Ключові висновки
Джордж Моралес, голова робочої групи MISMO з реверсних іпотек, наголошує, що стандартизація покликана зменшити технологічні бар’єри для кредиторів, які виходять на ринок. За його словами, пропрієтарні та портфельні реверсні іпотеки становлять близько 50% усіх реверсних видач у США, включно з варіантами другого застави. Стандарти MISMO мають на меті зменшити тертя в технологіях на всіх етапах: від видачі до вторинного ринку та обслуговування.
Індустрія реверсних іпотек продовжує розвиватися, виходячи за межі традиційних HECM (Home Equity Conversion Mortgage). Експерти вважають, що ширше впровадження альтернативних продуктів для випуску домашнього капіталу залежатиме від полегшення їх пропозиції для кредиторів і брокерів.
Це повідомлення Джордж Моралес — директор з доходів компанії B.E. Home Finance та голова робочої групи MISMO (Mortgage Industry Standards Maintenance Organization) з розробки реверсних іпотек — поділився в інтерв’ю для Reverse Mortgage Daily.
Моралес обговорив зростаючу популярність пропрієтарних реверсних іпотек, підходи кредиторів до виходу на цей ринок та зусилля зі стандартизації даних реверсних іпотек у процесах видачі, вторинного ринку та обслуговування.
Примітка редактора: ця розмова відредагована для стислості та ясності.
Сара Волак: Як, на Вашу думку, змінилося сприйняття ринку реверсних іпотек за останні роки, і які шляхи роблять кредитори, щоб зробити продукт більш масштабованим та зручним для клієнтів?
Джордж Моралес: Я вважаю, що галузь продовжує розвиватися, оскільки кредитори шукають більше бізнесу, більше угод для закриття та фінансування. Ми бачимо, як компанії інвестують або навіть створюють нові підрозділи чи команди з реверсних іпотек у рамках компаній, що займаються прямими іпотеками.
Ця тенденція, безсумнівно, триває, оскільки все більше людей прагнуть вийти на ринок реверсних іпотек, щоб знайти більше угод, особливо враховуючи поточне середовище процентних ставок.
Волак: Чи спостерігається це через нові продукти? Очевидно, були придбання, як-от угода між Finance of America та Onity Mortgage. Чи передбачаєте Ви, що це стане тенденцією, коли кредитори прагнутимуть масштабуватися та потенційно залучити більше людських ресурсів у свої відділи реверсних іпотек?
Моралес: Це майже як підхід “повзуча-ходьба-біг”. Це те, що я помітив. Традиційні кредитори прямих іпотек, ймовірно, почнуть з того, що виступатимуть як брокери, знаходячи або встановлюючи партнерські відносини з кредиторами реверсних іпотек, зберігаючи це як брокерські відносини.
З часом, у міру зростання та набуття впевненості у лінійці доступних продуктів реверсних іпотек, вони, ймовірно, перейдуть до наступної фази, яка може бути свого роду кореспондентськими або гібридними кореспондентськими відносинами. Традиційна компанія прямих іпотек зможе в такому випадку закривати та фінансувати реверсну іпотеку від свого імені, а потім негайно продавати її кредитору або інвестору реверсних іпотек, такому як Finance of America або Mutual of Omaha.
Волак: Ви згадали про зростання комфорту з продуктами, і це те, про що я багато чую, особливо у зв’язку зі зростанням пропрієтарних продуктів. Чи можете Ви розповісти більше про ці продукти та відгуки, які Ви отримуєте від галузі?
Моралес: Цікаво, що пропрієтарні продукти є відносно новими порівняно з HECM від FHA, але вони не настільки нові. Вони існують щонайменше п’ять років або більше. Новою є популярність цих продуктів. Якщо подивитися на обсяги видачі в США, я вважаю, що остання цифра, яку я чув, становить близько 50% усіх реверсних іпотек, які тепер є пропрієтарними або портфельними. Це означає, що зростає кількість інших видів продуктів, і, зокрема, продуктів другого застави.
Іноді споживачі, старші домовласники, можуть мати першу іпотеку з вигідними умовами. Вони можуть мати дуже низьку процентну ставку за першою іпотекою, тому не хочуть відмовлятися від неї, але їм потрібен доступ до домашнього капіталу.
Зараз у нас є продукти реверсних іпотек, які можуть бути другими заставами. Це означає, що вони можуть залишити першу іпотеку з низькою процентною ставкою. Вони можуть залишити її недоторканою, а натомість отримати позику під заставу власного капіталу, використовуючи продукт реверсної іпотеки другого застави, який, як і раніше, передбачає добровільні платежі. Обов’язкових платежів немає, крім, звичайно, сплати податків та страхування.
Серед продуктів реверсних іпотек, що з’являються зараз, є більше продуктів другого застави, або навіть деякі гібридні реверсні та прямі іпотечні продукти від кількох кредиторів. Це більше схоже на HELOC (Home Equity Line of Credit) для пенсіонерів, якщо хочете. Зараз цього стає більше.
Загалом, кредитування під заставу власного капіталу в США зростає. Зараз відбувається значно більше кредитування під заставу власного капіталу. Індустрія реверсних іпотек адаптувалася до цієї тенденції і забезпечила наявність продуктів, які мають сенс для споживачів, що шукають щось, що більше схоже на HELOC.
Волак: Давайте перейдемо до Вашої роботи в MISMO. Розкажіть більше про Вашу роль та над чим Ви зараз працюєте.
Моралес: Мені випала честь працювати з експертами з галузі реверсних іпотек приблизно двічі на місяць. Ми збираємося разом із фасилітатором, який є нашим експертом MISMO, а також з експертами з галузі реверсних іпотек.
Ми збираємося приблизно двічі на місяць і працюємо над тим, щоб Словник MISMO включав мову, фрази та терміни, пов’язані з реверсними іпотеками. Це те, що ми робимо кожного разу, коли зустрічаємося. Ми переглядаємо та постійно додаємо нові терміни.
Наприклад, близько півтора року тому ми завершили роботу над усією мовою та елементами даних, необхідними для видачі реверсної іпотеки. Ми завершили розробку стандартів даних для видачі, які зараз існують у стандарті MISMO.
Наразі ми працюємо над другою частиною світу реверсних іпотек, додаючи до Словника MISMO стандарти даних, або визначення, що стосуються вторинного ринку. Ми виконали близько 75% цього завдання, після чого перейдемо до роботи над частиною обслуговування реверсних іпотек та додамо всі стандарти даних, пов’язані з обслуговуванням, до Словника MISMO.
Волак: Як формується ця група, щоб забезпечити охоплення всіх аспектів?
Моралес: Це дуже детальна робота. Це дуже детальна та виснажлива робота. Саме тому вона потребує так багато часу, щоб пройти через усе та переконатися, що ми все охопили. У нас є експерти з реверсних іпотек та експерти MISMO в одній віртуальній кімнаті, і ми проходимо по рядках через Excel-таблицю, яка містить усі елементи та дані, що використовуються в сфері реверсних іпотек.
Ми шукаємо відповідності, які вже існують у Словнику MISMO. Коли відповідності немає, ми створюємо нове поле для реверсної іпотечної мови або поля даних, яке ще не присутнє в стандарті MISMO.
Отже, це багато зіставлення мови прямих іпотек із мовою реверсних. Є багато перетину, але в багатьох випадках є й нові слоти або місця, які нам доводиться створювати, щоб вмістити щось, що є специфічним для реверсних іпотек.
Волак: Очевидно, що це дуже різні продукти, але чи знайшли Ви якісь перетини, які можуть бути корисними при розробці стандартів?
Моралес: Так, звичайно. Зрештою, це іпотека, чи не так? Так само, як і традиційна іпотека. Реверсні іпотеки — це просто іпотеки. Багато стандартної мови іпотеки збігається з тією, яку використовують для реверсних іпотек. Прості речі, як-от ім’я, прізвище, дата народження, адреса, адреса нерухомості, процентні ставки — все це актуально, незалежно від того, чи це реверсна, чи традиційна пряма іпотека.
Саме ті елементи, яких немає у світі прямих іпотек, ми вводимо до стандартів MISMO. Вся мета цієї роботи полягає в тому, щоб, коли кредитори захочуть вийти на ринок реверсних іпотек, технології не стали бар’єром для входу.
Вся причина, чому ми це робимо, полягає в зниженні бар’єру для входу та розширенні дистрибуції. Індустрія реверсних іпотек в цілому потребує та завжди шукає дистрибуцію продуктів. Іншими словами, ми хочемо донести продукти реверсних іпотек до рук тих фахівців з видачі кредитів, які вже видають традиційні або реверсні іпотеки.
Часто цього можна досягти за допомогою технологій, але технології повинні мати можливість спілкуватися. Багато з наявних технологій створені для традиційних іпотек, а не для реверсних.
Те, що ми робимо, зрештою, допоможе людям інтегрувати реверсні іпотеки в традиційні іпотечні технології, і таким чином донести їх до більшої кількості кредиторів та фахівців з видачі реверсних іпотек.
Волак: Чи існують зараз технологічні фрагментації або бар’єри впровадження через відсутність стандартів, або через те, що стандарти ще розробляються?
Моралес: Ми вирішили багато з цих проблем, але так, відповідь — так. Ми вирішили багато з них за допомогою першої частини, яку я згадав раніше, — включення даних, пов’язаних з видачею, до MISMO. Наразі хтось може отримати доступ до стандарту MISMO та використовувати його у своїх технологіях на рівні кредитора для видачі реверсних іпотек, використовуючи стандарт MISMO. Отже, так, існує розрив, і цей розрив частково заповнено. Це, безумовно, привід для святкування.
Зараз все залежить від впровадження. Те, що існує новий стандарт, новий спосіб робити речі або новий міст, якого раніше не було, не обов’язково означає, що люди одразу ж його приймають. Як я вже згадував раніше, кредитори, які виходять на ринок реверсних іпотек, зазвичай схильні “повзти”, потім “йти”, а потім “бігти”. Вони “повзуть”, виступаючи як іпотечні брокери, що насправді означає, що вони покладаються на технології кредитора реверсних іпотек, а не на власні, для видачі реверсних іпотек.
Як тільки кредитор захоче дозріти до, скажімо, кореспондентського кредитора або навіть стати повноцінним кредитором реверсних іпотек, саме тоді вони почнуть використовувати деякі технології та потребуватимуть можливості інтегрувати свої існуючі технології з реверсними іпотеками.
Волак: Ви сказали, що мета — створити спільну мову, але які ще неефективності, на Вашу думку, потрібно подолати в галузі реверсних іпотек, якщо такі існують?
Моралес: Я вважаю, що деякі неефективності, можливо, пов’язані з відсутністю або затримками в програмному забезпеченні для видачі кредитів, програмному забезпеченні для точок продажу, програмному забезпеченні для продуктів та ціноутворення — різноманітних компонентів технологій, необхідних для видачі реверсної іпотеки в сучасному цифровому світі.
Я думаю, що це ті сфери, які потребують вирішення. Деякі компанії вже працюють над цим і мають, наприклад, системи точок продажу, специфічні для реверсних іпотек, або інші технологічні компоненти, які вже існують. Але я вважаю, що це все ще на ранніх стадіях, і робота над стандартами MISMO, яку ми проводимо, покликана допомогти прискорити виведення на ринок нових технологій, спеціально для реверсних іпотек.
Волак: З переліченого Вами, чи є якась сфера, яка, на Вашу думку, недостатньо обговорюється в галузі реверсних іпотек?
Моралес: Я думаю, що з усього, чим я поділився, це дистрибуція. Я вважаю, що це ключ. Це дозволило б значно більше використовувати продукти реверсних іпотек, ніж зараз. Порівняно, індустрія реверсних іпотек — обсяги та кількість профінансованих одиниць — є мізерною порівняно, скажімо, з використанням HELOC. Обидва є продуктами для використання домашнього капіталу, але люди використовують HELOC у віці 50+, 60+, 70+, 80+ та 90+ років.
HELOC має пов’язаний з ним платіж і часто має дату погашення, коли від них вимагатимуть одноразовий платіж або він буде реамортизований до чогось на зразок 30-річного платежу.
Мені важко уявити, щоб люди у віці 70+, 80+ та 90+ років брали такий іпотечний продукт, і щоб це мало сенс за межами перших кількох років. Я думаю, що саме в цьому полягає основний сенс реверсної іпотеки.
Багато викликів, пов’язаних з дистрибуцією, стосуються освіти ринку. Ми повинні продовжувати інформувати людей про те, що таке реверсна іпотека, як вона працює, і, якщо це має сенс, чому це має сенс, особливо коли ми враховуємо вік типового позичальника реверсної іпотеки.
Джерело новини: www.housingwire.com