За останні два тижні попит на житло стабілізувався на тлі зниження ставок, і 10-річна дохідність державних облігацій опустилася нижче 5%. Спреди за іпотечними кредитами становлять 2,23% і, як і запаси, та відсоток зниження цін, залишаються вищими, ніж торік. Цього тижня очікуються дані щодо зайнятості та проміжні вибори, що може спричинити волатильність на ринку облігацій.
Резюме статті
Попит на житло стабілізувався за останні два тижні, оскільки ставки незначно знизилися, і ми нарешті бачимо чіткий шлях до іпотечних ставок нижче 7%. Ми пережили божевільний жовтень, коли 10-річна дохідність мала потенціал закритися вище 5,35%, що створило б передумови для ескалації продажу облігацій і відправлення іпотечних ставок вище 8%. Звісно, цього не сталося, оскільки 10-річна дохідність утрималася на цьому ключовому рівні!
Не тільки 10-річна дохідність тепер опустилася нижче 5%, а й іпотечні ставки сьогодні ближчі до 7%, ніж до 8%. Більше того, цей місяць показав, що існує чіткий шлях до іпотечних ставок нижче 7%. Лише рух за останні два тижні стабілізував попит у наших щотижневих даних щодо незавершених продажів житла, тож давайте розглянемо, що потрібно зробити, щоб ставки знизилися.
10-річна дохідність та іпотечні ставки
У прогнозі HousingWire на 2026 рік я передбачив такі діапазони:
- Іпотечні ставки між 5,75% і 6,75%
- 10-річна дохідність коливається між 3,80% і 4,60%
Минулого тижня відбулося засідання ФРС, і навіть голова ФРС Кевін Ворш заявив, що жорстка політика завдала фінансових збитків деяким компаніям зі штучного інтелекту. Федеральна резервна система протягом багатьох тижнів все більше говорить про те, що ШІ є дуже інфляційним, тому, природно, коли компанії зі штучного інтелекту мають проблеми з фінансуванням боргу, і деякі з них не виконують свої показники, 10-річна дохідність знизилася, навіть незважаючи на підвищені ціни на нафту та стійкі економічні дані.
Однак уявіть собі на хвилинку, що конфлікт в Ірані закінчився: нафта торгувалася б між 67 і 82 доларами. Уявіть, що торгова війна 2.0 не погіршується, і ви спостерігаєте сповільнення ШІ; ось ваша трійця для нижчих іпотечних ставок. Нічого надто різкого, але точно нижче 7%, і ми всі бачили, що може зробити попит на житло, коли ставки падають нижче 6,64%.
Отже, є шлях до 7%, але є також шлях для ставок, щоб залишатися вище 7%, якщо історія зі ШІ відновиться, конфлікт не закінчиться, і торгова війна продовжиться. Це, звісно, потребуватиме, щоб економічні дані залишалися дуже позитивними, як це було нещодавно. З 10 вересня чіткий патерн “голова і плечі” сформувався на 10-річній дохідності, тому вищезазначене може порушити цей нижній тренд і забезпечити нам ставки нижче 7%.
Іпотечні спреди
Іпотечні спреди нещодавно погіршилися, але вони все ще коливаються поблизу багаторічних мінімумів. Я не можу не наголосити, наскільки важливо, щоб спреди були ближчими до 2%, ніж до 3%, оскільки в іншому випадку іпотечні ставки вже були б вищими за 8%. Не тільки це, але й отримати іпотечні ставки близько 7% знову було б неможливо без значно більшого зниження 10-річної дохідності.
Тим не менш, коли 10-річна дохідність знижується, спреди можуть розширюватися після великого зростання, оскільки їхнє завдання — стискати волатильність. З часом це минає, і ми можемо знову рухатися вниз. Чого не слід спостерігати, так це раптової зміни курсу ФРС та початку масового циклу підвищення ставок, або кредитної події, подібної до кризи Silicon Valley Bank.
Історично, іпотечні спреди коливалися від 1,60% до 1,80%. Минулого тижня спреди залишалися стабільними на рівні 2,23% порівняно з попереднім тижнем.
Порівняймо іпотечні ставки минулого тижня з тим, якими вони були б за останні три роки, враховуючи поточний рівень 10-річної дохідності:
- Якби ми мали найгірші рівні іпотечних спредів 2023 року, сьогодні іпотечні ставки становили б 8,15%, а не 7,27%.
- Якби ми мали найгірші рівні 2024 року, сьогодні іпотечні ставки становили б 7,77%.
- Якби ми мали найгірші рівні 2025 року, сьогодні іпотечні ставки становили б 7,58%.
Щотижневі незавершені продажі
Наші дані щодо незавершених продажів житла надають перспективу тиждень до тижня, хоча свята та короткострокові коливання можуть впливати на результати. Ці щотижневі дані про незавершені продажі зазвичай відображаються в даних про продажі через 30-60 днів.
Ключовий момент за останні два тижні: нижчі ставки, навіть вищі за 7%, стабілізували попит, оскільки наші щотижневі незавершені продажі житла все ще вищі, ніж два тижні тому. Це все, що ми повинні взяти з цього руху, і ми побачимо, як ставки вплинуть на дані в майбутньому. Правило для останніх трьох років і 10 місяців: попит на житло зазвичай зростає, коли ставки нижчі за 6,64% і наближаються до 6%, і не показує зростання, коли ставки вищі за 6,64% і наближаються до 7%.
Ось дані щодо незавершених продажів за минулий тиждень за останні два роки:
- 2026: 52 050
- 2025: 55 214
Заявки на купівлю
Дані щодо заявок на купівлю, які дивляться на 30-90 днів вперед, пом’якшилися, оскільки іпотечні ставки перевищили 6,64% і тепер перевищують 7%. Я очікував певного зростання тиждень до тижня минулого тижня, оскільки наш трекер також показав зростання; ми мали 4% зростання тиждень до тижня, але воно все ще значно нижче, ніж торік. Коли ставки були ближчими до 6%, кожен тиждень, крім одного, демонстрував зростання рік до року.
Ось статистичні дані щодо заявок на купівлю за 2026 рік:
- 16 позитивних показників тиждень до тижня
- 23 негативні показники тиждень до тижня
- 5 нейтральних показників тиждень до тижня
- 10 тижнів двозначного зростання рік до року
- 25 тижнів позитивного зростання рік до року
- 14 негативних показників рік до року
Запаси житла
Зростання запасів житла цього року було дуже помірним, причому деякі тижні показували спад порівняно з минулим роком. Фактично, це найнижче зростання запасів за деякий час. Переважно тому, що ставки на початку року були нижчими, і ми наближаємося до норми. Однак вищі іпотечні ставки та слабший попит на іпотеку створюють більше запасів, і порівняння з минулим роком набагато легші зараз, ніж на початку року. Ці нижчі порівняння будуть актуальними до липня 2027 року.
Зростання запасів становить 6,78%, навіть з урахуванням легших порівнянь.
- Зміна запасів за тиждень (23-30 жовтня): Запаси зросли з 911 956 до 914 833
- Той самий тиждень минулого року (24-31 жовтня): Запаси впали з 862 924 до 856 751
Нові оголошення
Нові оголошення демонструють типове сезонне зниження; 2026 рік був найздоровішим роком для нових оголошень з 2022 року, з понад 80 000 на певні моменти цього року. Одним з моїх занепокоєнь щодо поточних ставок є те, що деякі продавці можуть не виставляти свої об’єкти на продаж, оскільки більшість продавців також є покупцями житла. Цього поки що не видно в даних, тому це все ще дуже здоровий рік для даних про нові оголошення.
У нормальному середовищі нові оголошення коливаються від 80 000 до 100 000 на тиждень у пікові періоди. Для порівняння, у роки бульбашки на ринку житла нові оголошення коливалися від 250 000 до 400 000 на тиждень протягом кількох років.
Ось дані щодо нових оголошень за минулий тиждень за останні два роки:
- 2026: 57 265
- 2025: 55 716
Відсоток зниження цін
Зазвичай близько третини будинків зазнають зниження цін перед продажем, що відображає динамічний характер ринку житла. Загалом, відсоток зниження цін цього року був нижчим, ніж минулого. Це було правдою доти, доки ставки не перевищили 6,64%, а потім 7%, попит не впав, і відсоток зниження цін рік до року зріс на 1%.
У моєму прогнозі цін на житло на 2026 рік я прогнозував загальнонаціональне зниження на -0,62% за рік. Зростання цін на житло цього року практично не спостерігається, і досягти мого прогнозу -0,62% може бути складно, оскільки більшість індексів цін на житло показують зростання від 1% до 2%. Останній звіт Case Shiller про ціни на житло показав зростання на 2,1% рік до року, але він відстає від наших поточних даних на кілька місяців.
Відсоток зниження цін за минулий тиждень:
- 2026: 43%
- 2025: 42%
Наступний тиждень: тиждень зайнятості, нафта, ШІ та проміжні вибори
Цього тижня у нас є багато змінних, які можуть вплинути на ставки, більше, ніж я можу порахувати, і вони значні!
Ми пережили найгірший сценарій у жовтні, але якщо цей конфлікт триватиме, торгова війна посилиться, а економічні дані залишаться стійкими з відновленням ШІ, ставки можуть залишатися високими. Однак сьогодні я виклав аргументи на користь ставок нижче 7%, і в понеділковому епізоді подкасту HousingWire Daily буде обговорюватися ця битва між ШІ та житлом. Буде цікаво подивитися, чи витримає патерн “голова і плечі”, який ми спостерігаємо на 10-річній дохідності, чи він зламається нижче.
Цей тиждень стане гарним тестом на апетит ринку облігацій до облігацій, тепер, коли божество ШІ показало певну слабкість. І тепер уявіть це середовище без подальших конфліктів і без погіршення торгової війни, ми б уже сьогодні були нижче 7%.
За даними порталу: www.housingwire.com