Резюме статті
Минулого тижня спостерігалося зниження іпотечних ставок з пікових значень близько 7,60% до приблизно 7,30%, оскільки дохідність 10-річних казначейських облігацій знизилася нижче 5%. Кількість попередніх угод про продаж житла показала невелике зростання, тоді як заявки на купівлю залишалися слабкими. Запаси нерухомості та кількість знижок на ціни зросли порівняно з минулим роком через зниження попиту, спричинене ставками вище 7%.
Нижчі іпотечні ставки зупинили зниження попиту на житло минулого тижня. Після того, як іпотечні ставки досягли піку близько 7,60% і знизилися до 7,30%, попит на житло тимчасово припинив скорочуватися, і ми спостерігали незначне зростання протягом одного з найволатильніших тижнів на ринку облігацій у 2026 році.
Наприкінці жовтня розглянемо, що сталося з дохідністю 10-річних облігацій, іпотечними ставками та попитом на житло, а також що це означає до кінця року.
Дохідність 10-річних облігацій та іпотечні ставки
У прогнозі HousingWire на 2026 рік були передбачені наступні діапазони:
- Іпотечні ставки від 5,75% до 6,75%
- Дохідність 10-річних облігацій коливалася між 3,80% та 4,60%
Яким же був божевільний тиждень на ринку облігацій! У п’ятничному подкасті головний редактор Сара Вілер та я обговорювали божевілля того, що сталося, але, чесно кажучи, увесь місяць залежав від утримання дохідності 10-річних облігацій на рівні 5,35%.
Навіть при підвищених цінах на нафту та стійких економічних даних, утримання цього ключового рівня та деяка слабкість в AI-секторі призвели до зниження дохідності 10-річних облігацій нижче 5% минулого тижня, тому іпотечні ставки трохи нижчі за свій пік. Наразі найгірший сценарій, про який говорили люди, — іпотечні ставки 8% і навіть 9% — відхилено, за умови, що ми утримаємо цей рівень 5,35%, ми зможемо завершити цей конфлікт, і ціни на нафту знову впадуть.
Іпотечні спреди
Іпотечні спреди погіршилися порівняно з мінімумами року, але все ще залишаються поблизу циклічних мінімумів з моменту початку циклу підвищення ставок Федеральною резервною системою у 2022 році. Не можу достатньо наголосити, наскільки важливо, щоб спреди були ближче до 2%, ніж до 3%. Проте, коли дохідність 10-річних облігацій різко знижується, спреди, як правило, розширюються, оскільки вони призначені для обмеження волатильності, тому їх нещодавній рух угору є логічним.
Історично іпотечні спреди коливалися від 1,60% до 1,80%. Минулого тижня спреди зросли до 2,23% з 2,21% тижнем раніше.
Порівняємо минулотижневі іпотечні ставки з тим, якими вони були б за останні три роки, враховуючи поточний рівень дохідності 10-річних облігацій:
- Якби ми мали найгірші рівні іпотечних спредів 2023 року, іпотечні ставки сьогодні становили б 8,21%, а не 7,33%.
- Якби ми мали найгірші рівні 2024 року, іпотечні ставки сьогодні становили б 7,83%.
- Якби ми мали найгірші рівні 2025 року, іпотечні ставки сьогодні становили б 7,64%.
Щотижневі попередні продажі
Наші дані про попередні угоди про продаж житла надають тижневу перспективу, хоча свята та короткострокові коливання можуть впливати на результати. Ці щотижневі дані про попередні угоди про продаж зазвичай відображаються в даних про продажі через 30-60 днів.
Цього тижня кровотеча зупинилася. Оскільки іпотечні ставки трохи знизилися, тижневі дані нарешті перестали падати, і ми спостерігали незначний позитивний результат. Але я б не надавав цьому покращенню надто великого значення цього тижня, оскільки тижневі дані швидко погіршувалися, і для зупинки кровотечі потрібно небагато.
Попит на житло зазвичай зростає, як це було в першому півріччі 2026 року, коли іпотечні ставки були нижче 6,64%. Насправді, єдине, що сповільнило попит у першій половині року, це свята та снігова буря. Однак ставки вище 7% завжди створювали слабкі дані за останні 3 роки і 10 місяців.
Ось попередні продажі за минулий тиждень за останні два роки:
- 2026: 52 490
- 2025: 67 752
Заявки на купівлю
Дані про заявки на купівлю, які дивляться на 30-90 днів уперед, послабилися, оскільки іпотечні ставки перевищили 6,64% і зараз перевищують 7%. Звісно, поточні показники не враховують зміни ставок за останні кілька днів, тому ми побачимо, чи буде тижневе зростання наступного тижня. Однак ви можете побачити шкоду, завдану ставками вище 7%, оскільки заявки на купівлю знову знизилися тиждень до тижня та рік до року.
Ось статистика заявок на купівлю за 2026 рік:
- 15 позитивних тижневих показників
- 23 негативних тижневих показники
- 5 незмінних тижневих показників
- 10 тижнів двозначного зростання рік до року
- 25 тижнів позитивного зростання рік до року
- 13 негативних показників рік до року
Житловий запас
Зростання запасів житла цього року було дуже помірним, а деякі тижні показали зниження порівняно з минулим роком. Однак, як завжди, коли ставки зростають, особливо вище 7%, запаси можуть зростати швидше. Зростання запасів було повільнішим, ніж у попередні роки, переважно тому, що ми ближчі до нормальних рівнів запасів. З огляду на це, зростання запасів прискорилося з середини серпня, і порівняння рік до року легше демонструють зростання, оскільки минулого року іпотечні ставки були на 1% нижчими, а попит наближався до 9-місячного максимуму в грудні 2025 року.
Зростання запасів становить 5,68%, незважаючи на легші порівняння.
- Щотижнева зміна запасів (16-23 жовтня): Запаси зросли з 905 166 до 911 956
- Той самий тиждень минулого року (19-24 жовтня): Запаси зросли з 859 424 до 862 924
Нові оголошення
Кількість нових оголошень перебуває у типовому сезонному спаді; 2026 рік був найздоровішим роком для нових оголошень з 2022 року, з понад 80 000 на деяких етапах цього року. Однією з моїх проблем за поточних рівнів ставок є те, що деякі продавці можуть не виставляти свої будинки на продаж, оскільки більшість продавців також є покупцями житла. Цього тижня ми спостерігали зниження порівняно з минулим роком — це те, за чим я буду уважно стежити до кінця року, щоб побачити, чи стане це тенденцією, але поки що 2026 рік був найкращим роком для нових оголошень за довгий час.
У нормальних умовах кількість нових оголошень становить від 80 000 до 100 000 на тиждень під час пікових періодів. Для порівняння, під час років бульбашки на ринку нерухомості, кількість нових оголошень становила від 250 000 до 400 000 на тиждень протягом кількох років.
Ось дані про нові оголошення за минулий тиждень за останні два роки:
- 2026: 60 151
- 2025: 64 191
Відсоток зниження цін
Зазвичай близько третини будинків отримують зниження цін перед продажем, що відображає динамічний характер ринку нерухомості. Загалом, відсоток зниження цін цього року був нижчим, ніж минулого року. Це було так, доки ставки не перевищили 6,64%, а після перевищення 7% і падіння попиту, відсоток зниження цін на 1% вищий рік до року.
У своєму прогнозі цін на житло на 2026 рік я прогнозував національне зниження на -0,62% за рік. Зростання цін на житло цього року насправді нікуди не дінеться, і мій прогноз -0,62% може бути важко досягти, оскільки більшість індексів цін на житло показують зростання від 1% до 2%.
Відсоток зниження цін за минулий тиждень:
- 2026: 43,0%
- 2025: 42,0%
Тиждень попереду: Нафта, конфлікт з Іраном, AI та засідання ФРС
На жаль, ціни на нафту перебувають на річних максимумах, і це все ще викликає занепокоєння щодо ставок. Це останній тиждень жовтня, тому Іран може спробувати багато трюків, щоб ще більше підняти ціни на нафту. Також Китай може імпортувати більше, щоб підтримувати високі ціни на нафту і нашкодити президенту Трампу на проміжних виборах.
Слідкуйте за AI-історією; ми всі спостерігаємо, чи розширяться спреди високодохідних облігацій, що означатиме, що буде складніше фінансувати більше AI-проектів. І, звичайно, цього тижня у нас засідання ФРС, яке саме по собі має бути дуже цікавим. Але моя головна мета на жовтень полягала в тому, щоб переконатися, що 10-річні облігації не закриються вище 5,35% і ситуація не вийде з-під контролю, тому, поки ми зможемо це зберегти, це буде перемогою.
Дізнатися більше на: www.housingwire.com