Резюме статті
Іпотечні спреди залишаються близькими до норми, що запобігає зростанню ставок за іпотекою вище 7%, навіть при підвищенні 10-річних казначейських облігацій. Основним драйвером довгострокової ставки є інфляційні ризики, пов’язані з конфліктами, тоді як дані щодо житла показують помірне зростання запасів та незначне зниження попиту.
Минулого тижня міністр фінансів Скотт Бессент зробив важливу заяву для стабілізації довгострокового сегменту ринку облігацій – план викупу боргу, який розпочнеться 9 вересня. Це розглядається як оборонний крок, що слідує за інтервенцією на ринку єни за допомогою євро, а не доларів. Казначейство має можливість випускати короткострокові боргові зобов’язання, уникаючи довгострокових, і контролювати криву дохідності за необхідності. Проте, наразі ринок облігацій не реагує, а ставки за іпотекою близькі до річних максимумів.
Після оголошення Казначейства від 19 серпня відбулося одноденне зростання прибутковості облігацій, але наступного дня ці здобутки були втрачені. На вихідних звалилася угода щодо тарифів з Канадою, що призвело до запровадження США 50% мит на канадські товари, і Канада обіцяє відповісти.
Чому жодні заходи адміністрації Трампа для зниження ставок не спрацювали?
Тому що ключовою проблемою залишається конфлікт з Іраном; угода ще не досягнута. Якщо проаналізувати динаміку прибутковості облігацій, то ескалація або погані новини щодо конфлікту з Іраном призводять до зростання прибутковості облігацій. Єдиний недавній випадок, коли прибутковість облігацій знизилася, був пов’язаний з можливістю безпечного проходу нафтових танкерів через Ормузьку протоку. Федеральна резервна система також стурбована цим конфліктом, що спричиняє шок пропозиції, і деякі її представники використовують це як аргумент для підвищення ставок.
10-річна прибутковість та ставки за іпотекою
У прогнозі HousingWire на 2026 рік прогнозувалися наступні діапазони:
- Ставки за іпотекою між 5,75% та 6,75%
- 10-річна прибутковість коливатиметься між 3,80% та 4,60%
Федеральна резервна система наразі займає жорстку позицію щодо підвищення ставок, і бум у сфері штучного інтелекту також викликає занепокоєння. Минулого тижня 10-річна прибутковість дещо зросла після короткочасного зниження після оголошення Бессента. Фактично, єдиний значний стійкий рух дохідності вниз останнім часом був пов’язаний з тимчасовою угодою з Іраном та рухом нафтових танкерів.
Минуло шість місяців з початку конфлікту, і зараз ми наближаємося до запровадження жорстких економічних санкцій проти Ірану. Якщо ми прагнемо до нижчих ставок, ми знаємо, що потрібно робити.
Іпотечні спреди
Іпотечні спреди знову врятували ситуацію, утримуючи ставки за іпотекою нижче 7% ще один тиждень. Не так давно я писав про те, чому ставками вище 7% буде важко досягти. Дивно думати, що, незважаючи на всю драму 2026 року, ставки ще не перевищили 7%, але спреди мають свої межі.
Щоб ставки перевищили 7%, конфлікт з Іраном мав би серйозно загостритися, спричинивши тривале зростання цін на нафту та дизельне паливо. Ціни на дизельне паливо знову різко зросли, але WTI нафта не перевищила $100, тому іпотечні спреди знову розширилися. Окрім усього іншого минулого тижня, зірвалися торгові переговори з Канадою.
Історично, іпотечні спреди коливалися від 1,60% до 1,80%. Минулого тижня спреди становили 1,96%, знизившись з 1,99% тижнем раніше.
Порівняймо минулотижневі ставки за іпотекою з тим, якими вони були б за останні три роки, враховуючи поточний рівень 10-річної прибутковості:
- Якби ми мали найгірші рівні іпотечних спредів 2023 року, ставки за іпотекою сьогодні становили б 7,92%, а не 6,77%.
- Якби ми мали найгірші рівні 2024 року, ставки за іпотекою сьогодні становили б 7,54%.
- Якби ми мали найгірші рівні 2025 року, ставки за іпотекою сьогодні становили б 7,35%.
Щотижневі незавершені продажі
Наші дані щодо незавершених продажів житла надають перспективу тиждень за тижнем, хоча свята та короткострокові коливання можуть впливати на результати. Ці дані зазвичай відображаються в статистиці продажів через 30-60 днів.
Тепер, коли ми провели більше часу вище мого ключового рівня ставок за іпотекою 6,64%, сповільнення продажів стало більш очевидним, хоча це ще не велике сповільнення. Протягом останніх кількох років, коли ставки наближалися до 6%, попит на житло зростав; потім це зростання згасало, коли ставки перевищували 6,64%. Однак, це невелике зниження в річному вираженні, і порівняння стають складнішими для відображення зростання на решту року, оскільки минулого року ставки за іпотекою знижувалися. Це пов’язано з тим, що ставки за іпотекою ще не перевищили 7%, як це було в минулі три роки. Крім того, зростання цін сповільнилося за останні два роки, що дещо покращило доступність житла.
Ось дані щодо незавершених продажів за минулий тиждень за останні два роки:
- 2026: 66 177
- 2025: 67 173
Дані про заявки на купівлю
Дані про заявки на купівлю, які охоплюють період від 30 до 90 днів, свідчать про зниження активності, оскільки ставки за іпотекою перевищили 6,64%. До певного часу заявки на купівлю щотижня зростали порівняно з минулим роком, але останнім часом ми спостерігали чотири незначні негативні показники в річному вираженні. Це не є незвичним для ставок за іпотекою вище 6,64%. Однак, на відміну від попередніх років, ми не спостерігаємо великого спаду в заявках на купівлю, в основному тому, що ставки за іпотекою все ще залишаються нижчими за 7%. Минулого тижня спостерігалося зростання на 2% порівняно з попереднім тижнем, але заявки були на 3% нижчими в річному вираженні.
Ось статистичні дані щодо заявок на купівлю за 2026 рік:
- 13 позитивних показників тиждень до тижня
- 17 негативних показників тиждень до тижня
- 2 нейтральних показників тиждень до тижня
- 10 тижнів двозначного зростання в річному вираженні
- 25 тижнів позитивного зростання в річному вираженні
- 6 негативних показників у річному вираженні
Запаси житла
Рівень запасів житла цього року є досить помірним, але зі зростанням ставок за іпотекою вище 6,64% зростання запасів прискорилося, і порівняння з минулим роком полегшать показ зростання на решту року. Це пов’язано з тим, що минулого року ставки за іпотекою знижувалися, а зростання запасів значно сповільнилося. Минулого тижня ми спостерігали помірне тижневе зростання, а річне зростання тепер становить 1,57%, навіть при підвищених ставках та полегшених порівняннях для демонстрації зростання.
- Зміна запасів за тиждень (14-21 серпня): Запаси зросли з 871 063 до 874 784
- Відповідний тиждень минулого року (15-22 серпня): Запаси зросли з 860 055 до 861 226
Нові оголошення
Кількість нових оголошень перебуває в традиційному сезонному спаді. На мою думку, це був найкращий рік для нових оголошень з моменту зростання ставок у 2022 році. Незважаючи на те, що ми ще не повернулися до нормальних показників нових оголошень, цього року ми наблизилися до цього.
Зазвичай, кількість нових оголошень у пікові періоди становить від 80 000 до 100 000 щотижня. Для тих, хто вважає, що дані про нові оголошення подібні до періоду “бульбашки” на ринку житла, варто зазначити: в той час нові оголошення становили від 250 000 до 400 000 щотижня протягом кількох років.
Ось дані щодо нових оголошень за минулий тиждень за останні два роки:
- 2026: 68 440
- 2025: 66 818
Відсоток зниження цін
Зазвичай, близько третини будинків зазнають зниження цін перед продажем, що відображає динамічний характер ринку житла. Загалом, відсоток зниження цін цього року був нижчим, ніж минулого. Зараз, з огляду на зростання ставок за іпотекою порівняно з минулим роком, я очікую, що річне зниження скоротиться і врешті-решт стане таким же, як минулого року, або вищим. Цього тижня ми наблизилися до паритету більше, ніж раніше.
У своєму прогнозі цін на житло на 2026 рік я передбачав загальнонаціональне зниження на 0,62% за рік. Зростання цін на житло цього року фактично стоїть на місці, і досягти мого прогнозу -0,62% може бути складно, оскільки більшість індексів цін на житло показують зростання від 1% до 2%. Однак, знову ж таки, із зростанням ставок, я можу виявитися правим у 2026 році.
Відсоток зниження цін за минулий тиждень:
- 2026: 41,97%
- 2025: 42%
Наступний тиждень: Іран, Канада, продажі нового житла, ціни на житло, ВВП та дані щодо інфляції
На цьому тижні буде багато економічних даних, а також аукціони облігацій та виступи представників ФРС. Проте, я хочу побачити, як 10-річна прибутковість буде реагувати на новини щодо Ірану та Канади, за умови відсутності новин щодо торгової війни з Канадою.
Багато що відбувається тут і в усьому світі, і оскільки уряд США робить усе можливе, щоб стабілізувати ринок облігацій, мені буде цікаво спостерігати за поведінкою 10-річної прибутковості після завершення конфлікту з Іраном. Є вагомі підстави вважати, що ми можемо побачити більш стійкий рух до зниження, як тільки цей конфлікт та будь-які нові торгові війни з країнами будуть врегульовані, оскільки дії Казначейства свідчать про те, що зниження ставок є пріоритетом, а проміжні вибори наближаються.
Оригінал статті: www.housingwire.com