Після того, як шахрайство у Балтіморі потрапило в заголовки, правила андеррайтингу та підвищені ризики шахрайства тримають ринок у стані підвищеної готовності.
Огляд статті
Обсяг позик DSCR та інвестиційних позик зріс на 130% між січнем 2022 року та серпнем 2026 року, ставши основним двигуном зростання ринку non-QM. Структура позики робить її унікально вразливою для зловмисників, причому показники ризику шахрайства зараз сигналізують про 1 випадок на 44 заявки на інвестиційну нерухомість.
Інвестори ставлять більше запитань, ніж раніше, щодо позик з коефіцієнтом покриття боргових зобов’язань (DSCR) – сегменту іпотечного ринку, що стрімко зростає і працює поза державними параметрами.
«Нам доводиться більше пояснювати, як ми розглядаємо андеррайтинг, як ми визначаємо вартість, або просто про зміни в нашій політиці», — зазначив Чарльз Гудвін, віце-президент та керівник відділу bridge та DSCR кредитування в Kiavi, в інтерв’ю HousingWire. «Це більш колаборативно, але ці запитання не призвели до зниження попиту чи значного підвищення премій».
Підвищена увага виникла приблизно через рік після того, як у Балтіморі було викрито шахрайську схему, в рамках якої група осіб нібито придбала сотні будинків — переважно в районах з переважно чорношкірим населенням — за завищеними цінами. Угоди фінансувалися сотнями мільйонів доларів за рахунок позик DSCR від десятків приватних кредиторів, і більше половини з них згодом не змогли виконати зобов’язання.
Хоча випадок у Балтіморі залишив свій слід, він не загальмував національну траєкторію зростання ринку DSCR. Ці позики, спеціально розроблені для інвесторів у нерухомість, дозволяють обійтися без форми W-2, платіжних відомостей чи підтвердження особистого доходу. Натомість позичальники отримують право на позику суворо на основі прогнозованого орендного грошового потоку від нерухомості, що виводить їх за межі державних компаній, таких як Fannie Mae та Freddie Mac.
Виділити дані для позик DSCR може бути складно, і джерела даних часто поєднують їх із ширшими інвестиційними позиками. Разом обсяг позик DSCR та інвестиційних позик зріс приблизно на 40% з січня 2022 року до середини 2025 року, коли було викрито справу в Балтіморі. Згідно з оцінками Optimal Blue, зростання обсягу позик досягло 130% до серпня 2026 року.
Як частка в не-QM виробництві, інвестиційні позики та позики DSCR становили 22% у серпні 2022 року, зрісши до 28% у серпні 2025 року та 35% у серпні 2026 року, за даними Optimal Blue.
Причини зростання ринку
Аналітики Bank of America прогнозують, що обсяг не-QM кредитування досягне 175 мільярдів доларів у 2026 році.
«Драйвером цього зростання став збільшений обсяг позик DSCR/інвестиційних позик у сегменті Non-QM, частка якого досягла 50% усього забезпечення», — зазначили аналітики у червневому звіті, додавши, що обсяг не-QM інвестиційних позик та позик DSCR фактично перевищив випуск державних та приватних інвестиційних позик у 2025 році.
Керівники кредитування вказують на кілька факторів, що сприяють цьому розширенню — включаючи складну доступність житла для покупців, що спонукає більше американців до оренди житла, у поєднанні з агресивною диверсифікацією продуктів великими кредиторами, такими як Rocket Mortgage та United Wholesale Mortgage, які шукають шляхи для навігації в середовищі високих ставок.
Ця інтенсивна конкуренція підтримує відносно вузькі ціни, при цьому ставки DSCR наразі коливаються в межах 7,125% – 7,25% за даними Бена Фертіга, президента Constructive Loans.
«DSCR доповнює одну з найбільших тенденцій у житловому будівництві загалом, а саме: оренда стає більшою часткою житла загалом», — сказав Фертіг. Він зазначив, що кредитори, які традиційно покладалися на звичайні іпотечні кредити для власників житла, агресивно переорієнтувалися на DSCR, щоб генерувати обсяг кредитування та вижити в умовах пригніченого ринку.
Інші керівники зазначили, що отримання позики DSCR часто є набагато простішим процесом для позичальників, ніж жорсткі вимоги до кредитування інвестиційної нерухомості регіональних або місцевих банків.
«Більшість користувачів цієї програми — це малі, місцеві інвестори у нерухомість. Це не великі інвестори Уолл-стріт, інституційні, корпоративні», — сказав Джейкоб Вошберн, менеджер філії та старший іпотечний радник у Cornerstone Home Lending.
«Часто цьому профілю може бути складно відповідати вимогам традиційного кредитування. У позиці DSCR ми розглядаємо: чи генерує сама нерухомість достатній дохід для покриття боргових зобов’язань?»
Вразливість до шахрайства?
Особливості, які роблять позики DSCR такими привабливими для інвесторів, також роблять їх вразливими для зловмисників. Позичальники можуть легко приховувати свою ідентичність за компаніями з обмеженою відповідальністю (LLC), ухилятися від суворої перевірки доходу та зайнятості, яка вимагається при традиційному андеррайтингу, та купувати кілька об’єктів нерухомості одночасно.
Дані від Cotality, яка відстежує ризик шахрайства з іпотекою, показали, що на кінець другого кварталу одна зі 119 іпотечних заявок усіх типів демонструвала ознаки підвищеного ризику шахрайства. Але для інвестиційної нерухомості цей показник зріс до 1 з 44, а для об’єктів з двома-чотирма одиницями — до 1 з 27 заявок. (Дані Cotality не вимірюють підтверджене шахрайство, і вони включають як позики DSCR, так і інвестиційні позики, гарантовані GSE).
«Ці два сегменти історично були найбільш ризикованими протягом останніх 15+ років, приблизно в 3 рази або більше», — сказав Метт Сегін, старший спеціаліст з рішень щодо шахрайства з іпотекою в Cotality. «Ми бачили в наших консолідованих даних, що частка обсягу в цих двох сегментах зросла з приблизно 7% від загального обсягу в 2024 році до приблизно 12% у 2026 році, що становить 58% зростання за кілька років при поєднанні обох сегментів».
Хоча Cotality відстежує шість різних категорій ризику шахрайства — доходу, проживання, невиявленого боргу за нерухомість, ідентичності, нерухомості та транзакції — лише одна категорія показала сплеск у другому кварталі. Ризик невиявленого боргу за нерухомість зріс на 2,6% рік до року.
«Це актуально, оскільки ці сповіщення спрацьовують у 2,5 рази частіше для інвестиційної нерухомості порівняно з нерухомістю для проживання, згідно з нашим дослідженням», — пояснив Сегін, зазначивши, що сплеск безпосередньо корелює зі зростанням частки ринку інвестиційних та багатоквартирних заявок.
На передовій, кредитори насторожені щодо підроблених документів, штучно завищених оцінок, підставних покупців, що приховують сторонніх осіб, та шахрайства з «зворотною окупацією», коли інвестор таємно проживає в орендній одиниці. Щоб боротися з цим, галузь все частіше використовує технології. Кредитори розгортають алгоритми, сканування баз даних, перевірки LLC та аналіз цифрових фотографій для виявлення шахраїв.
Під мікроскопом
Але не всі грають за однаковими правилами.
«Є багато кредиторів, які провели роботу після Балтімора, але якість варіюється. Є люди, які роблять це дуже добре; є ті, хто робить це не так добре», — сказав Рамон Буллард, віце-президент з рейтингу іпотечних цінних паперів США (RMBS) у Moody’s Ratings.
Moody’s опублікувало звіт наприкінці серпня, який включав практики андеррайтингу приблизно 30 кредиторів та агрегаторів DSCR, що стосуються розрахунків, мінімальних показників та резервних вимог. Рейтингове агентство виявило високо фрагментований ринок, де багато кредиторів прийняли помітно «слабші» стандарти.
Наприклад, 30% програм дозволяють позичальникам використовувати вищу з оцінної вартості та фактичної орендної плати без обмежень; 40% дозволяють мінімальні показники DSCR від 0,75 до 0,99; 73% дозволяють використовувати надходження від готівки для задоволення резервних вимог; і половина не вимагає особистих гарантій від мажоритарних власників.
Незважаючи на ці розтягнуті правила андеррайтингу, наслідки поки що не виявилися. Фактичні збитки залишаються надзвичайно низькими, за словами експертів галузі. Особисті гарантії допомагають, оскільки 93% розглянутих програм вимагають особистої гарантії за позиками для LLC — що використовується як важіль для примусового погашення та уникнення примусового продажу.
«Якщо подивитися на CLTV (сукупне відношення кредиту до вартості) багатьох цих позик DSCR у пулі, то це від високих 60% до низьких 70%, тобто позичальник вносить 30%», — сказав Карандіп Байнс, керівник відділу U.S. RMBS у Moody’s Investors Service.
«Це позичальники, які мають значну частку в інвестиціях і мають достатні ресурси для здійснення значних інвестицій в власний капітал. Але, при інших рівних, ви хотіли б бачити правила андеррайтингу, які знаходяться в категорії «сильні».
Звіт BofA показує, що сукупні збитки в ширшому секторі non-QM становлять 3,6 базисних пункту, що охоплює приблизно 281 мільярд доларів сек’юритизованого кредитування з 2018 року. З 580 000 позик близько 1000 зазнали сукупних збитків понад 10 000 доларів. І хоча прострочення на 30+ днів для інвестиційних позик досягли піку в травні 2025 року, вони залишалися нижче 6%.
Наразі спостерігачі ринку переважно розглядають випадок шахрайства в Балтіморі як ізольований випадок зловмисника, а не як симптом системних проблем. І для кредиторів, які видають ці позики, головний висновок полягає в пильності, а не у відступі.
«Урок, який я, ймовірно, виніс з Балтімора, полягає не в тому, що позики DSCR погані, а в тому, що прозорість, перевірка, все це повинно йти в ногу з інноваціями нових програм кредитування», — сказав Вошберн. «Переважна більшість позичальників DSCR — це відповідальні інвестори у нерухомість, які забезпечують житло для своїх громад, і я б не хотів, щоб справа про шахрайство визначала продукт».
За матеріалами: www.housingwire.com