони очікують базового рівня якості, сервісу та комфортного життєвого середовища.
Комфорт-клас став новим стандартом ринку і на сьогодні домінує, займаючи понад 50% пропозиції. Саме в цьому сегменті зосереджено основний попит.
Бізнес-клас утримує стабільну частку – приблизно 35%, демонструючи високу стійкість навіть у кризові періоди.
Преміум-сегмент залишається нішевим, але ціново стабільним. Його частка складає 8-10% попри скорочення кількості проєктів. Цей сегмент купують не масово, але усвідомлено.
Динаміка цін за класами
Спостерігалося зростання цін у всіх сегментах, але без різких стрибків. Найбільшу динаміку продемонстрували доступніші варіанти, що є логічним за умов обмеженої платоспроможності. Бізнес- та преміум-класи зростали повільніше, але саме вони залишаються найстабільнішими з точки зору ліквідності.
За підсумками року:
-
економ-клас – $1103/кв.м (+5%);
-
комфорт-клас – $1365/кв.м (+4%);
-
бізнес-клас – $2450/кв.м (+2%);
-
преміум-клас – $4596/кв.м (+4%).
Ціни в іноземній валюті протягом 2022-2025 років коливалися в досить вузькому діапазоні, а у другій половині 2025 року спостерігалося зростання у всіх сегментах. Ринок чітко продемонстрував: якість та класність проєкту мають більше значення, ніж агресивна ціна.
Нові проєкти
2025 рік не відзначився масовим запуском нових об’єктів, проте їх кількість є рекордною для столиці з огляду на умови війни. За даними City One Development, з початку року на ринок Києва вийшло 10 нових житлових комплексів.
Перша половина року була представлена переважно масштабними комплексами комфорт-класу, орієнтованими на масового покупця. Середня стартова ціна становила $1428/кв.м.
Друга половина року принесла на ринок проєкти бізнес- та преміум-класу з вищими стартовими цінами та складнішими концепціями. Середня стартова ціна становила $2727/кв.м.
Це свідчить про поступове повернення девелоперів до реалізації більш складних форматів та відновлення інвестиційного інтересу до ринку.
Ключові тенденції 2025 року
-
2025 рік зафіксував декілька фундаментальних тенденцій:
-
комфорт-клас остаточно став базовим стандартом ринку столиці, економ-клас зникає як окремий сегмент;
-
загальна кількість житлових комплексів на ринку за чотири роки війни скоротилася приблизно на 25%, що спричиняє дефіцит якісної пропозиції;
-
девелопери обережно запускають нові проєкти, орієнтуючись на платоспроможний попит та інвесторів;
-
нові проєкти мають вищу вартість порівняно із середніми ринковими показниками;
-
кількість нових ЖК є значною для четвертого року війни, але недостатньою для міста-мільйонника – пропозиція залишатиметься обмеженою, а доступного житла ставатиме менше;
-
якісні проєкти користуються попитом навіть у складних умовах;
-
конкуренція між девелоперами все більше зосереджується на продукті, а не лише на ціні.
Прогноз на 2026 рік
За умови збереження поточних макроекономічних та безпекових факторів, 2026 рік має всі передумови розпочатися з помірного зростання цін та подальшого дефіциту якісної пропозиції. Ринок вже пройшов найнижчу точку і поступово переходить до фази зростання, де ключову роль відіграватимуть надійність девелопера, продумана концепція та довгострокова цінність проєкту.
Дата: 26.12.2025