Згідно з аналітичними даними, нові тарифні сітки можуть призвести до подорожчання кредитів з використанням VantageScore 4.0.
10 вересня 2026, 4:08 вечора
Fannie Mae та Freddie Mac опублікували офіційні тарифні сітки для іпотечних кредитів для фізичних осіб, використовуючи як традиційні моделі FICO, так і нові моделі VantageScore 4.0. Попередні аналізи свідчать, що нова модель кредитного скорингу може призвести до зростання витрат позичальників у багатьох сценаріях.
Оновлення, опубліковані в середу, одночасно з відкриттям Федеральним агентством фінансування житла (FHFA) можливості для всіх кредиторів надавати кредити за моделлю VantageScore 4.0, формалізують тимчасове рішення, що використовувалося в обмеженому пілотному запуску: коригування цін, розроблені для FICO, застосовуються до VantageScore 4.0 із вищим на 20 пунктів показником. Найвищий рівень покупки для FICO залишається 780 пунктів і вище, що тепер відповідає показнику VantageScore від 800 пунктів і вище.
Згідно з джерелами в урядових спонсорованих підприємствах (GSE), вони очікують, що конкуренція між VantageScore та FICO з часом призведе до зниження вартості кредитних звітів та запозичень, а також до надання іпотеки позичальникам, які є “кредитно-невидимими”, шляхом врахування платежів за оренду та трендових даних у нових моделях.
Джерела також додали, що вони помітили, що показники VantageScore є вищими, ніж показники FICO, що призводить до нижчих коригувань ціни на рівні позики (LLPA) та витрат для позичальників. Однак досі лише невелика частка кредитів, наданих GSE, використовувала VantageScore 4.0. За даними Keefe, Bruyette & Woods, у серпні VS 4.0 становив 5,6% від усіх виданих кредитів.
Представники FHFA, GSE та VantageScore не надали негайних коментарів на запити HousingWire.
Витрати на запозичення
Аналіз Pivot Financial нових тарифних сіток показує, що хоча VantageScore 4.0 може заощадити кредиторам кошти на витратах, пов’язаних з кредитним скорингом, у більшості випадків це може зробити кредити “суттєво дорожчими” для позичальників протягом терміну дії позики.
Аналіз Pivot надає повні результати LLPA-сіток для GSE. Він моделює фіксовані ставки за 30-річними іпотечними кредитами на суму 400 000 доларів США, спочатку з базовою ставкою 6,71%, а потім з коригуванням на додаткові цінові коефіцієнти VantageScore (від +0,125% до +1,125%), що визначається як “додатковий удар” у ціноутворенні (розраховується як LLPA VantageScore 4.0 мінус LLPA Classic FICO).
Компанія виявила, що вплив на позичальників є найсерйознішим у сегментах з нижчими та середніми показниками кредитоспроможності, а також у сценаріях рефінансування з вилученням готівки з вищим ризиком.
Для кредитів з низьким співвідношенням позики до вартості (LTV) до 30% Pivot виявив практично відсутність різниці між сітками FICO та VantageScore. Але для кредитів на придбання та рефінансування з LTV від 75% до 80% та кредитним рейтингом від 700 до 719 пунктів, різниця сягає близько 0,375 процентних пункту додаткових LLPA для кредитів, придбаних будь-яким з GSE.
У прикладі кредиту на суму 400 000 доларів США це призводить до збільшення щомісячного платежу за іпотекою на 100,32 долара США та приблизно 36 114 доларів США додаткових відсотків протягом 30 років.
Найбільший розрив, що моделюється, спостерігається у випадках рефінансування з вилученням готівки з LTV від 70,01% до 75% та кредитними рейтингами від 680 до 699 пунктів. У цьому сегменті Pivot розрахував різницю LLPA в 1,125 процентних пункту, що еквівалентно збільшенню платежу на 305,41 долара США на місяць та майже 110 000 доларів США додаткових відсотків протягом терміну дії позики.
«GSE не знають, як буде працювати VantageScore», — сказала Дженніфер МакГіннесс-Лобберт, генеральний директор Pivot Financial. «Це невідомі коригування ризику, і хоча дані з кредитних бюро надходять до цих двох моделей, самі моделі суттєво відрізняються: показник FICO 750 — це не те саме, що показник VantageScore 750».
Зменшення ризику
Milliman, компанія, що надає послуги з актуарного та фінансового консалтингу, дослідила проблему ціноутворення, використовуючи загальнодоступні дані щодо цінних паперів, забезпечених іпотекою, від Fannie та Freddie для кредитів, виданих між 2013 та 2023 роками, коли надавався лише Classic FICO. Компанія використала історичні дані GSE за різними моделями кредитного скорингу.
Компанія порівняла, як часто LLPA кредиту буде нижчим, таким самим або вищим, припускаючи коригування на 20 пунктів для VantageScore 4.0.
З коригуванням на 20 пунктів Milliman виявила, що приблизно у 25% випадків VantageScore 4.0 давав нижчий LLPA, ніж Classic FICO. Ціноутворення було однаковим приблизно в 36% випадків, тоді як приблизно в 40% випадків позичальник отримав би вигідніший LLPA, використовуючи Classic FICO.
Джонатан Глоякі, керівник групи з іпотечного кредитування Milliman, зазначив, що калібрування для VS 4.0 може відображати як невизначеність, так і політику “вибору кредитора”, яка дозволяє первинним кредиторам встановлювати ціни та надавати кредити за будь-якою з двох моделей.
«Це створює несприятливий відбір, що означає, що первинний кредитор має більше інформації, ніж Freddie та Fannie, коли кредит цінується та надається; відбувається те, що кредитор заохочується використовувати найвищий показник з двох», — сказав Глоякі. «Коригування на 20 пунктів може зменшити деякі з цих ризиків».
Джерело новини: www.housingwire.com