Багато експертів побоюються, що при відновленні пошкодженої чи знищеної агресором інфраструктури та житла може бути задіяний «радянський» підхід: типова забудова, з якої в підсумку складаються подібні один до одного незручні мікрорайони. «Цього не станеться», – запевняє голова Комітету з організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк. За словами Олени Шуляк, уже зараз влада на місцях запрошує архітекторів із ЄС і впроваджує досвід різних країн для відбудови Харкова та інших населених пунктів.
Також голова профільного комітету розповіла про тонкощі залучення іноземних інвесторів і про те, на вкладення в які сектори економіки Україна розраховує найбільше зараз та вже після перемоги.
Першу частину інтерв’ю з Оленою Шуляк читайте тут.
Відомо, що міжнародні інституції залучатимуть для відбудови інфраструктури. Там є контроль Світового банку, ЄБРР тощо. А чи будуть європейські інвестиції залучені для відновлення житлового сектору (адже деякі міста зруйновані вщент)? Якщо так, то інвесторів із яких країн чекаєте, і чи є якийсь механізм їх залучення?
– Сьогодні міжнародні інституції беруть активну участь у відновленні критичної інфраструктури. Наприклад, відбудовується водогін у Дніпропетровській області з нуля (масштабне будівництво – понад 150 км). Зарубіжні партнери допомагають нам відновлювати транспортну інфраструктуру, зокрема мости.
Житловий сектор є також одним із пріоритетних. І сьогодні, коли ми запустили програму компенсації за знищене та зруйноване житло, міжнародні фінансові інституції також долучаються і допомагають.
Зокрема, Світовий Банк активно розглядає можливість працювати за цим механізмом компенсацій. Для них важливо, щоб були створені умови, за яких не буде корупції. Система, яку запропонували ми й Мінвідновлення, – це коли через цифрові інструменти видаватимуться житлові сертифікати / цільові гроші, коли працюють на місцях новостворені комісії за зрозумілим алгоритмом і чек-лістом, де чітко зазначена вартість кожного пошкодженого елементу, і вся інформація заноситься до реєстру пошкодженого майна тощо. Вони переконалися, що процедура верифікована, корупційні фактори усунуто, і тому беруть участь у таких програмах.
Ми розуміємо, що люди, у яких знищене майно, імовірно, максимально використовуватимуть можливість вторинного ринку, бо здебільшого не чекатимуть поки буде збудовано нове житло. Але це не означає, що якісь точкові проєкти не будуть реалізовані за допомогою наших партнерів – фінансових інституцій, урядів іноземних країн.
- Наприклад, через United 24 було зібрано кошти на відбудову зруйнованих будинків у Київській області, які активно реалізуються. Зараз 18 будинків капітально відремонтовано.
- З іншого боку, органи місцевого самоврядування також можуть і повинні активно залучатися в процес вирішення цих питань. Наприклад, Закарпатська ОВА розробила проєкт «3 в 1», коли житло фінансується з трьох джерел. Третину дає військова адміністрація, 1/3 – бюджет громади і 1/3 – бізнес, що працює в цій громаді чи релокований. Ми вже бачимо перші реалізовані приклади на Закарпатті за цією програмою.
- Також торік Президент запропонував принцип, за яким певні країни можуть «взяти шефство» над українськими регіонами/містами. І деякі органи місцевого самоврядування вже почали працювати з міжнародними партнерами.
Про процес компенсацій державою
А станом на зараз скільки житла по всій Україні знищено/пошкоджено в результаті бойових дій? І скільки заявок щодо фактично пошкодженого житла на сьогодні подано українцями через портал «Дія»?
– Через «Дію» надійшло 506 311 інформаційних повідомлень про пошкоджене й зруйноване житло. Це більш ніж 34 млн кв. м. Але цифра в 506 311 інформповідомлень не остаточна – можливо, не всі внесли інформацію про своє житло, адже за кордоном перебувають майже 20% українців. А є і ті, у кого немає зараз доступу до свого житла, яке опинилося на непідконтрольній території. Тому цифра буде рости. Проте повідомлення про зруйноване/пошкоджене житло стають заявками на компенсацію, коли людина окремо оформлює відповідну заяву. До неї додається певний пакет документів: довідка про несудимість, верифікована картка платника податку тощо.
Лідером із кількості пошкоджених/зруйнованих будинків є Донецька область, на 2-му місці – Харківська, на 3-му – Київська. Для нас сьогодні в пріоритеті – забезпечити цих людей відповідними компенсаційними механізмами.
- Частина з них отримують компенсацію за програмою «Е-відновлення» (до 200 000 грн – Кабінет Міністрів ухвалив постанову, де прописана вартість кожного пошкодження): міняють вікна, двері, лагодять дах, фасади тощо.
- З 1 серпня розпочався етап, що стосується компенсації за повністю зруйноване житло.
- Потім буде запущено етап щодо житла із сумою пошкоджень понад 200 000 грн.
- Наступний етап стосуватиметься людей, які витратили власні кошти на ремонт пошкоджених домівок – вони отримають від держави відповідну компенсацію. У цьому великому компенсаційному механізмі залучені кошти державного бюджету, можуть бути кошти місцевих бюджетів і міжнародних партнерів. Програма фінансується з єдиного Фонду ліквідації наслідків збройної агресії рф, її облік ведеться на Єдиній цифровій платформі в реєстрі пошкодженого й зруйнованого майна. Вона стосується всіх громад, її завдання – якнайшвидше вирішити питання з житлом, у кого воно пошкоджене чи зруйноване внаслідок війни.
З 10 травня 2023 року українці почали отримувати перші компенсації за зруйноване/пошкоджене під час війни житло (як це передбачає закон). А скільки українців уже отримали житлові сертифікати за зруйноване майно, на які суми та з яких регіонів?
– Станом на 28 серпня 2023 року за програмою «Е-відновлення» (до 200 000 грн на поточний ремонт – будівельні матеріали/роботи) подано 39 530 заяв. З них 11 043 – оплачені державою. Тобто 911 млн грн люди отримали безпосередньо на руки. Зараз створено 523 комісії, що працюють у громадах. Найбільше за цією програмою на сьогодні подано заяв у Харківській області – 6852. На 2-му місці – Ірпінська громада (2966 заяв) і на 3-му місці Ізюмська громада – 1546 (але за кількістю опрацьованих заяв вона лідирує).
Взагалі всі подані заяви щодо пошкодженого житла держава може оплатити буквально завтра. Гроші у Фонді ліквідації наслідків збройної агресії росії є. На початок 2023 року там сформовано понад 60 млрд грн.
Це гроші російських банків, що працювали на території України, які ми арештували торік, також прибуток НБУ, і очікуємо, що приєднається до програми Світовий Банк. Проблема в іншому – у роботі комісій на місцях, які працюють не так швидко, як хотілося б. Але попереду опалювальний сезон, і потрібно швидше надати людям гроші для ремонту осель.
Комісія має перевірити, що людина є власником знищеного житла та що воно підлягає (чи не підлягає) ремонту – і тоді через реєстр пошкодженого/знищеного майна виготовлятиме житловий сертифікат за формулою, зафіксованою постановою Кабміну. Урядом визначена середня вартість квадратного метру по Україні – 36 433 грн. Далі все розраховується за регіональним коефіцієнтом, віковим коефіцієнтом зруйнованої будівлі та кількістю кімнат втраченого житла (за статистикою, квадратний метр в однокімнатній квартирі завжди дорожчий, ніж у 4-кімнатній).
Тобто 36 433 грн за квадратний метр помножується на ці три коефіцієнти і на квадратуру зруйнованої квартири. Це й буде сума житлового сертифікату.
Проте є населені пункти, де ринкова вартість житла дуже низька – і сума житлового сертифікату буде мізерною. Тому Мінвідновлення дає іншу формулу – коли кількість зруйнованих квадратних метрів помножується на затверджену Мінрегіоном опосередковану суму вартості будівництва житла. Людина може порівняти суму за обома формулами, і житловий сертифікат оформлять на більшу суму.
А чи дочекаються люди, які вкладали кошти у квартири до повномасштабного вторгнення, своїх квадратних метрів? І що буде з житлом, яке почали будувати ще до війни (наприклад, заморозили)?
– Україна в середньому щорічно вводила в експлуатацію 10–11 млн кв. м житла. Наразі понад 30 млн кв. м пошкоджено та зруйновано. Тобто росія за півтора року війни зруйнувала те, що ми будували протягом трьох.
Зараз ми бачимо непогані тенденції, що будівельний ринок оживає: у західних областях відновили роботу понад 80% забудовників. Звісно, є певні проблеми, через які дехто із забудовників не розпочинає роботи. Це і недосконалі фінансові моделі компаній, і брак рук, і недобросовісність гравців на ринку. Сьогодні бачимо, що може цілком статися біда з низкою проєктів, у які люди вклали свої гроші й досі не отримали житло.
Ми живемо в такий час, коли довгобуди/недобудови можуть бути зруйновані ракетами. І коли ми писали закон про компенсації за зруйноване та пошкоджене житло, то передбачили, що люди, які вкладали гроші в будинки, ще не введені в експлуатацію, але каркас будівлі збудований, теж матимуть можливість отримати компенсацію, якщо руйнування такого будинку відбулося внаслідок збройної агресії рф.
Щодо «заморожених» житлових об’єктів – сподіватимемося, що нам вдасться створити такий клімат для бізнесу (зокрема, будівельного), що девелопери все добудують і сумлінно виконуватимуть зобов’язання, які брали перед людьми.
А що саме сталося з КМБ? На ринку подейкують, що йде зміна контролю заради програми «Є-оселя», на яку виділяють великі гроші.
– Поки тривають аудит і комплексна оцінка стану компанії, зарано давати висновки про причини та наслідки. Але той, хто стежить за ринком, може приблизно зрозуміти, що сталося з «Київміськбудом». Його підвела недосконала фінансова модель, перехресне фінансування майданчиків, а точніше – котлованів, і колосальна залежність від грошей інвесторів.
Коли в тебе множаться майданчики, мов гриби після «сліпого» дощу, а гроші інвесторів з одного проєкту йдуть на фінансування іншого, то в момент пікових навантажень і нульових продажів ти ризикуєш залишитися ні з чим.
Розраховувати на дофінансування з міського бюджету, як ви бачите, не дуже варто. Саме тому стається те, що зараз можна спостерігати.
Про принципи відновлення житла
Як ми вже говорили, багато міст під час збройної агресії рф зруйновано вщент. І це може стати нагодою не відновлювати «совєтскую історію», а застосувати нові підходи урбаністики та архітектури. А що може цьому завадити, як думаєте? І чи братимемо ми за основу європейський досвід будівництва – що саме?
– Я не бачу ризику того, що ми звалимося в «радянщину» в будівельній галузі. Не бачила жодного архітектурного проєкту/генплану чи іншої містобудівної документації, де б зараз використовувались якісь радянські принципи.
Коли говоримо про певний європейський досвід будівництва для відновлення України, то маємо на увазі конкретику. Наприклад, з Харковом зараз працює британський архітектор лорд Норман Фостер і його команда, де фахівці не лише з Великої Британії. Вони працюють із відповідними стандартами і беруть досвід і приклади з різних країн.
Наприклад, мені дуже імпонують Нідерланди – їхня практика використання велосипедної інфраструктури. В Україні теж малюють велосипедні доріжки, але в нас багато декларативних речей, тож не виходить, як у Нідерландах – коли люди на велосипедах не заважають автомобілістам і пішоходам. Але це було до повномасштабної війни.
Зараз у нас є реальна можливість набиратися європейського досвіду. Зокрема, як працювати із зеленими зонами, з культурною спадщиною.
На жаль, донині в нас навчилися лише тому, як знищувати культурну спадщину та не нести за це відповідальності. Водночас у Європі нова забудова гармонійно вписана в історичний ландшафт, пам’ятки архітектури зберігають та охороняють. І нам потрібно запозичувати цей досвід у нову Україну.
Де ще чекають на інвестиції
А які зараз нагальні проблеми будівельної галузі та перспективи їх розв’язання?
– Нещодавно презентували цікаве дослідження (його робили в листопаді 2022 року за підтримки USAID), яке свідчить, що вартість будматеріалів, які потрібні для відновлення зруйнованого/пошкодженого нерухомого майна, становить щонайменше $63 млрд. Сьогодні в Україні є понад 80% виробничих потужностей, на яких можна буде виробити ці будматеріали. І вкрай важливо, щоб вони вироблялися саме в нас. Адже із цих $63 мільярдів $16 млрд – додана вартість, яка залишається в українській економіці, $5,6 млрд – зарплата людей, що працюватимуть на цих підприємствах. А це додатково збереження 100 000 робочих місць – і величезні надходження до Пенсійного фонду України ($1,5 млрд). Тому ми наголошуємо міжнародним партнерам, що в українському відновленні вітчизняні виробники будматеріалів обов’язково братимуть на себе основну роль. Для нас це пріоритетне завдання також.
У цьому дослідженні, про яке я згадала, зазначена будпродукція, яка буде і є в дефіциті. Наприклад, листове скло, яке не виробляється в Україні. У Лисичанську в нас був єдиний завод, але його розбили ще 2014 року, і він перестав працювати. Нам досі не вдалося побудувати на території України таке підприємство, і ми змушені закуповувати скло на іноземних ринках із великою націнкою. Тому слід створити в Україні такі умови, щоб зайшли іноземні інвестори, які захочуть будувати в нас заводи з виготовлення цього матеріалу. Ми вже рухаємося в цьому напрямку, ухваливши закони про інвестнянь та підтримку приватного капіталу критично важливих галузей.
Також у нас не вистачить потужностей для виробництва цементу, бетону, профілю ПВХ.
Це все бізнес-ніші, і наше завдання – сприяти створенню в Україні таких підприємств. Треба, щоб були робочі місця, сплачувалися податки та для відбудови використовувалася вітчизняна продукція. Без цього не буде якісного відновлення держави.
Але все ж не так просто запустити своє виробництво. Так, для виробництва листового скла потрібен дешевий газ, мита на китайське скло та кримську сода, тому що лисичанська не підходить за якістю. Та й взагалі Лисичанський содовий не працював, його викупили росіяни та планово довели до банкрутства. Наша країна готова детально працювати над інвестиційними пропозиціями?
– Верховна Рада вже ухвалила законопроєкт №8138 (чекаємо на підпис Президента), покликаний поліпшити інвестиційний клімат. Якщо раніше значним інвестиційним проєктом міг стати лише проєкт із сумою інвестицій не менше 20 млн євро, то тепер усіма перевагами такого статусу може скористатися інвестор, готовий вкласти принаймні 12 млн євро. Таке зменшення порогу значно збільшує кількість потенційних інвесторів.
Пільги можуть поширюватися на інвестиції, вкладені за 18 місяців до подання заявки на оформлення спеціального інвестдоговору. І ці пільги можуть становити до 30% від суми інвестиційного проєкту. Зокрема, компенсації витрат можуть надаватися на підключення та приєднання до інженерно-транспортних мереж. Також інвестора може бути звільнено від відшкодування втрат лісогосподарського виробництва.
Ми розуміємо, що традиційно в Україні значно недоінвестовані виробничі галузі. І саме завдяки прямим іноземним інвестиціям запроваджуються найсучасніші технології і в результаті виготовляються складні та дорогі продукти. Тому сферами для значних інвестицій у вищезгаданому законі визначені виробничі галузі: переробна промисловість, добування з метою переробки корисних копалин, поводження з відходами, транспорт, сільське господарство. Гадаю, це справді непогані стимули для розвитку.
Ви впевнені, що нам потрібні нові потужності для виготовлення бетону? Тому що до війни у нас був 35–40% профіцит. Навіть у Києві, де багато будували, були конкурентні війни.
– Потрібно розуміти обсяги руйнувань, які ми маємо зараз: росія завдала нам щонайменше $150 млрд прямих збитків, з них майже 60% припадають на житло та інфраструктуру. Без бетону не обійдеться жоден проєкт відбудови: ні житловий будинок, ні об’єкт критичної інфраструктури. Список можна скласти великий, а кількість руйнувань, на жаль, наразі неостаточна. Тому я не перебільшую, коли кажу, що нам потрібні нові виробничі потужності.
Не забувайте, що деякі з них були втрачені чи зруйновані на півдні та сході країни через бойові дії. Так, на прикладі вже згаданого бетону – його є лише на 44% від загальної потреби (загальна кількість бетону, необхідного на сьогодні для відбудови, – 51 000 кв. м, який коштує понад $6 млн). Тобто кількість наявного виробництва навіть не покриває половину потреби. Така сама історія із цементом, мінватою тощо.
Цікаво про будівництво: новинка 2023 – бітумна черепиця SWEETONDALE
Читайте більше новин про відбудову України у спецтемі на Build Portal
