Інвестуючи в закордонну нерухомість, необхідно ретельно аналізувати юридичні аспекти та процес входження на ринок, щоб уникнути фінансових втрат.
Під час онлайн-конференції Invest Fest практикуючий юрист з 12-річним досвідом інвестування в нерухомість та власник групи компаній в ОАЕ Олександр Логачов наголосив на важливості розуміння форм власності для іноземців. Він виділив два основні типи: freehold, що передбачає повне право власності, та leasehold, який надає довготривале право оренди та обмежене використання об’єкта.
Азійські та африканські ринки, за словами спікера, є складнішими з юридичної точки зору. Загалом, при виборі юрисдикції для інвестицій в нерухомість, інвестору слід враховувати чотири основні критерії.
Як аналізувати країну для вкладень у нерухомість
1. Економіка та цикли ринку нерухомості. Необхідно розуміти фази зростання, стагнації та падіння ринку. Тривалість таких циклів суттєво відрізняється: в Україні до повномасштабного вторгнення вони тривали близько чотирьох років, у Європі — близько 10 років, а в ОАЕ — близько 12 років. Важливо визначити, на якому етапі ринкового циклу відбувається входження в актив.
2. Юридична захищеність та правові аспекти. Навіть на ринках, що здаються безпечними для іноземних інвесторів, таких як ОАЕ, існують ризики. Серед них — затримки або незавершення будівництва, а також інші юридичні нюанси, які потребують ретельного аналізу.
3. Геополітична ситуація. Це включає територіальні суперечки та інші геополітичні ризики. Навіть після покращення ситуації, як у Грузії, певні ризики можуть залишатися. Це особливо важливо враховувати, враховуючи довгостроковий характер інвестицій в нерухомість.
4. Історичний контекст регіону. Аналіз попереднього розвитку регіону допомагає оцінити потенційні ризики та перспективи інвестування.
Серед країн, що забезпечують належний рівень захисту іноземних інвесторів, Логачов рекомендує розглядати Іспанію, Німеччину, Польщу, Кіпр та Болгарію.
Вибір закордонного ринку нерухомості вимагає чіткого розуміння ризиків та гарантій, що надаються власнику активу. Це передбачає вивчення історії забудовника, механізмів захисту, передбачених юрисдикцією, та способів захисту прав іноземного інвестора. Особливу увагу слід приділяти земельному питанню та відповідності правового статусу титулів на нерухомість вимогам конкретної юрисдикції.
Ефективність практичних механізмів захисту прав може суттєво відрізнятися від нормативних гарантій. Тому важливо оцінювати не тільки законодавчі норми, але й реальну здатність держави забезпечувати їх виконання.
Серед юрисдикцій з нижчим рівнем гарантій експерт виділив Чорногорію та Албанію. Незважаючи на нижчий поріг входу, захист інвестора тут значною мірою залежить від конкретного забудовника, а не від державних механізмів. Ринок Албанії потребує особливої уваги при виборі об’єкта інвестування.
В азійському регіоні, зокрема в Камбоджі, іноземцям заборонено купувати нерухомість, розташовану на землі; інвестувати можна лише в об’єкти, що починаються від другого поверху. Аналогічні обмеження існують на Балі, у В’єтнамі, Занзібарі, Таїланді та на Філіппінах.
З позитивного боку, Грузія, Казахстан, Азербайджан, Киргизстан та Узбекистан демонструють стабільне зростання ВВП та перебувають на стадії циклічного підйому.
ОАЕ та Туреччина також демонструють привабливі умови. ОАЕ забезпечують сильний контроль за грошима покупця, тоді як Туреччина надає право власності з першого дня, але встановлює географічні квоти.
Рівні захисту грошей інвестора можна класифікувати наступним чином:
- Держфонди та гарантії: ринки ЄС.
- Escrow та реєстровий титул: ОАЕ та Туреччина.
- Банківська гарантія: Балкани та Грузія.
- Тільки контракт: Азія.
Щодо податків, ОАЕ виділяються нульовим податком на прибуток. Натомість, європейські країни, такі як Німеччина, Кіпр та Іспанія, мають вищі податкові ставки на прибуток від нерухомості.
Які юридичні нюанси враховувати
Серед потенційно проблемних питань, які потребують уваги інвесторів, — спадкування та “okupas” (незаконне заселення нерухомості). Нові регуляції в деяких юрисдикціях спрямовані на спрощення процедури виселення незаконних мешканців.
Стосовно спадкування, в ОАЕ без заповіту застосовуються норми шаріату. У країнах ЄС можливий вибір права держави громадянства. В азійських країнах може йтися про спадкування права оренди, а не права власності.
Щодо українського ринку нерухомості, існує попит з боку іноземців, але бракує інструментів для комфортного входу, таких як можливість дистанційного оформлення угод та гарантований вивід доходу за кордон. Створення таких механізмів могло б стимулювати іноземні інвестиції.
Наразі іноземці в Україні можуть володіти житловою нерухомістю, але існують обмеження щодо набуття права власності на земельні ділянки. Фактори, що ускладнюють інвестування, включають необхідність отримання ІПН, особистої присутності та валютні обмеження.
Насамкінець, Логачов наголосив, що ключовим фактором захисту інвестора є репутація забудовника, яка оцінюється за такими параметрами:
- Зданий портфель: кількість успішно завершених об’єктів та можливі затримки порівняно з договором.
- Фінансування: частка власного капіталу, використання коштів покупців, співпраця з банками, рівень боргового навантаження.
- Судова історія: аналіз судових позовів з боку покупців та підрядників та їх результатів.
- Поведінка в кризових ситуаціях: дії компанії у 2008 та 2020 роках (добудова, заморожування проектів, перегляд угод).
Дізнатися більше на: news.finance.ua