Інвестування в українську нерухомість набирає обертів, пропонуючи різноманітні інструменти: від гривневих та валютних депозитів до ОВДП, фондового ринку, криптовалют та земельних ділянок. Проте, поряд з цим, інвестиції в нерухомість за кордоном стають дедалі привабливішими для українців, особливо в умовах безпекових ризиків та пошуку стабільних активів.
Олександр Грушецький, Co-founder та CFO компанії Deniz Estate, під час Invest Fest розповів про доступність, можливості та ризики інвестування в закордонну нерухомість, а також про ключові напрямки для пошуку таких об’єктів.
Ключові переваги інвестицій у закордонну нерухомість
Олександр Грушецький наголосив, що закордонна нерухомість є фізичним активом, який можна безпосередньо оглянути та оцінити. Для інвесторів, які не мають глибокого досвіду або лише формують свій інвестиційний портфель, нерухомість залишається одним із найзрозуміліших та найдоступніших інструментів.
Він виділив чотири основні причини, чому українцям варто розглядати інвестиції в нерухомість за кордоном:
- Економічна стабільність: тривала економічна нестабільність в Україні, включаючи інфляцію та девальваційні ризики, стимулює інвесторів шукати “тверді активи”, номіновані у стабільних валютах, таких як долар чи євро.
- Захист капіталу: нерухомість за кордоном є доступним для приватних інвесторів способом збереження капіталу без використання складних фінансових інструментів.
- Можливість отримання посвідки на проживання: у деяких країнах, зокрема в Іспанії та Туреччині, придбання нерухомості може надавати можливість отримати посвідку на проживання.
- Потенціал орендної дохідності: у популярних туристичних локаціях орендні ставки можуть зростати швидше, ніж вартість об’єктів, що робить їх привабливішими порівняно з депозитами чи облігаціями.
Моделі інвестування в нерухомість за кордоном
Для ілюстрації різних моделей інвестування, були розглянуті п’ять країн: Іспанія, Туреччина, Занзібар, Мальдіви та Румунія. Ці країни представляють різноманітні підходи до інвестування, враховуючи поріг входу, потенційну дохідність, а також юридичні аспекти придбання та володіння нерухомістю.
Іспанія
Іспанський ринок нерухомості демонструє стабільне зростання, зумовлене дефіцитом житла (понад 700 тис. одиниць). Нове будівництво обмежується регуляторними нормами.
Основні параметри інвестицій:
- Поріг входу: €150–250 тис.
- Орендна дохідність: 6–8% річних.
- Потенціал капіталізації: до 30% протягом періоду будівництва.
- Податки та оформлення: ПДВ — 10%, нотаріальні та реєстраційні витрати — близько 2,5%.
Як приклад, було наведено апартаменти з панорамним видом на море у Фінестраті. Іспанія пропонує інвестиції, спрямовані на збереження капіталу, з об’єктами, що здаються повністю з ремонтом.
Занзібар
Занзібар приваблює інвесторів своєю екзотичністю та активним розвитком туристичного сектору. Нерухомість на узбережжі зросла в ціні на 60–70% за останні п’ять років.
Основні параметри інвестицій:
- Поріг входу: $80–100 тис.
- Дохідність: 8–15% (курортний сегмент).
- Витрати на оформлення: 3–7%.
Апартаменти на першій лінії Індійського океану, як приклад, демонструють привабливу дохідність завдяки нижчому порогу входу та меншим витратам на оформлення порівняно з європейськими країнами. Зазначається, що комплекси здаються з ремонтом, а меблювання та техніка потребують додаткових витрат (близько $5 тис.).
Туреччина
Туреччина, популярна серед українських туристів, зараз пропонує інвестиції в середньо- та довгостроковій перспективі. Ринок спостерігає поступове відновлення, про що свідчить зростання угод з іноземцями.
Основні параметри інвестицій:
- Поріг входу: €70–100 тис.
- Дохідність: 6–8% (житло), 10–12% (готельні формати).
- Витрати на оформлення: 4% (TAPU) + 1–2% (супутні витрати).
Прикладом є номер у 5-зірковому готелі на першій лінії в Аланії, що підкреслює зростаючу популярність готельних форматів.
Румунія
Румунія приваблює інвесторів своїм стрімким економічним зростанням, що перевищує середні показники ЄС. Країна демонструє високі темпи зростання ВВП.
Основні параметри інвестицій:
- Поріг входу: €100–150 тис.
- Дохідність: 6–8% (житло, гарантовано на три роки), 10–15% (готельні кондо).
- Витрати на оформлення: 2–3%.
Прикладом є готельні номери біля аеропорту Бухареста під брендом Wyndham Garden, що підкреслює розвинену інфраструктуру та стабільну заповненість.
Мальдіви
Мальдіви, хоча й обмежені в можливостях нового будівництва, пропонують високу дохідність від готельних форматів під управлінням.
Основні параметри інвестицій:
- Поріг входу: від €220 тис.
- Дохідність: 10–18% (готельні формати під управлінням).
- Витрати на оформлення: 1–2%.
Прикладом є готельні номери на приватному острові під управлінням Radisson Hotel Group.
Порівняльна таблиця інвестиційних можливостей
Для зручного порівняння, була представлена таблиця з ключовими показниками інвестицій в нерухомість за кордоном:
| КРАЇНА | ВХІД | ДОХІД / РІК | ДОХІД / МІС. |
|---|---|---|---|
| Іспанія | €312 900 | €21 900–31 300 | €1 825–2 608 |
| Занзібар | $90 000 (~€83 300) | €13 750–14 580 | €1 145–1 215 |
| Туреччина | €129 000 | €14 835 | €1 235 |
| Румунія | €195 000 | €11 700–35 500 | €975–2 960 |
| Мальдіви | €219 900 | €26 400–39 580 | €2 200–3 300 |
Типові помилки українських інвесторів
Олександр Грушецький також виділив найпоширеніші помилки, яких припускаються українські інвестори при купівлі нерухомості за кордоном:
- Суб’єктивність у виборі: інвестори часто керуються емоціями (“подобається/не подобається”) замість аналізу фінансової моделі та потенційної дохідності об’єкта.
- Переплата за “першу лінію”: бажання мати нерухомість біля моря призводить до переплати. Об’єкти на другій та третій лініях часто забезпечують вищу рентабельність інвестицій при незначній різниці у заповнюваності.
- Недооцінка витрат на утримання: інвестори часто враховують лише вартість об’єкта, забуваючи про податки, комунальні платежі, обслуговування, управління та інші супутні витрати.
Дізнатися більше на: news.finance.ua