Зросла кількість угод купівлі-продажу житла

Початок бойових дій призвів до суттєвого зменшення кількості укладених угод купівлі-продажу квартир та індивідуальних будинків у 2022 році. За даними Мін’юсту, станом на кінець 2021 року державними та приватними нотаріусами оформлено 325 174 договори купівлі-продажу квартир та індивідуальних будинків. Це найбільше число з 2007 року (348 772 контракти). Однак у 2022 році обсяг транзакцій різко впав до 100 710, що означає зниження на 69%. У 2023 році ринок продемонстрував часткове відновлення на 71,4%, досягнувши 172 638 угод. Ця тенденція збереглася в 2024 році, коли зростання досягло 3,4%, загалом 178 439 угод. Очікується, що значна частина невиконаних контрактів (приблизно 380 000) перетвориться на відкладений попит і матеріалізується протягом наступних 4-5 років після закінчення війни.

Статті експертів UTG свідчать про те, що поряд зі збільшенням кількості завершених угод купівлі-продажу відбувається зміна структури угод. До війни частка інвестиційно-спекулятивних покупок коливалася в межах 40-50%, а з 2022 по 2024 роки ця частка зросла до 85-90%. Зростання інвестиційних операцій пов'язане з прагненням громадян покращити свої житлові умови та переселитися з різних регіонів країни. Традиційно низька забезпеченість житлом в Україні (приблизно 22,1 кв. м на особу) підігріває бажання покращити рівень життя, коли дозволяють фінансові можливості. Крім того, девальвація національної валюти, інфляція, скептицизм населення щодо банківського сектору та відсутність доступних інвестиційних шляхів перетворили нерухомість на фінансовий інструмент для збереження заощаджень та альтернативний спосіб накопичення багатства.
Паралельну тенденцію відзначає статистика щодо кількості укладених договорів купівлі-продажу земельних ділянок. Отже, у зв’язку з початком військових дій активність ринку у 2022 році суттєво впала – операції із землею впали на 53,4%. Тим не менш, бомбардування ключових об’єктів інфраструктури спровокувало сплеск придбання населенням приватних будинків з метою створення самодостатніх «фортець», обладнаних власними генераторами, опаленням, супутниковим Інтернетом і складськими приміщеннями. Таким чином, у 2023 році кількість угод зросла на 76,3%, сягнувши 307 622. Минулого року Мін’юст повідомив про рекордні 393 217 договорів відчуження земельних ділянок, оформлених державними та приватними нотаріусами. Серед цих договорів 69,6% становили угоди купівлі-продажу, 0,2% – міни, 30,1% – дарування.
Експерти компанії відзначають, що підвищений попит на приватне житло та земельні ділянки, який спочатку різко зріс під час пандемії коронавірусу з метою соціального дистанціювання, ще більше посилився після постійного пошкодження критичної інфраструктури діями ворога. Одночасно відбулося значне переоформлення права власності на нерухомість на жінок, спричинене застосуванням державою адміністративних заходів щодо призовників, які нелегально виїхали з країни.
У зв’язку зі збільшенням кількості завершених угод купівлі-продажу та зміною структури угод на ринку житла, обсяг і фактична кількість виданих нових іпотечних кредитів відносно загального обсягу продажів залишаються на мінімальному рівні – близько 4,5%. За статистикою станом на 19 листопада 2024 року громашівці забезпечили 14 216 кредитів «єОсел» на загальну суму 22,9 млрд грн. Серед них військовослужбовці становили 28,9%, працівники правоохоронних органів – 21,8%, вчителі – 8,9%, медики – 8,4%, працівники ДСНС – 5,5%, науковці – 2%, внутрішньо переміщені особи – 1,8%. Найбільше житла, придбаного за програмою «єОселя», знаходиться в Київській області (3010 договорів) та Києві (2057 договорів). Крім того, з січня 2024 року за програмою також можна придбати приватні будинки, дуплекси та таунхауси, громадяни придбали вже 140 таких об’єктів.
Як повідомляє ProfiDOM.com.ua, якщо дослідити структуру іпотечних кредитів, то 70% видано на вторинному ринку, а на первинному – лише 30%. Проте надалі планується скорочувати частку вторинного ринку. Всього в програмі «єОселя» взяли участь 44 розробники. Серед банків-партнерів, пов’язаних з «єОселем», – Ощадбанк (частка 42%), Приватбанк (30,1%), Укргазбанк (23,9%), Скай Банк (1,9%), Сенс Банк (1%), «Глобус» (0,4%), «УкрЕксім» (0,4%), «Кредит Дніпро» (0,3%), МТБ і ТАСКОМБАНК.
Аналітики відзначають, що загальна нерозвиненість іпотечного ринку продовжується, насамперед через дефіцит платоспроможних позичальників, жорсткі критерії кредитування та низький рівень захисту кредиторів. Державна програма пільгової іпотеки «єОселя» спрямована на стимулювання ринку та залучення на первинний ринок (в тому числі індивідуальних будинків) більшої кількості банків, забудовників та покупців. Однак майже повна відсутність можливих варіантів для справжніх покупців використовувати фінансовий «важель» призводить до збереження мінімальної кількості іпотечних кредитів. Отже, попит на відстрочки з боку забудовників залишається значним.

Джерело