Аналітичний огляд ринку некваліфікованих іпотечних кредитів (non-QM)
Попит на некваліфіковані іпотечні кредити (non-QM) продовжує зростати, охоплюючи не лише традиційні ринкові центри, але й віддалені регіони країни. Цей тренд зумовлений зростанням кількості позичальників, які включають самозайнятих осіб, інвесторів у нерухомість, громадян з високим рівнем статків та іноземних громадян, що шукають альтернативні шляхи фінансування.
Згідно з даними Bank of America Securities, обсяг виданих non-QM кредитів цього року прогнозується на рівні 175 мільярдів доларів, що значно перевищує показник 108 мільярдів доларів у 2025 році. Позичальники non-QM представлені як у великих мегаполісах, так і в малих містечках та сільській місцевості, де стандартні іпотечні програми можуть не відповідати специфіці їхніх доходів або інвестиційних стратегій. Як наслідок, пул таких позичальників характеризується не стільки низькою кредитною історією, скільки фінансовою складністю.
Том Девіс, директор з продажів компанії Deephaven Mortgage, зазначає: “Більшість non-QM кредитів надаються на основі банківських виписок та для інвесторів. Це позичальники з високими доходами, значним капіталом та великими початковими внесками”.
Статистика первинного виробництва компанії Griffin Funding за 2026 рік підтверджує цю тенденцію. До середини вересня середній показник FICO score позичальника становив 731, при цьому 93% обсягу фінансування припало на non-QM продукти. Інвестиційні об’єкти склали 56% від усіх кредитів, тоді як 21% були видані самозайнятим позичальникам, які надавали банківські виписки, форми 1099 або звіти про прибутки та збитки.
Хоча дані Griffin Funding не охоплюють весь ринок non-QM, вони надають цінний зріз позичальників та їхньої активності. Найбільші частки обсягу кредитування припадають на Каліфорнію (16,4%), Флориду (10,1%) та Техас (7,3%).
“Далі показники значно спадають, до 3-5% у кожному штаті”, – коментує Білл Лайонс, засновник, CEO та президент компанії. Макс Слюсарчук, CEO AD Mortgage, відзначає схожу картину: Каліфорнія, Флорида та Техас залишаються “сильними” ринками для non-QM, але зростання визначається не появою нових “гарячих точок”, а збільшенням кількості позичальників, які потребують альтернативного фінансування.
Зростання самозайнятості як фактор попиту
Одна з причин складності прив’язки попиту на non-QM кредити до конкретної географії полягає в тому, що самозайняті позичальники не обмежуються великими містами. Згідно з аналізом даних Бюро перепису населення США, проведеним AD Mortgage, частка самозайнятих працівників зросла у 29 штатах з 2019 року, особливо після пандемії COVID-19. Найбільше зростання спостерігається в Род-Айленді, Вермонті, Нью-Мексико, Неваді та Арканзасі.
“Зростання зумовлене переважно самозайнятими позичальниками та інвесторами в нерухомість”, – пояснює Слюсарчук. “Багато з них – фінансово стабільні особи, чиї доходи просто не вписуються у традиційні критерії андеррайтингу. Це власники малого бізнесу, від теслярів до блогерів, які отримують дохід, але не за стандартною схемою”.
Девіс згадує свій досвід роботи в сфері сільського житла в JPMorgan Chase, коли існувало уявлення про відсутність таких позичальників у певних регіонах. “Самозайняті люди є в кожному містечку. Інвестори є в кожному містечку”, – стверджує він, оцінюючи кількість самозайнятих осіб у США понад 19 мільйонів, які керують більш ніж 30 мільйонами бізнесів.
Однак, Слюсарчук застерігає від прямої залежності між високим рівнем самозайнятості та концентрацією non-QM позичальників. Дослідження AD Mortgage показують, що штати з найвищим рівнем самозайнятості (Вермонт, Монтана, Мен) не завжди мають відповідну частку non-QM кредитів. Важливо розрізняти потенційний попит на альтернативні документи для підтвердження доходу від реальної потреби у non-QM кредитах.
Флорида є яскравим прикладом поєднання самозайнятості, багатства, міграції та інвестицій у нерухомість. “У міру глобалізації ми спостерігаємо зростання кількості іноземних громадян, які мають достатній дохід для купівлі житла, але не мають доступу до традиційних каналів фінансування”, – зазначає Слюсарчук. Девіс додає, що Флорида приваблює мігрантів з інших штатів, особливо з Нью-Йорка та Каліфорнії, завдяки сприятливому бізнес-клімату та низьким податкам. Особливо виділяється Південна Флорида з високою концентрацією угод купівлі нерухомості вартістю понад 10 мільйонів доларів та значною часткою іноземних покупців на ринку кондомініумів.
Інвестори – ключова частина ринку
Інвестори в нерухомість становлять ще одне значне джерело попиту на non-QM кредити. У Griffin Funding кредити за коефіцієнтом покриття боргових зобов’язань (DSCR) становили 40% від обсягу та 44% від кількості виданих позик. Лайонс відзначає, що інвестори часто використовують іпотечні кредити та кредитні лінії для інвестиційних об’єктів, тоді як середньостатистичний власник житла використовує ці інструменти для менших сум.
“Орендна плата за індивідуальні будинки стабільна, тоді як за багатоквартирні будинки вона зараз менш стабільна. Люди хочуть жити у спальних районах, а не у висотках”, – коментує він.
Типовий позичальник Griffin Funding, що отримує DSCR кредит, мав FICO score 731 та середній коефіцієнт співвідношення позики до вартості (LTV) 67,6%. Понад 91% DSCR кредитів мали достатній орендний дохід для повного покриття платежів, а майже три чверті позичальників мали FICO score щонайменше 700.
“Минулого місяця близько 40% нашого бізнесу складали DSCR кредити, а на другому місці – кредити за банківськими виписками”, – зазначає Лайонс. “В будь-який місяць 40-60% – це DSCR, і 40-60% – це банківські виписки”.
Марк Халперн, CEO Foundation Mortgage, поділяє спостереження Лайонса: більшість кредитів, які він видає, – це інвесторські DSCR продукти, за якими йдуть кредити за банківськими виписками. У пулі non-QM кредитів обсягом 11 мільйонів доларів, що продається Foundation, середній FICO score становить 746, а LTV – 58%, причому більшість складають інвесторські кредити. Халперн додає, що сек’юритизатори продовжують надавати перевагу non-QM, зокрема DSCR кредитам, оскільки їхня ефективність залишається високою, а Wall Street виділяє більше капіталу на цей напрямок. “Цей сектор ринку здоровий. Є багато грошей, тому що це хороша інвестиція з точки зору Wall Street. … Це ринок, що демонструє стабільну роботу”, – стверджує він.
Крім того, Девіс зазначає, що ці кредити не обмежуються великими інвесторськими ринками. Деякі домогосподарства та інвестори переїжджають до менших міст, де вартість землі та житла нижча, що зумовлено зростанням цін на нерухомість у великих мегаполісах. Наприклад, хоча Техас, Флорида та Каліфорнія лідирують за кількістю DSCR кредитів Griffin, до топ-ринків компанії також входять Колумбія (Південна Кароліна), Лотон (Оклахома), Індіанаполіс та Лінкольн (Небраска).
Джерело новини: www.housingwire.com