Нерухомість залишається одним із найбільш зрозумілих для українського інвестора активів. Однак, у 2026 році ключовим питанням стає вибір оптимального формату інвестування: житлова чи комерційна нерухомість, апартаменти чи дохідний будинок, пряме володіння чи інвестування через фонд.
Не менш важливим є визначення інвестиційної стратегії – орієнтація на регулярний орендний дохід чи на потенційне зростання вартості активу. Всі ці рішення приймаються інвестором в умовах повномасштабної війни, демографічних та міграційних змін, а також трансформації попиту на ринку нерухомості.
Під час панельної дискусії в рамках онлайн-конференції Invest Fest експерти обговорили ключові аспекти інвестування в нерухомість та надали відповіді на актуальні запитання.
На що звертати увагу під час інвестування в нерухомість
Експерти наголосили на відсутності універсального формату нерухомості для інвестування. Вибір повинен базуватися на конкретних інвестиційних цілях та фінансових можливостях інвестора. Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості, підкреслила важливість операційної моделі об’єкта, розуміння джерел його ліквідності та ролі оператора.
Вона навела приклад динаміки ринку нерухомості в західних регіонах України, зазначивши, що за 2 квартал 2026 року середнє зростання вартості квадратного метра становило близько 12%, тоді як у Львові та Ужгороді цей показник сягнув 13-15%. Зростання цін на квартири в Тернополі за рік склало 30%. Однак, варто враховувати, що регіональні ринки розвиваються за власними траєкторіями.
За словами Берещак, інвестування в західні регіони як універсальна стратегія втратило свою актуальність після першого року повномасштабного вторгнення. Натомість, центральні регіони, такі як Рівне, Вінниця та Полтава, демонструють зростання вартості квадратного метра на рівні 15-23% на рік, що робить їх привабливими для інвесторів.
Формати нерухомості, до інвестування в які варто підходити з обережністю, включають хайпові бізнес-моделі, що виникають ситуативно, та, певною мірою, апарт-готелі, якщо їхня модель не підкріплена реальним попитом. Віктор Забоєнко, співзасновник та CEO FERO Development, застеріг від інвестицій у трендові, але необґрунтовані бізнес-моделі.
Як обирати об’єкт
Віктор Забоєнко визначив три ключові критерії вибору інвестиційного об’єкта: безпечність, ліквідність та дохідність. Безпечність охоплює оцінку локації, інфраструктури та законодавчих аспектів. Важливою є оцінка драйверів розвитку конкретної локації, адже за їх відсутності інвестиція стає ризикованою.
Віктор Бойчук, комерційний директор S1 REIT, зазначив, що війна трансформувала структуру попиту, зробивши інвесторів більш обережними. Ключовими вимогами до об’єктів стали наявність укриття, автономність систем опалення та електроживлення, а також додаткові зони комфорту.
Окремо експерти розглянули питання вибору між українською та закордонною нерухомістю.
Інвестування в українську нерухомість може забезпечити премію за ризик та значний потенціал переоцінки активу. Водночас, Віктор Забоєнко наголосив на важливості для інвесторів об’єктивної оцінки власних можливостей, досвіду та врахування можливих ризиків. Він рекомендував обирати той ринок, який інвестор знає найкраще, а інвестиції за кордон розглядати як інструмент диверсифікації при наявності відповідного досвіду та капіталу.
Експерти також підкреслили важливість диверсифікації інвестицій. Віктор Бойчук зазначив, що диверсифікація може бути досягнута не лише через інвестиції в різні географічні локації, а й через розподіл коштів відповідно до рівня інвестиційного ризику, зокрема, за допомогою колективних інвестиційних фондів.
Вікторія Берещак розглядає диверсифікацію як можливість інвестувати в різні моделі та сценарії. На її думку, при наявності $20-30 тис. доларів, доцільно частково інвестувати в фонди (з обережністю), а також розглянути придбання невеликого, ліквідного об’єкта комерційної нерухомості в складі житлового комплексу з високою прохідністю, наприклад, приміщення під кав’ярню.
Прямі інвестиції чи REIT
Щодо вибору між прямим володінням нерухомістю та інвестуванням через REIT-фонди, експерти висловили різні погляди.
Віктор Забоєнко вважає пряме володіння одним із найкращих способів інвестування, проте визнає, що не кожен інвестор має достатню експертизу або капітал для вибору вдалого об’єкта.
Віктор Бойчук відзначив переваги REIT-фондів: доступність для широкого кола інвесторів (від 1 тис. гривень), можливість диверсифікації, відсутність необхідності операційної залученості та регулювання з боку НКЦПФР.
Вікторія Берещак радить перед вибором формату інвестування відповісти на ключові питання: визначити мету інвестиції, оцінити готовність до операційного управління та проаналізувати платоспроможний попит на горизонті 5-10 років. Важливим є також оцінка поведінки кінцевого споживача та здатності квадратних метрів генерувати додану вартість.
За даними порталу: news.finance.ua