Аналіз ринку: сезонність чи зміни?
Запаси нерухомості зменшилися за тиждень до 902 740 одиниць, тоді як іпотечні ставки знижувалися протягом трьох тижнів поспіль. З такими спредами, як 2.27%, зниження ставок нижче 7% можливе за умови падіння прибутковості облігацій або покращення іпотечних спредів.
Минулого тижня спостерігалося зниження іпотечних ставок, стабілізація попиту та помітне скорочення запасів. Однак, чи зумовлені ці зміни сезонністю, чи ж нещодавнє зниження іпотечних ставок призвело до реальних змін на ринку нерухомості? Розглянемо дані за вихідні, щоб зрозуміти, що вони нам показують, з огляду на зниження ставок протягом останніх трьох тижнів.
Прибутковість 10-річних облігацій та іпотечні ставки
Згідно з прогнозом HousingWire на 2026 рік, очікувані діапазони були такими:
- Іпотечні ставки: від 5.75% до 6.75%
- Прибутковість 10-річних облігацій: коливання від 3.80% до 4.60%
Останній час на ринку облігацій був надзвичайно бурхливим. Ключовий рівень 5.35%, який утримувався з початку жовтня, не лише вистояв, але й продемонстрував приємне для спостерігачів розвороту. Проміжні вибори, що призвели до зміни контролю над Палатою представників та Сенатом, додали ще один змінний фактор у рівняння іпотечних ставок. Ми обговорювали можливості Конгресу щодо зниження іпотечних ставок у подкасті HousingWire Daily з головним редактором Сарою Вілер, але наразі патерн “голова і плечі” прибутковості 10-річних облігацій залишається відносно цілим, хоча й триває боротьба за його прорив нижче.
Не варто надто тішитися щодо іпотечних ставок, доки прибутковість 10-річних облігацій не опуститься нижче 4.70% з подальшим відстеженням купівельної активності на ринку облігацій. Проте, останніми тижнями іпотечні ставки знизилися, а попит стабілізувався.
Іпотечні спреди
Іпотечні спреди нещодавно погіршилися, але все ще тримаються поблизу багаторічних мінімумів. Традиційно, коли іпотечні ставки зростають разом з прибутковістю 10-річних облігацій, а потім різко розвертаються — як це сталося нещодавно з піком прибутковості 10-річних облігацій на рівні 5.35%, що впала до близько 4.82% — спреди погіршуються, щоб спробувати стиснути волатильність іпотечних ставок.
Однак, якби іпотечні спреди зараз не були поблизу багаторічних мінімумів, шансів на зниження іпотечних ставок нижче 7.25% не було б, і попит не стабілізувався б останніми тижнями. Тепер, коли спреди піднялися від мінімумів цього року, стає очевидним, що іпотечні ставки могли б бути нижчими за 7%, якби спреди повернулися до попереднього рівня.
Історично, іпотечні спреди коливалися в діапазоні від 1.60% до 1.80%. Минулого тижня спреди зросли до 2.27% з 2.23% тижнем раніше.
Порівняймо минулотижневі іпотечні ставки з тими, що могли б бути за найкращих та найгірших спредів цього року та цього циклу:
- Якби ми мали найкращі спреди 2026 року, іпотечні ставки сьогодні становили б 6.72%, а не 7.17%.
- Якби ми мали найгірші спреди 2023 року, іпотечні ставки сьогодні становили б 8.11%, а не 7.17%.
Тижневі незавершені продажі
Наші дані щодо незавершених продажів житла надають щотижневу перспективу, хоча свята та короткострокові коливання можуть впливати на результати. Ці щотижневі дані про незавершені продажі зазвичай відображаються в загальних даних про продажі протягом 30-60 днів.
Ключовий момент останніх трьох тижнів: нижчі ставки, навіть вище 7%, стабілізували попит, про що свідчать наші тижневі дані про незавершені продажі. Це ще не зростання, а лише стабілізація після помітного сповільнення, коли іпотечні ставки досягли 7.60%. Дані за останні три роки і десять місяців показують, що попит на житло зростає, коли іпотечні ставки знижуються нижче 6.64% і прямують до 6%. Вище 7%, ми не маємо значних даних про зростання, крім сезонного попиту. Минулого року в цей час іпотечні ставки прямували до 6%, тому порівняння рік до року буде складним протягом певного часу.
Ось дані про незавершені продажі за минулий тиждень за останні два роки:
- 2026: 51,764
- 2025: 59,164
Заявки на купівлю
Дані щодо заявок на купівлю, які розглядаються на 30-90 днів вперед, показали спад, оскільки іпотечні ставки перевищили 6.64% і зараз вище 7%. Спостерігалося невелике зниження тиждень до тижня, і тут також можна побачити стабілізацію. Порівняння рік до року також буде складним, оскільки минулого року в цей час ставки прямували до 6%. Раніше цього року, коли ставки були нижчими, майже кожен тиждень демонстрував зростання.
Ось статистичні дані щодо заявок на купівлю за 2026 рік:
- 16 позитивних показників тиждень до тижня
- 24 негативних показники тиждень до тижня
- 5 показників без змін тиждень до тижня
- 10 тижнів двозначного зростання рік до року
- 25 тижнів позитивного зростання рік до року
- 15 негативних показників рік до року
Запаси нерухомості
Зростання запасів нерухомості цього року було дуже помірним, а деякі тижні навіть демонстрували спад рік до року. Однак, коли іпотечні ставки перевищили 6.64% і наблизилися до 7.60%, ми спостерігали певне прискорення зростання. Крім того, минулого року ставки були нижчими, тому попит прямував до дев’ятимісячного максимуму в грудні, що означає, що порівняння буде легшим для демонстрації зростання запасів.
Зростання запасів становить 7.18%, навіть з урахуванням легших порівнянь.
- Зміна запасів за тиждень (30 жовтня – 6 листопада): Запаси впали з 914,833 до 902,740
- Відповідний тиждень минулого року (31 жовтня – 7 листопада): Запаси впали з 856,751 до 842,257
Нові оголошення
Нові оголошення перебувають у типовому сезонному спаді. 2026 рік був найздоровішим роком за кількістю нових оголошень з 2022 року, з показниками понад 80 000 нових оголошень на тиждень кілька разів цього року. Мене турбувало те, що вищі ставки можуть змусити продавців припинити виставляти свої будинки на продаж — як це сталося в другій половині 2022 року — що могло б нашкодити пропозиції та попиту. Однак, це не сталося в значній мірі. Більшість продавців житла є покупцями, і тепер, коли ставки трохи знизилися, виглядає так, що 2026 рік може завершитися позитивним показником для нових оголошень.
У звичайному середовищі кількість нових оголошень у пікові періоди коливається від 80 000 до 100 000 на тиждень. Для порівняння, під час бульбашки на ринку нерухомості кількість нових оголошень на тиждень протягом кількох років становила від 250 000 до 400 000.
Ось дані щодо нових оголошень за минулий тиждень за останні два роки:
- 2026: 54,479
- 2025: 55,486
Відсоток зниження цін
Зазвичай, близько третини будинків зазнають зниження цін перед продажем, що відображає динамічну природу ринку нерухомості. Загалом, відсоток зниження цін цього року був нижчим, ніж минулого. Це тривало доти, доки ставки не перевищили 6.64%, а потім 7%. Попит впав, і відсоток зниження цін рік до року зріс на 1%.
У своєму прогнозі цін на житло на 2026 рік я передбачив загальне зниження на -0.62% за рік. Зростання цін на житло цього року фактично зупинилося, і досягти мого прогнозу в -0.62% може бути складно, оскільки більшість індексів цін на житло показують зростання від 1% до 2%. Однак, з вищими ставками та зростаючим відсотком зниження цін, ми будемо ближче до прогнозу. Зрозуміло, що якби ставки не піднялися вище 6.75%, дані про ціни не показали б недавнього уповільнення.
Відсоток зниження цін за минулий тиждень:
- 2026: 43.%
- 2025: 42%
Тиждень попереду: тиждень інфляції, конфлікт в Ірані, виступи представників ФРС та акції ШІ
Цього тижня варто стежити за торгівлею акціями компаній, що займаються штучним інтелектом (ШІ), зокрема за ціною акцій CoreWeave, і за тим, як реагуватиме прибутковість 10-річних облігацій. Наразі між цими двома показниками існує цікава кореляція, але я очікую, що з часом вона зникне.
Нас чекає тиждень інфляційних звітів, зокрема CPI та PPI. Протягом наступних 12 місяців, якщо конфлікт в Ірані завершиться, а торговельна війна не посилиться, постає питання, чи нададуть трейдери на ринку облігацій більшої ваги цим двом факторам, ніж поточним звітам про інфляцію, яка може покращитися в майбутньому. Це було б величезним позитивом для іпотечних ставок, але все ж таки знадобляться значні зусилля для завершення торгової війни та конфлікту. Дані про продажі на вторинному ринку житла будуть опубліковані, і вони, ймовірно, не будуть втішними.
Також цього тижня відбудеться багато виступів представників Федеральної резервної системи (ФРС), і зараз надзвичайно важливо спостерігати за їхніми заявами та реакцією ринку облігацій на їхні тези. Крім того, після проміжних виборів я буду уважно стежити, чи почнуть представники ФРС говорити про завершення конфлікту та торгової війни як про позитивний фактор для їхніх майбутніх прогнозів.
За матеріалами: www.housingwire.com