Аналіз ринку нерухомості: відмінності між провідними порталами
Аналіз, проведений Центром споживчої політики (CPC), виявив значний ступінь збігу між переліками нерухомості на чотирьох основних порталах: Zillow, Realtor.com, Redfin та Homes.com. Більшість об’єктів (83,4%) відображаються на трьох або більше сайтах. Однак, дослідження також виявило відмінності у покритті, зокрема, менш дорогі об’єкти, а також дані щодо об’єктів “скоро в продажу” (coming soon) від Compass. 
Основні портали представляють схожі об’єкти
Основні портали з продажу нерухомості, такі як Zillow (включаючи Trulia), Realtor.com, Redfin та Homes.com, значною мірою відображають одні й ті ж списки об’єктів, які отримуються з каналів даних MLS (Multiple Listing Service). Однак, звіт “Home Search I: Comparing the Big Real Estate Portals”, підготовлений старшим науковим співробітником CPC Стівеном Бробеком, зазначає, що існують відмінності у покритті деяких недорогих будинків, інвентарю “скоро в продажу” від Compass та інформації про статус угоди. Дослідження, проведене у серпні та вересні 2026 року, охопило понад 2000 переліків 500 об’єктів нерухомості у 21 спільноті поблизу 10 великих міських агломерацій. В аналіз були включені лише об’єкти, представлені агентами (односімейні будинки, таунхауси та кондомініуми), виключаючи пропозиції від забудовників, аукціони та пропозиції від власників (FSBO).
Високий рівень перекриття списків
Згідно з даними CPC, 74,3% досліджуваних об’єктів відображалися на всіх чотирьох порталах, а 83,4% – принаймні на трьох. Майже всі інші об’єкти, які не з’являлися під час пошуку в конкретній спільноті на одному з порталів, все одно могли бути знайдені при індивідуальному пошуку на цьому сайті. Це широке перекриття відображає продовження доступу до локальних та регіональних каналів даних MLS, які залишаються основним джерелом контенту для списків. Дослідження підкреслює, що, незважаючи на поточні юридичні, законодавчі та конкурентні баталії щодо доступу до списків, включаючи зусилля Compass та інших компаній з маркетингу деяких будинків як ексклюзивних, основні портали все ще функціонують як головне вікно до інвентарю MLS для споживачів. Звіт свідчить, що покупці, які покладаються на будь-який один великий портал, ймовірно, бачать більшу частину інвентарю на основі MLS у певній спільноті. Однак, незначні відмінності у покритті та представленні на чотирьох сайтах можуть впливати на те, які будинки покупці помічають першими, і як вони інтерпретують статус списку та час на ринку.
Прогалини у покритті
Коли CPC досліджував об’єкти, які відображалися щонайменше на двох порталах, але були відсутні на третьому, Zillow та Realtor.com мали менше таких прогалин, ніж Redfin та Homes.com. Згідно з дослідженням, Zillow мав 15 “відсутніх” об’єктів за критеріями дослідження, тоді як Realtor.com мав 12, Redfin – 32, а Homes.com – 27. За даними CPC, однією з причин цього є різне ставлення порталів до недорогого інвентарю. З опущених об’єктів Homes.com не включив 15 будинків вартістю до 500 000 доларів, а Redfin пропустив 10 у цій ціновій категорії. Для порівняння, Realtor.com пропустив два будинки вартістю менше 500 000 доларів, а Zillow – три. Для кредиторів та агентів у більш доступних сегментах цей нерівномірний підхід до списків з низькою ціною свідчить про те, що деякі покупці-початківці можуть бачити вужчий вибір варіантів, якщо вони віддають перевагу Redfin або Homes.com для пошуку в межах спільноти. Це підтверджує, чому багато агентів досі заохочують клієнтів перевіряти інвентар на кількох порталах або через прямі портали MLS та сайти брокерських компаній.
Партнерство Compass та Redfin щодо списків “скоро в продажу”
Найбільш помітними винятками з перекриття порталів були списки від Compass та її афілійованих брендів, таких як Coldwell Banker, Christie’s International Real Estate та Sotheby’s International Realty. CPC виявив 14 об’єктів “скоро в продажу”, що були проброкеровані Compass, у вибірці з 500 об’єктів, які відображалися лише на Redfin, де вони були позначені як “Early Access” (Ранній доступ). Ці списки, пов’язані з Compass, були зосереджені в чотирьох з 21 досліджуваних спільнот і були більш поширені у вищих цінових районах, таких як Такома Парк, Меріленд; Террітаун, Техас; та Вілметт, Іллінойс. У Вілметті, де Compass співпрацює з чиказькою MLS Midwest Real Estate Data (MRED), CPC виявив, що вісім з 31 списку, пов’язаного з Compass, були позначені як “Ранній доступ” і були видимі лише на Redfin; сім з цих восьми були виставлені за ціною 1,595 мільйона доларів або вище. CPC зазначає, що триетапна маркетингова стратегія Compass може тимчасово вилучати деякі об’єкти з більшості основних споживчих сайтів. Ця стратегія відповідає ширшій галузевій дискусії щодо приватних мереж списків, політик “скоро в продажу” та правил MLS.
Час на ринку переважно узгоджений, але все ще чутливий
CPC також проаналізував, як портали відображають показник “днів на ринку” (DOM), який був предметом суперечок. За двома основними винятками, а саме списками Compass “скоро в продажу” та деякими списками в передмістях, що обслуговуються MRED, таких як Вілметт та Норридж, DOM був доступний майже на всіх списках на чотирьох порталах. Аналіз виявив високий ступінь узгодженості значень DOM, що свідчить про те, що в поточних умовах цей показник є більш надійним, ніж у роки після кризи, коли стратегії повторного розміщення списків іноді скидали DOM до нуля. Випадки, коли один портал показував суттєво нижчий DOM, ніж інші, зазвичай стосувалися повторного розміщення списків або часових розбіжностей у оновленні статусів порталами. CPC підрахував специфічні для порталів значення DOM, які відрізнялися щонайменше на п’ять днів від тих, що були показані щонайменше двома іншими порталами: Zillow показав вісім розбіжних значень DOM, Realtor.com – 13 (всі відмінності були нижчими, ніж на інших сайтах), Redfin – 14, а Homes.com – 20. CPC зазначив, що для агентів, які консультують покупців, перевірка DOM на кількох порталах та перегляд історії цін та списків об’єкта може надати більш точну картину часу на ринку та переговорної сили. Для продавців, послідовне представлення DOM на порталах може посилити розмови про ціноутворення та терміни з потенційними покупцями.
Realtor.com виділяється
Хоча деталі першої сторінки списків були переважно схожими (всі чотири портали регулярно відображають адресу, ціну, кількість спалень, ванних кімнат та площу), звіт висвітлює кілька відмінностей Realtor.com. У звіті зазначається, що Realtor.com є єдиним порталом, який чітко позначає списки з умовою (contingent) та очікуванням угоди (pending) у результатах пошуку по спільноті. Zillow та Redfin надають цю інформацію про статус, але користувачам потрібно глибше досліджувати, щоб її знайти. CPC наводить дані, згідно з якими майже 15% угод, що очікують на закриття, не вдаються, і посилається на результати опитування Redfin, яке пов’язує більшість скасувань з проблемами перевірки або ремонту, за якими йдуть фінансування та інші умови. У цьому контексті чітке позначення умовного/очікуваного статусу може допомогти покупцям визначити будинки, де резервні пропозиції є реалістичними. Крім того, Realtor.com також включає площу земельної ділянки на основній сторінці списку, надаючи користувачам швидку інформацію про розмір землі на додаток до площі внутрішніх приміщень. Однак, CPC зазначає, що основний заклик до дії “зв’язатися” (contact) на Realtor.com нечітко розкриває, що споживач зв’язується з невідомим покупцем-агентом, а не з агентом-продавцем. На противагу цьому, процес контакту на Zillow вказує, що споживач зв’язується з покупцем-агентом. Звіт CPC підтверджує, що великі портали залишаються центральними для того, як споживачі знаходять списки та оцінюють місцеві ринкові умови. Дані Національної асоціації ріелторів (NAR) показують, що майже всі нещодавні покупці використовували Інтернет для пошуку житла, майже половина почали онлайн, і більше половини знайшли будинок, який вони в кінцевому підсумку придбали, онлайн. Дані трафіку, наведені у звіті, ставлять чотири портали серед найбільш відвідуваних сайтів з нерухомості, значно випереджаючи більшість доменів брокерських компаній. На цьому тлі будь-які зміни у доступі порталів до даних MLS – через судові процеси, стратегії приватних списків або нові закони штатів – матимуть прямі наслідки для потоку інформації до споживачів. CPC попереджає, що значне скорочення покриття списків порталами змусить покупців та продавців знову більше залежати від окремих агентів для базової видимості списків, зменшуючи прозорість і потенційно підриваючи довіру до ринку. CPC планує наступний звіт “Home Search”, який буде присвячений виключно тому, чи і якою мірою портали пропускають об’єкти, що продаються до їх публічного розміщення – проблема, за якою спостерігають агенти та регулятори в умовах розвитку моделей “скоро в продажу”, приватних офісів та ексклюзивних мереж.
Як фахівці з нерухомості можуть використати ці висновки
Через фрагментацію, показану у звіті, агенти повинні пояснювати, що великі портали показують переважно пересічні інвентарні списки, але певні списки “скоро в продажу” або приватні мережеві списки можуть з’являтися лише в обмежених місцях або взагалі не з’являтися. Як наслідок, на ринках з високою конкуренцією агенти повинні рекомендувати покупцям переглядати всі чотири основні портали, а також сайти брокерських компаній та сайти на основі MLS, щоб мінімізувати ризик втрати можливостей. Крім того, агенти повинні бути готові пояснювати, як працюють кнопки контакту на порталах, хто отримує ці ліди, і що означає “покупець-агент” проти “агента-продавця” в світлі правил щодо винагороди та розкриття інформації, що розвиваються. Агенти також повинні перевіряти час на ринку та умовний/очікуваний статус безпосередньо в MLS перед використанням їх у стратегії пропозиції, особливо коли показники порталів не співпадають.
Інформація підготовлена на основі матеріалів: www.housingwire.com