У другому кварталі 2026 року інвестори здійснили 273 000 покупок житла на ринку США, що приблизно на 40 000 менше порівняно з попереднім роком. Це падіння, переважно, пов’язане зі скороченням активності з боку великих інвесторів.
Підсумки аналізу
Згідно з аналізом компанії Cotality від 3 вересня 2026 року, інвестори становили 27% від загальної кількості покупок приватних будинків у США в період з березня по червень 2026 року. Це на 1% менше порівняно з кінцем першого кварталу.
Таке зниження відповідає типовій сезонній динаміці, оскільки активність покупців-власників житла традиційно зростає протягом літніх місяців. Проте, рівень інвестиційної активності залишається вищим, ніж у більшості періодів 2010-х років, коли інвестори складали менше 20% від загальної кількості покупок приватних будинків.
У другому кварталі інвестори здійснили близько 273 000 покупок, що приблизно на 40 000 менше порівняно з аналогічним періодом минулого року. Компанія Cotality зазначає, що близько 10 000 цього скорочення припало на так званих “мега-інвесторів” (тих, хто володіє щонайменше 1 000 об’єктів нерухомості).
«Частка інвесторів у другому кварталі 2026 року зменшилася, але це є типовим явищем для літнього періоду», – зазначив Том Мелоун, головний економіст Cotality. «Більш показовою є загальна динаміка обсягів. Інвестори здійснили приблизно на 40 000 менше покупок порівняно з другим кварталом 2025 року, причому близько 10 000 цього скорочення припало на мега-інвесторів. Це значне падіння, враховуючи їхню незначну частку на ринку, що свідчить про те, що запропоновані обмеження для інституційних інвесторів мали негайний охолоджуючий ефект».
Мелоун додав, що «справжнім випробуванням» стане третій квартал 2026 року, після того, як Закон про шлях до житла 21-го століття та його поріг у 350 будинків для інституційних власників офіційно набули чинності.
«Ми побачимо, чи це було постійним відступом, чи просто паузою, поки інвестори чекали на чіткий шлях вперед», – сказав він.
Дані Cotality свідчать, що активність найбільших інвесторів почала знижуватися ще до ухвалення закону. Мелоун зазначив, що падіння було особливо помітним у січні, коли законопроект був внесений до розгляду.
«Спостерігається реальний різкий розрив», – сказав Мелоун у розмові з HousingWire. «Їхня частка впала з 2,5% від усіх покупок до 1,3% від усіх покупок».
Мелоун вважає, що масштаби та час падіння вказують на те, що законодавство, а не загальні ринкові умови, було основним фактором.
«Єдиною реальною порівнянною подією, коли мега-інвестори так сильно скоротили свою активність, був 2022 рік, коли всі iBuyers пішли з ринку», – сказав він. «Отже, це лише два випадки в наших даних, коли ми спостерігали таке падіння».
Масштаб має значення
Мега-інвестори (власники щонайменше 1 000 об’єктів нерухомості) у першій половині 2026 року здійснювали в середньому близько 4 500 покупок на місяць, що на 40% менше порівняно з першою половиною 2025 року.
Інвестори, які володіють від 100 до 999 об’єктів (великі інвестори), скоротили обсяг своїх придбань на 21% порівняно з минулим роком, тоді як інвестори, що володіють від 10 до 99 об’єктів (середні інвестори), зменшили кількість покупок на 17%. Інвестори, які володіють від трьох до дев’яти об’єктів (малі інвестори), продемонстрували зниження на 3%.
Вплив на дрібніших інвесторів може стати більш значущим, якщо великі інвестори залишаться поза ринком, зазначає Мелоун. Високий попит на оренду, у поєднанні з високими цінами на житло та відсотковими ставками за іпотекою, може створити можливість для дрібніших інвесторів заповнити частину цього розриву.
«Припустимо, вони залишаться поза ринком, або навіть якщо вони повернуться, то не в тій кількості, в якій були раніше», – сказав Мелоун. «Попит на оренду залишається високим, оскільки недоступність житла залишається дуже високою, з високими цінами та високими ставками».
Дані Cotality показали певне зростання покупок з боку дрібних інвесторів, коли більші інвестори відступили, хоча активність інвесторів, які володіють від трьох до дев’яти об’єктів, згодом дещо знизилася. Мелоун вважає, що це зниження більше відповідає звичайним сезонним закономірностям.
Третій квартал надасть більше інформації
Третій квартал може дати раннє уявлення про те, чи мають намір великі інвестори повернутися на ринок приватних будинків.
«Я припускаю, що вони відновлять свою активність, але не до того рівня, що був раніше», – сказав Мелоун.
Мелоун також припустив, що деякі інституційні інвестори можуть перенаправити свій капітал на придбання новобудов, а не існуючого житла, залежно від того, як будуть застосовуватися винятки із закону.
«Будівництво для оренди (built-to-rent) є винятком із цього законодавства, тому мене б не здивувало, якби деякі з тих, хто купує існуюче житло, замість цього вирішили спрямувати цей капітал на нове будівництво та подібні проекти», – сказав він.
Винятки із закону включають певні внутрішньоінвестиційні переведення та об’єкти, в які було вкладено щонайменше 15 000 доларів США капітальних покращень. Ці положення можуть вплинути на те, як інституційні інвестори розподілятимуть капітал у майбутньому.
Не викликає занепокоєння для загального ринку житла
Мелоун зазначив, що зниження активності інституційних інвесторів не обов’язково викликає серйозне занепокоєння для загального ринку житла чи оренди, оскільки великі інвестори становлять відносно малу частку загального ринку.
Cotality не виявила жодного вимірного впливу на ціни на житло чи орендну плату в містах, де спостерігалося зниження інвестиційної активності, зазначив Мелоун. Він додав, що більш локальні ефекти можуть виявитися пізніше, оскільки на рівні сусідів відбувається менше транзакцій.
Незважаючи на фокус на інституційних інвесторах, Мелоун підкреслив, що найбільші інвестори залишаються відносно невеликою частиною загального ринку. Однак їхній вплив може бути більш помітним для індивідуальних покупців житла, які безпосередньо з ними конкурують.
Мелоун пояснив, що великі інвестори часто сплачують готівкою та можуть відмовлятися від вимог щодо фінансування, оцінки, а в деяких випадках – і від інспекції. Це може ускладнити конкуренцію для індивідуальних покупців за об’єкт нерухомості, особливо коли інвестор виявляє до нього особливий інтерес.
«Є підстави для співчуття до покупців, і можна зрозуміти, звідки береться розчарування», – сказав Мелоун. «Але це просто не є настільки поширеним явищем, щоб стати загальною історією».
За даними порталу: www.housingwire.com