Федеральна резервна система підвищила процентні ставки, що створює загрозу для реалізації будівельних проєктів, які вже балансують на межі фінансової доцільності.
Наслідки підвищення ставок для будівельної галузі
Підвищення процентних ставок Федеральною резервною системою може змусити власників відкладати або повністю відмовлятися від проєктів, вважає Майкл Ґаккес, головний економіст ConstructConnect, компанії, що надає дані про комерційне будівництво.
Центральний банк збільшив свою базову процентну ставку на 25 базисних пунктів, що є першим підвищенням з 2023 року. Це рішення приймається на тлі стійко високої інфляції, яка перевищує цільовий показник ФРС у 2%.
Згідно з аналізом Майкла Ґаккеса, зниження рентабельності може поставити під сумнів реалізацію деяких запланованих комерційних проєктів. “У ширшому контексті, вищі витрати на фінансування послаблять розрахунки прибутковості для власників та девелоперів, які розглядають нові проєкти комерційної нерухомості”, – зазначив Ґаккес. “Проєкти, які перебували на межі досягнення своїх цілей щодо прибутковості, тепер можуть не досягти їх, і такі проєкти не будуть виставлені на тендер”.
Вплив може поширитися і на проєкти, що вже знаходяться на стадії реалізації. Короткостроковий кредит та кредитні лінії, прив’язані до ставки Prime, зростуть разом із підвищенням ставки ФРС. Це призведе до збільшення вартості запозичень для підрядників та власників проєктів.
“Якщо зміна ставок суттєво вплине на власника проєкту, це може призвести до несподіваної затримки платежів підрядникам”, – попереджає Ґаккес. “У найгіршому випадку, вищі ставки можуть змусити власника призупинити проєкт або навіть відмовитися від нього, що залишить підрядника з негайними витратами та дебіторською заборгованістю, яку важко стягнути з власника”.
Розбіжності в думках економістів
Проте, економісти розходяться в думках щодо того, чи погіршить підвищення ставки ФРС умови запозичень для будівництва загалом.
Брайан Стрейберрі, головний економіст FMI, консалтингової фірми у сфері будівництва, вважає, що довгострокові дохідності казначейських облігацій впливають на фінансування комерційної нерухомості більше, ніж поточна ставка ФРС. Якщо рішення ФРС запевнить інвесторів у облігаціях, що інфляцію буде взято під контроль, довгострокові ставки фактично можуть знизитися.
“Підвищення ставки безпосередньо збільшить вартість кредитів з плаваючою ставкою на будівництво, що є реальною статтею витрат для проєктів з борговим навантаженням, але більш значущим ефектом, ймовірно, буде зниження довгострокових ставок”, – зазначив Стрейберрі. “Підвищення, яке переконує ринки у серйозності намірів ФРС щодо боротьби з інфляцією, має тенденцію знижувати 10-річні [дохідності казначейських облігацій], а саме за цими ставками будівництво фактично запозичує”.
Вплив інфляції на витрати у будівництві
Проте, боротися з інфляційними побоюваннями легше сказати, ніж зробити, навіть після підвищення ставки у середу.
Кеннет Робертс, партнер та керівник юридичної групи з питань будівництва у Venable, юридичній фірмі, зазначає, що вже підвищені витрати на матеріали та робочу силу загрожують життєздатності проєктів. Ціни на будівельні матеріали для нежитлового будівництва зросли на 8,9% за рік у серпні, причому ціни на кілька основних будівельних матеріалів показали двозначне зростання.
Іншими словами, хоча підвищення ставки у середу може допомогти знизити довгострокові ставки запозичень, зростання витрат на будівництво все ще може перешкодити початку запланованих проєктів.
“Я не бачу жодних даних, які б свідчили про те, що протягом наступних шести місяців інфляція, яку будівельна галузь переживала протягом останнього року, зменшиться”, – сказав Робертс. “Насправді, я думаю, всі говорять про протилежне. Тобто, вони вважають, що ми вступаємо в період ще більшої інфляції”.
Стрейберрі спостерігає подібну тенденцію в даних про ціни виробників. Ескалація цін на будівельні матеріали значно випереджає ціни, запропоновані підрядниками за останній рік.
“Це стиснення, разом із високою вартістю боргових зобов’язань на будівництво, скорочує кількість нових стартів”, – зазначив Стрейберрі. “Менша кількість поставок зрештою означатиме зниження вакантності та наступний раунд зростання орендної плати та будівництва. Доти, планування буде реальністю за вартості капіталу, значно вищої, ніж у 2010-х роках”.
Сектори з вищим рівнем захисту
Підвищення ставки по-різному вплине на будівництво, вважає Стрейберрі.
Житлове будівництво та приватна комерційна забудова є найбільш чутливими до вартості запозичень. З іншого боку, дата-центри та напівпровідникові заводи, ключові сектори нежитлового будівництва, значно краще захищені.
Більшість цих проєктів залежать від значних фінансових ресурсів великих технологічних компаній або державних стимулів, що обмежує роль вартості запозичень.
“Значна частина цих витрат фінансується за рахунок корпоративного грошового потоку та підвищеної вартості акцій, тому витрати на позики майже не впливають на них”, – сказав Стрейберрі. “Ця комбінація не дозволяє загальним витратам падати так сильно, як у житловому будівництві”.
Хвилі підвищення ставок ФРС
Ґаккес висловив сумнів, чи є підвищення ставки у середу поодинокою коригуванням, чи лише попереднім кроком у новому раунді посилення монетарної політики.
Зміни ставок ФРС історично відбувалися серією кроків, зауважив Ґаккес. Якщо ця закономірність збережеться, власники можуть зіткнутися з подальшим зростанням вартості запозичень після середи.
“Важливо, щоб власники бізнесу усвідомили, що в сучасну епоху зміни ставок ФРС відбуваються хвилями”, – сказав Ґаккес. “В останні десятиліття ФРС не підвищувала ставку федеральних фондів один раз на 25 або 50 базисних пунктів, а потім тривалий час залишалася на цьому рівні. Натомість, ФРС має історію здійснення кількох незначних підвищень ставок відносно швидко”.
Дізнатися більше на: www.constructiondive.com