Попри те, що процентні ставки перевищують 7%, у житловому секторі спостерігається “прихована стійкість”.
Короткий огляд статті
Цього тижня іпотечні ставки знизилися: середня ставка за 30-річними конвенційними кредитами становить 6,73%, а за преміальними (jumbo) – 6,66%. Заявки на придбання нерухомості залишаються вищими, ніж минулого року, тоді як рефінансування сповільнилося, оскільки менша кількість позичальників має стимул для цього.
Зважаючи на тенденцію до зростання іпотечних ставок в останні місяці, фахівці житлового ринку отримали очікувану перерву цього тижня, коли вартість іпотечного кредитування знизилася.
У вівторок, за даними Mortgage Rates Center, середня ставка за 30-річними конвенційними кредитами становила 6,73% – на 6 базисних пунктів нижче, ніж тиждень тому. Ставки за 30-річними преміальними кредитами знизилися на 15 базисних пунктів до 6,66%, тоді як ставки за 30-річними кредитами через Федеральну адміністрацію житла (FHA) зменшилися на 9 базисних пунктів до 6,29%.
На середині року попит на житло залишається стійким, незважаючи на поточні обмеження доступності, включно з іпотечними ставками близько 6,7%.
Старший аналітик HousingWire Логан Мохташамі цього тижня зазначив, що заявки на купівлю нерухомості, які зазвичай передують закриттю угод купівлі-продажу на 30-90 днів, перевищують минулорічні показники. Однак щотижневі показники заявок коливалися протягом першої половини 2026 року, маючи 12 негативних, 10 позитивних та два нейтральних показники.
«Зростання цього року є дещо більш реальним, ніж минулого, коли воно відштовхувалося від надзвичайно низької бази, тому відсоткове зростання потребує контексту», – написав Мохташамі у цьоготижневому звіті Housing Market Tracker. «Іранський конфлікт не надто сильно зашкодив цим даним у негативному аспекті; краще припустити, що темпи зростання, ймовірно, трохи сповільнилися».
Вищі ставки, обмежене рефінансування
Боб Брокcміт, президент і генеральний директор Асоціації іпотечних банкірів (MBA), заявив, що учасники іпотечного ринку все ще перетравлюють рішення щодо політики та коментарі Федеральної резервної системи під керівництвом нового голови Кевіна Варша.
Минулого тижня дані MBA щодо іпотечних заявок показали зростання на 1% порівняно з попереднім тижнем (з урахуванням свята Juneteenth), завдяки зростанню на 3% серед позичальників, що рефінансували кредити. Попит на рефінансування та купівлю нерухомості відповідно на 17% та 3% вищий, ніж минулого року.
«Хоча активність з іпотечними заявками була неоднозначною, загальний попит продовжує перевищувати минулорічні показники, що відображає приховану стійкість житлового ринку. Оскільки економічні умови продовжують розвиватися, більша визначеність щодо прогнозу процентних ставок повинна допомогти сприяти підвищенню впевненості позичальників та підтримати стабільну активність на ринку житла», – заявив Брокcміт.
Два тижні тому ФРС залишила базові ставки без змін – це четверта послідовна пауза центрального банку, але ознаки вказують на те, що монетарні політики, ймовірно, підвищать ставки в 2026 році, а не знизять їх.
Квартальні прогнози, опубліковані Комітетом з відкритих ринків (FOMC) на попередньому засіданні, показали, що дев’ять із 12 членів з правом голосу очікують підвищення ставки до кінця року. Очікується, що ставка за федеральними фондами, яка наразі становить 3,5% – 3,75%, зросте до 3,8% за шість місяців, порівняно з оцінкою 3,4% у березні.
Хвиля рефінансування, яка короткочасно матеріалізувалася на початку цього року, коли ставки впали нижче 6%, вже минула, згідно з аналізом, опублікованим минулого тижня Cotality. У звіті пояснюється, що станом на квітень 3,7% існуючих іпотечних кредитів мають ставки вище 7%, тоді як ще 10,5% кредитів мають ставки вище 6,5%. Це обмежує стимули для більшості потенційних кандидатів на рефінансування.
«Але можливості зосереджені в нещодавніх випусках, з позичальниками після 2022 року, які мають значно вищі ставки і готові рефінансувати першими, якщо ставки хоч трохи знизяться», – зазначили в Cotality.
‘Приховуючи зростаючий розрив’
Зростання цін на житло загалом було позитивним фактором для ринку нерухомості у 2026 році. Річне зростання на більшій частині території країни коливалося близько 1%, значно нижче двозначного зростання часів пандемії COVID-19, яке вважалося нестійким. У вівторок Індекс S&P Cotality Case-Shiller за квітень показав річне зростання на 0,8%, що трохи вище показника 0,7% за березень, оскільки інфляція прискорилася до 3,8% у квітні.
Однак дані HousingWire, які відображають більш актуальні ринкові умови, свідчать про менш стрімке зростання цін на житло за тиждень, що закінчився 26 червня. Медіанна ціна пропозиції в $450 000 знизилася на 3,2% порівняно з минулим роком і залишилася на тому ж рівні порівняно з попереднім місяцем. Деякі великі метрополії йшли проти тренду, зокрема Чикаго з річним зростанням на 7,3%, Атланта (+3,2%) та Маямі (+3,1%).
«Національні ціни на житло пишуть історію в уповільненому темпі», – зазначив Марк Флемінг, головний економіст First American, у коментарях, опублікованих цього тижня. «Хоча річне зростання цін на житло залишається нижче 1%, рівень цін цього місяця досяг нового історичного максимуму. На відміну від буму на ринку житла часів пандемії, коли двозначне зростання швидко підвищувало ціни, сьогоднішній рекорд відображає кумулятивний ефект невеликих місячних приростів, а не швидке прискорення цін.
«Хоча запаси продовжують зростати порівняно з минулим роком, темпи зростання запасів на національному рівні сповільнилися, а пропозиція залишається нижчою за допандемічні норми, обмежуючи як висхідний, так і низхідний тиск на ціни».
Аналіз Cotality також виявив помірне зростання цін на житло на 0,3% за рік, що закінчився у березні. Однак у ньому зроблено висновок, що «національний ринок житла приховує зростаючий розрив», оскільки спостерігаються різкі зміни на місцевому рівні.
Ціни на житло в Сан-Франциско зросли на 8,1% з січня по квітень, за даними Cotality, за ним йдуть Ньюарк, Нью-Джерсі (+6,4%), Бостон (+5,9%) і Рочестер, Нью-Йорк (+4,3%). З іншого боку, ціни знизилися в інших районах за чотиримісячний період, зокрема в Кейп-Корал, Флорида (-4,7%), Нью-Йорк (-2,3%), Баффало, Нью-Йорк (-2,1%) і Вашингтон, округ Колумбія (-1,3%).
«Зростання цін на житло призводить до того, що все більше домовласників перевищують давно встановлені пороги виключення податку на приріст капіталу, збільшуючи частку продавців, які сплачують податки при переїзді», – зазначили в Cotality. «Ці пороги, $250 000 для одиноких платників податків і $500 000 для подружніх пар, не змінювалися з кінця 1990-х років, незважаючи на значне зростання вартості житла.
«Аналіз Cotality показує, що приблизно один із 12 продавців зараз перевищує ці ліміти, причому цей тягар найсильніший на ринках з високою вартістю життя, як Каліфорнія. Як наслідок, більше власників залишаються на місці, обмежуючи пропозицію на вторинному ринку, навіть коли ціни залишаються високими».
Подробиці можна знайти на сайті: www.housingwire.com