Згідно з даними Державного земельного кадастру, середня вартість проданих земельних ділянок становить близько 75 тис. грн за гектар. За поточним курсом це менше 1 700 доларів США.
Порівняно з 2021 роком, коли ринок землі було відкрито, середньозважена ціна гектара складала 36,5 тис. грн, або 1 350 доларів США. Таким чином, з моменту відкриття ринку ціна зросла на 105% у гривневому еквіваленті, що становить приблизно 15,5% щорічно. У доларовому еквіваленті зростання за весь період становить близько 26%, або приблизно 4,7% на рік.
Для оцінки вартості сільськогосподарських земель редакція проаналізувала звітність компаній, що спеціалізуються на операціях із землею, як-от купівля та продаж паїв від імені клієнтів.
Аналіз вартості землі
За оцінками компанії Zeminvest, вартість землі зросла протягом 2021-2023 років у 15 областях України. Лише в двох регіонах зростання цін виявилося нижчим за середньоукраїнські показники:
- Одеська область: 89%
- Тернопільська область: 95%
Натомість у інших областях спостерігалося значне зростання вартості:
- Дніпропетровська область: 273%
- Черкаська область: 322%
Багато інших областей показали зростання вартості землі близько 200%.
Приклад оцінки вартості в Полтавській області
Припустимо, у 2021 році була придбана земельна ділянка в Полтавській області за 45 тис. грн за гектар (близько 1 665 доларів США). За оцінками Zeminvest, на сьогодні вартість землі в цьому регіоні становить 135 тис. грн за гектар (за даними Держгеокадастру – 90 тис. грн), або 3 013 доларів США. Таким чином, зростання вартості ділянки з моменту відкриття ринку становить 200% у гривні, або 81% у доларах. Щорічне зростання вартості землі в цьому випадку складає 24,6% у гривні та 12,7% у доларах, що значно перевищує дохідність облігацій внутрішньої державної позики (ОВДП).
Аналіз операцій компанії «Твоє Коло»
Компанія «Твоє Коло» надала дані щодо успішних угод купівлі-продажу земельних ділянок, де інвестор володів землею певний період, а потім продав її. Ці дані публікуються компанією на регулярній основі.
Річна дохідність за повністю закритими угодами у 2026 році (за даними компанії) становить:
- 42% у гривні
- 36% у доларах
Різниця між гривневою та доларовою дохідністю мінімальна, оскільки ці угоди стосуються ділянок, придбаних після початку повномасштабного вторгнення, коли суттєва девальвація гривні вже відбулася. Зазначена дохідність враховує отримання орендної плати та витрати на операції, управління землею, що дозволяє вважати її «чистою».
Приклад реальної угоди
Розглянемо приклад інвестора, який придбав приблизно 1,5 гектара землі в Кременецькому районі Тернопільської області у вересні 2023 року. Вартість одного гектара на той момент становила 99,8 тис. грн (2 729 доларів США). У грудні 2025 року інвестор продав ділянку за 235,4 тис. грн за гектар (5 539 доларів США). За період володіння він отримав 22 217 грн (523 долари США) орендної плати. Після врахування всіх витрат (нотаріальні послуги, комісія, винагорода управителю, податки) прибуток інвестора склав 144,6 тис. грн (2 741 долар США), що відповідає 83,5% дохідності у гривні. Річна дохідність у цьому випадку становить 37,34% у гривні та 26% у доларах. Це утричі випереджає дохідність гривневих ОВДП та у понад 8 разів – доларових.
Слід зазначити, що ділянки, придбані через професійні керуючі компанії, зазвичай демонструють вищу вартість та швидше зростання. Це зумовлено врахуванням таких факторів:
- Якість ґрунтів
- Кліматичні умови регіону
- Локація ділянки
- Конкуренція серед орендарів
- Тривалість поточного договору оренди
Крім того, компанії намагаються об’єднувати ділянки від різних інвесторів для продажу більшими лотами, що є більш привабливим для агрохолдингів і дозволяє отримати премію за продаж.
Парадокс українського ринку землі
Суть парадоксу полягає в тому, що, незважаючи на офіційну середню вартість гектара менше 2 000 доларів США, знайти якісну земельну ділянку за такою ціною надзвичайно складно.
Через поширене заниження вартості угод у статистиці Держгеокадастру відображається лише нижня межа ринку. Реальні ціни та дохідність можуть значно відрізнятися. Тому інвесторам варто аналізувати не тільки офіційні дані, але й практику реальних угод та економічні показники конкретних земельних ділянок.
Оригінал статті: news.finance.ua