Цивільний кодекс України встановлює вимогу щодо письмової форми договору найму житла. Однак відсутність підписаного паперового документа не завжди означає, що між власником нерухомості та її мешканцем не укладено договірні відносини. Обставини, що свідчать про досягнуті домовленості, можуть включати листування, документально підтверджені банківські перекази, розписки, факт передачі житла у користування, внесення орендної плати та інші докази.
Усна домовленість про оренду житла істотно ускладнює захист прав обох сторін. Наймачеві може бути складно повернути сплачений аванс або забезпечувальний платіж, тоді як власнику може бути важко стягнути заборгованість, отримати компенсацію за пошкоджене майно або домогтися виселення мешканців.
Чи є усна оренда недійсною
Недотримання письмової форми договору найму житла не призводить до його автоматичної недійсності.
Однак, якщо одна зі сторін заперечує факт укладення договору або оспорює його умови, суд не може базувати своє рішення виключно на показаннях свідків.
Отже, відсутність повноцінного письмового договору не позбавляє власника та наймача права на звернення до суду. Проте кожна сторона повинна буде довести ті обставини, на які вона посилається.
Без належного оформлення договору між сторонами найчастіше виникають спірні питання щодо:
- строку користування житловим приміщенням;
- розміру та своєчасності внесення орендної плати;
- можливості одностороннього зміни розміру плати;
- порядку оплати комунальних послуг;
- призначення та суми коштів, переданих під час заселення;
- умов повернення забезпечувального платежу;
- початкового стану квартири, наявних меблів та техніки;
- переліку осіб, які мають право проживати в квартирі;
- можливості утримання домашніх тварин;
- виконання поточного та капітального ремонту;
- підстав для дострокового припинення договору найму;
- строку для попередження про звільнення квартири.
Якщо зазначені умови не зафіксовані письмово, зміст правовідносин встановлюватиметься судом на підставі сукупності доказів та фактичної поведінки сторін.
Основні ризики для наймача
Наймач, який проживає в житловому приміщенні без належним чином оформленого договору, ризикує не мати можливості довести строк, протягом якого він мав законне право користуватися квартирою. Власник може заперечувати погоджену тривалість терміну оренди, встановлений розмір плати або факт отримання коштів за останній місяць проживання.
Особливо ризикованою є ситуація передачі готівкових коштів без оформлення відповідної розписки. У разі заперечення власником факту отримання грошей, підтвердити факт оплати лише показаннями знайомих або сусідів може бути недостатньо.
Відсутність акта приймання-передачі житлового приміщення також створює ризик покладення на наймача відповідальності за пошкодження, які існували до моменту його заселення.
Окремий ризик стосується коштів, які в побуті часто називають «заставою», «депозитом», «бронею», «страховим внеском» або «оплатою за останній місяць». Без чіткого письмового визначення призначення такого платежу, наймачеві може бути складно довести, що ці кошти підлягають поверненню.
Основні ризики для власника
Власнику без наявності договору складніше довести розмір орендної плати, період існування заборгованості та обов’язок мешканця оплачувати комунальні послуги.
Також можуть виникнути труднощі зі стягненням вартості пошкоджених меблів, техніки або витрат на ремонт квартири.
Без складання акта приймання-передачі, детального опису майна, фотографій, документів про придбання речей та розрахунку вартості ремонтних робіт, процес стягнення стає значно складнішим.
Власник також не повинен покладатися на те, що відсутність паперового договору дозволяє йому виселити мешканців у будь-який момент без дотримання встановленої законом процедури.
Як власнику стягнути борг і збитки
Власник має право вимагати стягнення несплаченої орендної плати, витрат на оплату комунальних послуг, а також відшкодування збитків, завданих пошкодженням квартири або майна.
До доказів, що можуть бути використані в суді, можуть належати:
- листування сторін щодо розміру орендної плати;
- банківські виписки за попередні періоди;
- належно оформлені розписки;
- рахунки за житлово-комунальні послуги;
- акт огляду стану квартири;
- фотографії та відеозаписи, що фіксують стан об’єкта;
- чеки, договори та кошториси, що стосуються ремонту;
- висновок експерта щодо розміру завданої шкоди.
Самого лише твердження про пошкодження майна недостатньо. Власник зобов’язаний довести як факт порушення, так і обсяг заявлених збитків.
На прострочену грошову заборгованість може бути нараховано інфляційні втрати та три проценти річних, відповідно до статті 625 ЦК України, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Кожна сторона процесу повинна довести обставини, на які вона посилається. Скриншоти, як самостійний доказ, можуть виявитися недостатніми, якщо інша сторона заперечує їхню достовірність, авторство або повноту. Тому рекомендується зберігати оригінали електронного листування, а також пристрої або облікові записи, де це листування міститься.
Подробиці можна знайти на сайті: news.finance.ua