LEV Development, українська компанія з 11-річною історією на ринку нерухомості, переходить на новий етап розвитку. Відхід від інтуїтивного управління проєктами на користь побудови системного бізнесу з чіткими процесами та прогнозованим менеджментом є ключовим завданням. Компанія розширює фокус, виходячи за межі житлового будівництва до створення багатофункціональних кварталів та розвитку готельного бізнесу. Співзасновники компанії, Василь Левицький та Олександр Островський, поділилися своїм баченням трансформації бізнесу, змін на ринку нерухомості, важливості сервісу як невід’ємної частини продукту та перспектив галузі після завершення війни.
Перехід до системного бізнесу
Василь Левицький: Ми називаємо це виходом на усвідомлений розвиток. 11 років – це лише початок для девелопменту, адже складні проєкти можуть тривати 10-20 років. Наша мета – зробити компанію більш прогнозованою, перетворивши її на системний бізнес, а не просто сукупність стартапів. Ми прагнемо до того, щоб кожен проєкт не залежав виключно від інтуїції засновників, а базувався на чітко налагоджених процесах.
Олександр Островський: Плани на майбутнє зараз є лише гіпотезами. До традиційних макроекономічних, політичних та суспільних ризиків додається воєнний фактор. Тому прогнози на кілька років вперед можуть не відповідати реальності. Головне завдання бізнесу в Україні сьогодні – вижити. Якщо вдається розвиватися – це чудово. Девелопмент – специфічний бізнес, оскільки його неможливо релокувати, адже він безпосередньо залежить від локального середовища та ринку.
Національне визнання та масштабування
Василь Левицький: Важливо зазначити, що сам український ринок нерухомості скоротився. Великі міста, такі як Київ, Харків, Дніпро та Одеса, що є стратегічними центрами для країни, нині перебувають у складній безпековій ситуації. Значна частина девелоперської активності перемістилася до центральних та західних регіонів, що призвело до зростання конкуренції. Компанії з інших регіонів активно виходять на ринок Львівщини, бачачи його потенціал. Це призводить до агресивної конкуренції та появи нових гравців. Тому масштабування бізнесу сьогодні не є лінійним процесом. Ринок може зростати, але разом з ним збільшується кількість компаній, які його ділять. Високі позиції в національних рейтингах підтверджують наш рівень, але не означають, що бізнес можна легко та швидко масштабувати.
Клієнтський досвід: сервіс як частина продукту
Олександр Островський: Для нас це не просто процес купівлі, а й те, як людина живе після придбання. Девелопмент складається з самого продукту та сервісу, що надається після покупки. Аналогічно до автомобільного бізнесу, де клієнт отримує не лише авто, а й гарантію та обслуговування. Так само має бути і з житлом. Людина купує не просто квартиру, а кероване середовище, де їй не доведеться самостійно вирішувати питання ремонту чи обслуговування.
Ми пояснюємо команді: з моменту, коли людина переступила поріг центру продажів LEV Development, вона стає нашим клієнтом і залишається ним навіть після оформлення права власності. Проблема ринку полягає в тому, що девелопер часто передає будинок керуючій компанії, знімаючи з себе відповідальність. Проте для мешканця це єдиний бренд, який охоплює квартиру, будинок, двір та сервіс.
Виклики управління нерухомістю
Олександр Островський: Це інший бізнес, що вимагає інших людей, компетенцій та культури роботи. Класичний девелопмент значною мірою базується на B2B-комунікаціях. Однак робота з тисячами мешканців вимагає підходу, подібного до hospitality. Існує також проблема масштабу. Локальна керуюча компанія може управляти 100 000 або 200 000 кв. м. Для девелопера це бізнес з відносно невисокою виручкою, який потребує окремої команди, налагоджених процесів та роботи з великою кількістю клієнтів. Через це сервіс часто є низькомаржинальним або навіть збитковим.
Не слід забувати і про сприйняття вартості послуг мешканцями. Через радянський досвід люди звикли до низьких тарифів на обслуговування і не завжди розуміють, чому якісний сервіс має коштувати дорожче. Проте якісна нерухомість потребує відповідного утримання: догляду за територією, фасадами, інженерними системами. Власність дає не лише права, але й зобов’язання. В Україні ця культура ще формується.
Обмеження розвитку: капітал, земля, попит, команда
Василь Левицький: Усі ці фактори присутні, але їхня значущість варіюється залежно від ринку. У Києві основними обмеженнями є воєнна невизначеність, недостатній капітал та слабший попит. Навіть за наявності якісного продукту, залишається базове питання: кому його продавати?
У Львові ситуація інша: є покупці та активний попит, але дефіцит землі стає дедалі гострішим. Ринок розігрітий, вартість ділянок зростає, а конкуренція за якісні майданчики посилюється.
Ситуація з людським капіталом також відрізняється. У Києві легше знайти фахівців різних профілів. У Львові, з появою нових девелоперів, компанії активно конкурують за кадри, що призводить до зростання зарплат та дефіциту професійних команд.
Отже, в межах однієї країни ми спостерігаємо різні стримуючі фактори. У Києві це безпека, капітал та попит; у Львові – земля та люди. Це підкреслює локальний характер нерухомості: неможливо просто перенести успішну модель з одного міста в інше.
Потенційні сегменти розвитку
Олександр Островський: Багатофункціональні квартали мають значний потенціал. У конкретних районах необхідно створювати інфраструктуру, якої там бракує.
У Львові активно розвиваються торговельні парки та центри. Зросла платоспроможність, збільшилися витрати, проте бракує професійної торговельної нерухомості. Проєкти, що стартують сьогодні, вийдуть на ринок через 5-6 років, за цей час поведінка споживача може кардинально змінитися, як це сталося з офісами після поширення дистанційної роботи.
Також ми бачимо великий потенціал у готельному бізнесі. Ймовірно, люди будуть менше працювати і більше витрачати на відпочинок та подорожі. Покоління, яке зараз навчається, може перейти на триденний робочий тиждень, що стимулюватиме мобільність та попит на готелі, сервісні апартаменти та формати для тривалого проживання. Тому готельний напрям – це не короткостроковий тренд, а сегмент з потенціалом на десятиліття.
Курортна нерухомість та операційна експертиза
Василь Левицький: Так, ми бачимо потенціал у курортних регіонах. У нас вже є завершений проєкт IKON Exclusive Mountain Resort у Буковелі. Попит у цьому сегменті існує, хоча конкуренція також посилилася.
Курортна нерухомість – це готовий продукт, який потребує не лише будівництва та продажу, а й комплектації, запуску та якісного управління протягом наступних років. Тому ключовим є оператор. Ми співпрацюємо з Maestro Hotel Management, яка управляє нашим готелем LEV Lifestyle Hotel у Львові. Готель демонструє хороші показники завантаження та дохідності для інвесторів навіть у складних ринкових умовах. Однак середній чек на українському готельному ринку все ще нижчий, ніж у Польщі чи Німеччині.
Це яскравий приклад того, наскільки операційна експертиза впливає на результат. Можна побудувати якісний готель, але вміння управляти ним, забезпечувати завантаження та фінансовий результат – це окрема професійна компетенція, яку девелопер не отримує автоматично.
LEV Development у цифрах
- 11 років на ринку
- 18 проєктів у портфелі
- 13 проєктів реалізовано
- 661 квартира введена в експлуатацію у 2025 році
- №2 у Львові та області за кількістю введених квартир у 2025 році (PERFECT LIFE, FEEL HOUSE, HYGGE LUX, SILENT PARK), LUN Awards
- №5 в Україні – «ТОП-100 девелоперів України», LUN Awards 2026
- №8 в Україні, ТОП-15 девелоперів – дослідження Ukrainian Business Award, травень 2026 року
- 9/10 – клієнтський досвід у дослідженні Ukrainian Business Award, травень 2026 року
- European Property Awards – THE WIN, категорія Mixed Use Development, вересень 2026 року
*дані надано пресслужбою компанії
Географічне розширення та рентабельність
Василь Левицький: Ми розглядаємо вихід у нові міста, але тут діє проста економіка. Для девелопера, який звик працювати на високомаржинальному ринку, перейти на ринок зі значно нижчою рентабельністю складно. Раніше Львів поступався за маржинальністю Києву, Одесі та Дніпру. Великі київські компанії часто не бачили сенсу виходити на львівський ринок з нижчою маржею.
Зараз ситуація змінилася: Львів став одним із найдорожчих ринків. Тепер подібну дилему доводиться вирішувати львівським компаніям. Якщо бізнес звик до певної рентабельності, складно пояснити акціонерам необхідність виходу на ринок із нижчою прибутковістю.
Еволюція житлового продукту
Олександр Островський: Фундаментальної революції в житловому продукті не очікується. Концепція «неминучої коробки» означає, що житло залишається чотирма стінами та дахом. Змінюється те, якими функціями та сценаріями життя ми наповнюємо цей простір.
Завдання девелопера – зробити навіть невелику площу функціональною, продумати сценарії життя людей. Продукт також залежить від містобудівної політики. Львів рухається до нижчої поверховості, що менш вигідно для девелопера, але комфортніше для мешканця. Якщо ця політика збережеться, через 10-20 років нові квартали матимуть більше 5-6-поверхових будинків і менше 25-поверхових масивів.
Український девелопмент після війни
Олександр Островський: Найперше, слід зрозуміти, якою буде економіка України. Нерухомість – це відображення потреб людей. Якщо в країні будуть економічно активні регіони зі зростанням населення, ринок працюватиме. Глибока демографічна криза не може бути вирішена жодними концепціями.
Ключовими будуть правила, які держава встановить після війни: економічна політика, нормативна база, ставлення до міграції. Якщо ми прагнемо розвивати економіку, ми маємо бути готовими запрошувати людей до життя та роботи. Коли люди хочуть залишатися, повертатися або приїжджати, їм потрібне житло, готелі, магазини, офіси, інфраструктура та сервіси. Нерухомість завжди йде за людиною, а не навпаки.
Оригінал статті: forbes.ua