Перспективи ринку інвестицій у житлову нерухомість
Ключові гравці ринку інвестицій у житлову нерухомість (HEI) прогнозують зростання цього сегменту, зумовлене зростанням відсоткових ставок та посиленням вимог до кредитоотримувачів, що призводить до збільшення відмов у наданні традиційних продуктів, таких як HELOC (кредитна лінія під заставу нерухомості). Очікується, що розширення інвесторського попиту та розвиток сек’юритизації сприятимуть зниженню вартості для споживачів, проте невизначеність регуляторного поля та необхідність просвіти споживачів залишаються ключовими викликами.
Michael Gifford, CEO компанії Splitero, зазначає, що інвестиції в житлову нерухомість (HEI) можуть зайняти значнішу частку ринку кредитування, оскільки високі ставки за іпотечними кредитами та жорсткіші вимоги до позичальників ускладнюють для домовласників доступ до власного капіталу через традиційні інструменти.
У рамках чергового випуску рубрики “Monday Morning Q&A” з Reverse Mortgage Daily, пан Gifford обговорив виклики, що стоять перед ринком HEI, включаючи обізнаність споживачів, ціноутворення та невизначеність регулювання. Він висловив думку, що зростання участі інвесторів та активність у сфері сек’юритизації можуть допомогти знизити витрати для позичальників у довгостроковій перспективі, водночас наголосивши на важливості чітких регуляторних норм та освіти споживачів.
Підвищення обізнаності та довіри
Sarah Wolak: З точки зору людини, яка працює у сфері інвестицій у житлову нерухомість, що, на Вашу думку, необхідно зробити ринку для підвищення обізнаності та довіри?
Michael Gifford: Я вважаю, що це загальне зростання. Більшість домовласників досі не знають про існування інвестицій у житлову нерухомість; це дуже мала частина всієї іпотечної екосистеми. Splitero поширює інформацію та працює над тим, щоб домовласники були поінформовані про можливості доступу до свого житлового капіталу.
- Потенціал ринку вимірюється трильйонами доларів, тому просвіта споживачів потребує значного часу.
- Загальне зростання продукту в цій категорії є ключовим.
- Поточне середовище процентних ставок та економічна ситуація сприяють росту, оскільки домовласники потребують доступу до свого капіталу, який часто перевищує 50% вартості їхнього житла.
Еволюція продукту та ціноутворення
Wolak: Як люди можуть отримати доступ до цього житлового капіталу зараз, особливо враховуючи високі ставки? Як, на Вашу думку, розвиватимуться контрактні структури та ціноутворення зі зростанням обізнаності споживачів та залученням інвесторів?
Gifford: Це частина еволюції фінансового продукту. Необхідно узгодити два ринки: ринки капіталу з їхніми очікуваннями прибутковості та споживчий сегмент із тим, що споживач готовий використовувати. Ми перебуваємо на ранньому етапі цього процесу, хоча він значно зріс за останні кілька років у зв’язку зі зміною середовища процентних ставок. Більше інвесторів зацікавилися цим продуктом. Зі зростанням ринку відбудуться дві речі:
- Ціноутворення для споживачів буде знижуватися. Splitero активно працює над тим, щоб допомогти людям отримати доступ до свого капіталу дешевше.
- Розшириться участь на ринках капіталу, залучаючи більші інституції та значні обсяги капіталу на ринок HEI.
Зростає попит на ці активи, і під час сек’юритизації спостерігається значний інтерес. У міру розвитку цієї програми та випуску більшої кількості сек’юритизованих продуктів, на ринок надходитиме більше капіталу, що призведе до зниження цін для споживачів. Цей продукт має бути природно розташований трохи дорожче за HELOC, але дешевше за поточні показники. Компанія докладає значних зусиль для якнайшвидшого досягнення цієї мети.
Порівняння з HELOC та зворотною іпотекою
Wolak: Чи можете Ви пояснити, чому, на Вашу думку, цей продукт має бути трохи дорожчим за звичайний HELOC?
Gifford: HELOC передбачає щомісячні платежі, тобто інвестор отримує щомісячний дохід. HEI такого не передбачає. Відсутність щомісячних платежів означає, що інвестори очікують дещо вищої прибутковості, принаймні, на поточному ринку, що є зрозумілим.
- HEI може становити значну частину ринку HELOC у міру зростання.
- Продукт, що надає одноразову суму грошей без щомісячних платежів до моменту погашення, може суттєво змінити життя людей.
Wolak: Чи схожий механізм виплат на зворотну іпотеку, чи це окремий інструмент?
Gifford: Це окремий інструмент. При зворотній іпотеці необхідно рефінансувати першу іпотеку. У випадку з HEI, перша іпотека залишається чинною. Це важливо для споживача, особливо якщо він має іпотечний кредит з низькою відсотковою ставкою. Щомісячні платежі не змінюються.
- Як і HELOC, HEI надає одноразову суму грошей, але без щомісячних платежів.
- Погашення може бути здійснене у будь-який майбутній час, шляхом рефінансування, продажу житла або використання власних коштів.
- Можливість зберегти низьку ставку за іпотекою та відсутність додаткового щомісячного платежу є суттєвою перевагою для багатьох домогосподарств США.
Захисні механізми та регулювання
Wolak: Інші постачальники послуг у цій сфері мають обмеження платежів за своїми продуктами. Чи використовує Splitero подібні механізми?
Gifford: Так, ми називаємо це “захисним обмеженням” (safety cap), яке захищає верхню межу потенційних виплат для домовласника. Вони знають, що це максимальна сума, яку вони коли-небудь заплатять за використані кошти. Це також дає їм точку відліку для порівняння з традиційними фінансовими продуктами або кредитними картками з високими відсотковими ставками.
- Компанія надає вичерпний набір розкриттів.
- Складність продукту полягає у невизначеності моменту погашення та майбутньої вартості житла.
- Максимальна сума виплат обмежена певним відсотком (17.99% незалежно від умов).
Wolak: Давайте обговоримо пропозицію Сенату щодо класифікації HEI як житлових іпотечних кредитів відповідно до Закону про правдивість у кредитуванні (TILA). Яке Ваше ставлення до цієї пропозиції, і чи доведеться Splitero суттєво змінювати свою бізнес-модель у разі її прийняття?
Gifford: Ми активно співпрацюємо з регуляторами на державному та федеральному рівнях. Це наш принцип з першого дня. Ми займаємо консервативну позицію щодо регуляторних питань. Маючи досвід роботи як ліцензований брокер з нерухомості та іпотеки, ми завжди були у фокусі регуляторних органів.
- Основна складність TILA полягає у річній відсотковій ставці (APR). Оскільки ми не можемо точно визначити вартість для клієнта в день укладання угоди (через невизначеність термінів погашення та вартості житла), нам складно розрахувати точний APR.
- Ми прагнемо до впровадження чітких регуляторних норм, які б визначали місце цього продукту, і готові дотримуватися вимог TILA та RESPA.
Публічне сприйняття та регуляторні виклики
Wolak: Чи вважаєте Ви, що громадське сприйняття HEI створює власні проблеми? У цій сфері було чимало судових позовів. Чи викликає це запитання у Ваших клієнтів та під час розмов з регуляторами штатів?
Gifford: Так, це дві різні категорії, коли ми говоримо про домовласників та регуляторів штатів. Ми не просто стежимо за ситуацією, а активно працюємо з регуляторами для досягнення успішних рішень. Іллінойс є чудовим прикладом штату, де ми надали дані, запропонували законодавство та досягли позитивного результату. Інші штати, ймовірно, підуть цим шляхом.
- Споживачі проводять дослідження, шукаючи інформацію про компанії.
- Як і у випадку з іншими новими фінансовими продуктами, на шляху виникають труднощі.
- Необхідна належна просвіта споживачів, пояснення переваг та недоліків продукту простою мовою.
- Багато споживачів досі не знають про HEI, вважаючи HELOC єдиною опцією. Однак, через співвідношення боргу до доходу (DTI) або низький бал FICO, вони можуть не відповідати вимогам.
- Кількість відмов за HELOC значно зростає.
Зростання відмов за HELOC
Wolak: Коли Ви згадуєте про зростання відмов за HELOC, чи можете Ви пояснити це детальніше?
Gifford: Кваліфікація для отримання HELOC, як і для зворотної іпотеки, значною мірою залежить від процентної ставки та здатності позичальника обслуговувати борг. Якщо процентні ставки зростають, а доходи залишаються незмінними, це ускладнює отримання кредиту.
- Вимоги до отримання HELOC та інших продуктів стали жорсткішими, що призводить до більшої кількості відмов.
- Багато домовласників мають стабільну роботу та іпотеку з низькою ставкою, але не можуть отримати традиційні фінансові продукти через високе співвідношення DTI або недостатній бал FICO.
- Ситуація ускладнюється для домовласників, які мають значний житловий капітал (сотні тисяч доларів) та іпотеку зі ставкою 3.5%-4%. Рефінансування за ставкою понад 7% є невигідним через суттєве зростання щомісячних платежів.
- Це створює значні можливості для розвитку продукту HEI.
За матеріалами: www.housingwire.com