Аналіз ринку нерухомості: Вплив геополітичних подій на іпотечні ставки
Наприкінці минулого тижня іпотечні ставки досягли позначки 7,12%. Історично такий рівень ставок корелює зі зниженням попиту на житло. Сезонні фактори, пов’язані зі святами, призвели до зменшення кількості пропозицій на ринку та нових оголошень про продаж. Водночас, порівняння показників кількості угод, що перебувають на стадії оформлення, та заявок на купівлю з минулорічними даними, коли спостерігалося зниження ставок, стає дедалі складнішим. У 2026 році спред іпотечних ставок був позитивним чинником, завдяки якому ставки протягом року трималися нижче 7%. Однак, загострення конфлікту в Ірані спричинило зростання прибутковості 10-річних казначейських облігацій, наблизивши їх до позначки 5%. Іпотечні ставки, які на початку року сягали мінімуму 5,99%, наприкінці тижня становили 7,12%. Як неодноразово наголошувалося протягом останніх кількох років, ринок житла демонструє покращення показників, коли ставки знижуються до рівня нижче 6,64% і наближаються до 6%. Натомість, попит починає спадати, коли ставки перевищують 6,64% і рухаються вище 7%. Наразі, зважаючи на тривалість конфлікту, існує реальна ймовірність початку циклу підвищення ставок Федеральною резервною системою.
Спред іпотечних ставок
Минулого тижня спред іпотечних ставок продемонстрував останній опір спробам утримати ставки нижче 7%, подібно до героїчного протистояння у фільмі “300”. Прибутковості 10-річних казначейських облігацій зростали паралельно із загостренням іранського конфлікту, який триває вже шостий місяць. Коли президент Трамп заявив, що конфлікт може не завершитися до проміжних виборів, прибутковості облігацій майже досягли пікових значень. Позитивним моментом є те, що ситуація могла бути значно гіршою. Цього тижня спостерігається найширший розрив між потенційними іпотечними ставками, враховуючи поточний рівень прибутковості 10-річних облігацій, та фактичними ставками, які я спостерігав відколи ввів змінну спреду до аналітичних статей. Історично, спред іпотечних ставок коливався в межах 1,60% – 1,80%. Минулого тижня спред становив 1,92%, знизившись з 1,94% тижнем раніше. Порівняємо минулотижневі іпотечні ставки з прогнозованими рівнями за останні три роки, враховуючи поточний рівень прибутковості 10-річних облігацій:
- За найгірших показників спреду іпотечних ставок 2023 року, сьогодні ставки становили б 8,31%, а не 7,12%.
- За найгірших показників 2024 року, сьогодні ставки становили б 7,94%.
- За найгірших показників 2025 року, сьогодні ставки становили б 7,74%.
Прибутковість 10-річних облігацій та іпотечні ставки
У прогнозі HousingWire на 2026 рік я передбачав такі діапазони:
- Іпотечні ставки в межах 5,75% – 6,75%
- Прибутковість 10-річних облігацій коливатиметься між 3,80% та 4,60%
Минулий тиждень, ймовірно, був найважливішим за рік, коли ринок облігацій фактично заявив: чим вищі ціни на нафту, тим вища прибутковість 10-річних облігацій. Ринок облігацій проігнорував план Скотта Бессента “Я — дім” щодо викупу довгострокового боргу, оскільки конфлікт посилювався. Я обговорював, наскільки вище можуть зрости іпотечні ставки у цьому випуску подкасту HousingWire Daily. Раніше цього року, коли я писав про можливе погіршення ситуації з іпотечними ставками, я припускав можливість додавання 0,375%-0,43% до верхньої межі мого прогнозу, що означало б ставки на рівні 7,13%-7,18%. Тиждень завершився на позначці 7,12%. Усе це базувалося на припущенні, що прибутковість 10-річних облігацій не перевищить 5%. З урахуванням того, що ринки вже закладають у ціни підвищення ставки наступного тижня, багато чого вже враховано. Однак, насправді, цей конфлікт наразі домінує, оскільки кореляція між ринком облігацій та цінами на нафту надзвичайно висока. Примітка: Цього тижня показники трекера зазнали значного впливу даних щодо зайнятості, тому очікується відновлення цих показників, що є цілком нормальним явищем. Після наступного тижня ми повернемося до звичного аналізу.
Житлова пропозиція
За звичайних умов, тижнева пропозиція житла мала б зрости. Однак, минулого тижня свята призвели до зниження пропозиції, що також вплинуло на річні показники. Минулого року в цей же період спостерігалося відновлення після свят. Зростання житлової пропозиції у 2026 році було незначним, але зі зростанням ставок, пропозиція матиме потенціал до зростання, за умови, що нові оголошення про продаж не знижуватимуться швидше за загальну тенденцію. Також слід пам’ятати, що порівняння з минулим роком сприятиме кращому зростанню пропозиції, оскільки минулого року ставки знижувалися, а попит зростав.
- Зміна тижневої пропозиції (4-11 вересня): Пропозиція зменшилася з 883 683 до 873 978.
- Той самий тиждень минулого року (5-12 вересня): Пропозиція зменшилася з 846 529 до 860 233.
Нові оголошення про продаж
Нові оголошення про продаж демонструють типове сезонне зниження, однак, це зниження, що перевищує норму, пов’язане зі святами. Тому наступного тижня очікується відновлення показників. 2026 рік став найсприятливішим для даних щодо нових оголошень про продаж з моменту обвалу ринку у 2022 році. Зазвичай, у пікові періоди кількість нових оголошень про продаж становить від 80 000 до 100 000 на тиждень. Для порівняння, у роки бульбашки на ринку нерухомості, кількість нових оголошень сягала 250 000 – 400 000 на тиждень протягом кількох років. Ось дані щодо нових оголошень про продаж за минулий тиждень за останні два роки:
- 2026: 58 803
- 2025: 64 444
Відсоток зниження цін
Зазвичай, близько третини будинків отримують зниження цін перед продажем, що відображає динамічний характер ринку нерухомості. Загалом, відсоток зниження цін цього року був нижчим, ніж минулого. Оскільки іпотечні ставки зросли порівняно з минулим роком, відсоток зниження цін мав би бути вищим, особливо зараз, коли ставки перевищують 7%. Однак, через свято Дня праці ми спостерігали тижневе зниження. У моєму прогнозі цін на житло у 2026 році я передбачав загальнонаціональне зниження на 0,62% за рік. Зростання цін на житло цього року фактично стоїть на місці, і досягти мого прогнозу у -0,62% буде складно, оскільки більшість індексів цін на житло показують зростання від 1% до 2%. Однак, з огляду на зростання ставок, я можу виявитися правим у 2026 році. Відсоток зниження цін за минулий тиждень:
- 2026: 42,08%
- 2025: 42%
Тижневі попередні продажі
Наші дані щодо попередніх продажів житла надають тижневу перспективу, хоча свята та короткострокові коливання можуть впливати на результати. Ці тижневі дані щодо попередніх продажів зазвичай відображаються у загальних даних про продажі через 30-60 днів. Оскільки ставки вже тривалий час перевищують 6,64%, ми спостерігаємо сповільнення попередніх продажів, а зараз ставки перевищують 7%. Цього тижня також спостерігався вплив свят, але без них продажі були б ще повільнішими. Також слід пам’ятати, що порівняння з минулим роком буде дуже складним, оскільки минулого року ставки знижувалися, а попит зростав. Через два тижні ми матимемо краще уявлення про те, наскільки шкідливими є ставки вище 7%. Ось дані щодо попередніх продажів за минулий тиждень за останні два роки:
- 2026: 56 255
- 2025: 62 185
Заявки на купівлю
Дані щодо заявок на купівлю, які прогнозують ситуацію на 30-90 днів уперед, демонструють певну слабкість, оскільки іпотечні ставки перевищили 6,64%, а зараз становлять понад 7%. Оскільки ми працюємо з вищими порівняльними показниками, ця галузь має показати певний річний спад, особливо тепер, коли порівняння з минулим роком стають складнішими. Минулого тижня ми не спостерігали такої слабкості, але варто пильно стежити за цією сферою. Ось статистика щодо заявок на купівлю з початку 2026 року:
- 15 позитивних тижневих показників
- 17 негативних тижневих показників
- 5 нейтральних тижневих показників
- 10 тижнів двозначного річного зростання
- 25 тижнів позитивного річного зростання
- 7 негативних річних показників
Наступний тиждень: Іран, ФРС, роздрібні продажі та дані щодо житла
Незважаючи на те, що це тиждень засідання ФРС, конфлікт в Ірані залишається більш важливим для ринку облігацій та іпотечних ставок, ніж ФРС. Ринок вже врахував у цінах підвищення ставки, тому несподіванкою буде відсутність такого підвищення. Також цього тижня будуть опубліковані дані щодо роздрібних продажів та ринку житла, які, ймовірно, не будуть позитивними. Знову ж таки, я наголошую, що доти, доки цей конфлікт не вщухне, ФРС відіграватиме другорядну роль на ринку облігацій.
За даними порталу: www.housingwire.com