Ринок торговельної нерухомостi в Українi зазнав значних змiн вiд початку повномасштабної вiйни: через безпековi та економiчнi виклики, мiграцiйнi процеси та мобiлiзацiю.
Property Times дослiджував, як розвивається ритейл в рiзних регiонах України, спираючись на коментарi провiдних експертiв галузi.
За словами Вiталiя Бойка, CEO компанiї NAI Ukraine, Київ та Львiв залишаються ключовими центрами для розвитку торгової нерухомостi завдяки високiй концентрацiї населення та дiлової активностi.
“Стосовно iнших регiонiв для ТЦ, ми б вiдмiтили Iвано-Франкiвський, Закарпатський, Вiнницький, Житомирський, Тернопiльський та Волинський. При проведеннi опитувань ритейлери найчастiше говорили саме про цi областi, де планують або бажають вiдкриття нових точок, але часто якiсних ТРЦ недостатньо в цих регiонах, i тому ритейлери шукають примiщення не в ТРЦ, а на торгових вулицях чи на перших поверхах у нових житлових мiкрорайонах. Оскiльки мiграцiя населення проходила i в райони за межами великих мiст та обласних центрiв, то нарештi з’явився попит на торговi об’єкти у форматi ритейл-паркiв – на жвавих перехрестях великих магiстралей чи у маленьких мiстах, але з великим автомобiльним транзитним трафiком. Але найбiльш затребувана локацiя – в складi класичних торгово-розважальних центрiв регiонального формату. Це робить iнвестицiйно привабливим будiвництво нових об’єктiв. Але неможливiсть залучення кредитiв суттєво обмежує новий девелопмент добудовою до вже працюючих об’єктiв у виглядi нових черг”, – коментує Вiталiй Бойко.
Щодо продуктового ритейлу, то тут тенденцiя схожа.
“Основна маса нових продуктових магазинiв у 2022-2023 рр. вiдкривалася на заходi України (36,4%) та в центральнiй частинi (близько 20%). Це обумовлено як фактором вiдносної безпечностi цих регiонiв, так i рiзким збiльшенням кiлькостi споживачiв за рахунок евакуйованих”, – пояснює директор компанiї UTG Євгенiя Локтiонова.
Як стало вiдомо ProfiDOM.com.ua, по всiй територiї України спостерiгається позитивна динамiка на розширення мереж основними ритейлерами. Лiдерами по вiдкриттю є Київська, Днiпропетровська, Львiвська, Хмельницька та Одеська областi.
За даними аналiтикiв CBRE Ukraine, станом на третiй квартал в регiонах спостерiгались виходи таких брендiв, як Kiko Milano (iталiйський бренд косметики), House та Sinsay польської групи LPP, The North Face (американський бренд спортивного одягу), fashion-бренду Half Price польської ритейл-групи CCC та iнших. Примiтно, що новi вiдкриття були зосередженi не лише у захiдних, вiдносно безпечних регiонах, але й у центральних та пiвденних. Також активно продовжують свою експансiю у регiони ритейлери сегмента електронiки (Comfy, “Алло”, “Фокстрот”), краси та здоров’я (Eva, Eva Beauty, Prostor) та товарiв для дому (JYSK, “Епiцентр Express”).
Крiм того, тренд на зростання присутностi українських fashion-брендiв у фiзичному ритейлi, а саме у кращих ТЦ продовжується. Вiдтак, протягом дев’яти мiсяцiв було зафiксовано понад 19 таких вiдкриттiв у регiонах: Arber, brabrabra, Cher17, Coosh, Famo, MustHave, OnebyOne, Vovk та iнших брендiв.
“Український виробник Goldi за 2 роки збiльшив свою присутнiсть на 10 тис. кв. м, також найбiльш активним є польський оператор Sinsаy – оператор збiльшив свою присутнiсть на 99 магазинiв за три роки, таким чином зараз має мережу зi 143 магазинiв, магазин технiки та електронiки Comfy – вiдкрив 36 магазинiв”, – додає Євгенiя Локтiонова.
“У напрямку food retail найшвидше зростають локальнi мережi, особливо в захiдних i центральних регiонах. Серед лiдерiв – “Файно Маркет” з Кропивницького, що розширилася на 17 магазинiв, та “Сiм23” iз Луцька, що активно розвиває свiй новий бренд “Сiмi”. “АТБ-Маркет” i Fozzy Group також продовжують вiдкривати новi торговi точки, хоча темпи зростання трохи знизилися через воєнний стан, – коментує Вiталiй Бойко. – Сегмент аптек показує найвищий прирiст. У першому кварталi вiдкрилося 280 аптек, що вказує на стабiльне зростання, особливо в регiонах, якi залишаються вiддаленими вiд зони бойових дiй. Найбiльша кiлькiсть аптек зосереджена в Києвi, Днiпрi та Львовi. Лiдерами залишаються “Аптека Магнолiя”, “Мережа Аптек Подорожник” та “Аптечна Мережа 9-1-1″”.
За даними, якi наводять аналiтики CBRE Ukraine, протягом останнiх 2 рокiв в регiонах було введено в експлуатацiю близько 74 тис. кв. м якiсних торгових площ. Серед найбiльших вiдкриттiв: ТЦ “Меркурiй” (26 тис. кв. м) в Одесi, друга черга Veles Mall (25 тис. кв. м) в Iвано-Франкiвську та ТЦ Fabrik (9,5 тис. кв. м) у Львовi.
На думку Вiталiя Бойко, для ринку важливу роль вiдiграє не тiльки вiдкриття нових об’єктiв, а й вiдновлення пошкоджених ТЦ/ТРЦ внаслiдок агресiї.
“В Українi нараховується 35 пошкоджених або зруйнованих ТРЦ. 17 iз них вiдновили своє функцiонування через вiдносно невеликi пошкодження, iншi залишаються закритими. За загальними оцiнками, втрати для комерцiйної нерухомостi складають приблизно 500 тис. кв. м. Закритi об’єкти можуть отримати нове дихання через модернiзацiю та реконцепцiю, що дозволить створити поштовх для ринку в перiод вiдновлення, – впевнений експерт. – Iз найбiльш очiкуваних ТРЦ залишається Ocean Mall, загальна площа якого становитиме 300 тис. кв. м, а орендна – понад 117 тис. кв. м. При сприятливих умовах на економiчному та вiйськовому фронтi у 2025 р. очiкується вiдкриття приблизно 15 ТЦ/ТРЦ в рiзних областях”.
“Торговельно-розважальнi центри будуть розвиватися як окремий вид комерцiйної нерухомостi: рiтейл-парки або ТРЦ у невеликих не обласних мiстах з населення у 50-100 тис. Власники великих ритейлерiв (“АТБ”, “Коло”, BGV Group Management) крiм свого продуктового ритейлу параллельно развивают сегмент комерцiйної нерухомостi, а саме невеликi ТРЦ (3-4 тис. кв. м) та здають в оренду iншим магазинам. Це абсолютно європейська модель розвитку ТРЦ у невеликих мiстах”, – прогнозує Олександр Бондаренко, керуючий партнер Bureau of Investment Programs.
