Купувати землю в Україні відтепер можуть і юрособи. Це може суттєво вплинути на вартість ділянок, але опитані Forbes аграрії поки не очікують вибухового попиту на землю. Все, що треба знати про другий етап відкриття ринку землі в Україні – у великому гайді.
Даруємо 40% знижки на річну диджитал-підписку на сайт Forbes. Оформлюйте зараз і заощаджуйте 720 грн за промокодом BESTPRICE. Підписуйтесь за цим посиланням.
1 січня Україна відкрила ринок землі для юридичних осіб. До цього, з липня 2021-го, купувати землю могли лише фізособи з українським громадяством. Інвестори та агробізнес почали готуватися до другого етапу земельної реформи ще у першому півріччі минулого року. Не оминули увагою цю подію і політики. Наприкінці грудня у Верховній Раді навіть зʼявився законопроєкт, що пропонує відкласти відкриття ринку для юрсіб ще на рік.
Попри це, другий етап успішно запустився. Як тебпер працюватиме ринок, які проблеми є у такому форматі, як планують тепер діяти великі агрокомпанії та чи можуть на перебіг реформи вплинути політичні інтриги?
Forbes відповідає на головні питання про розширення ринку землі в Україні.
Хто тепер може купити землю
До 1 січня 2024 року землю в Україні могли купити лише фізичні особи — не більше 100 гектарів «в одні руки». Ключова новація – тепер ринок землі відкрився для юридичних осіб.
Разом з цим ліміт кількості купленої землі підвищено до 10 000 га, каже експерт Центру досліджень продовольства та землекористування Київської школи економіки (КШЕ) Роман Нейтер. Ринок залишається закритим для іноземців, іноземних компаній, підсанкційних осіб, додає він.
Чи створює відкриття ринку землі для юросіб ризик надмірної концентрації одним землевласником? В Україні 41,3 млн гектарів землі, тому власник 10 000 га матиме лише 0,024% від загального фонду, тож не матиме практичного впливу на ринок, пояснює Нейтер.
Чи є ризики на локальному рівні (площі невеликих громад часто не перевищують 10 000 га)? «На практиці така ситуація є малоймовірною», – каже Нейтер. Він припускає, що своїх власників змінить лише кілька відсотків ділянок у межах конкретних громад. «За перші два роки ринку землі було продано близько 1% від сільгоспземель в країні, – зазначає експерт. – Проблема надмірної концентрації на рівні громади чи кількох громад навряд чи постане перед нами в найближчі 5-10 років».
До того ж в країні наразі немає великих ділянок площею у 10 000 га, є лише «шматки» у 10-20 гектарів, додає Олена Ворона, гендиректорка компанії «Агротрейд» Всеволода Кожемяко. «Це може змінитися тільки з плином часу – коли в одних руках будуть накопичені великі земельні площі, як у Європі», – каже вона.
Скільки коштує земля в Україні
Станом на 1 грудня 2023-го обсяг ринку становив 13,9 млрд грн: було продано майже 190 000 сільськогосподарських ділянок сукупною площею 413 000 га (1% від всього обсягу), каже Нейтер. «Трійка регіонів-лідерів за активністю — Хмельніцька, Полтавська та Харківська області», – уточнює він.
Скільки коштує земля? За даними Держгеокадастру, середня вартість гектару у грудні складала 40 237 грн. Найвищі ціни у Львіській, Івано-Франківській та Київській областях – 120 500 грн, 109 100 грн та 107 900 грн відповідно. Нейтер з КШЕ наводить інші цифри: 68 000 грн/га для Івано-Франківщини та 52 000/га для Львівщини. Варто також враховувати транзакційні витрати – 12 000-15 000 грн для оформлення однієї угоди, додає він.
Фактична вартість дійсно можуть відрізнятися від офіційної, каже начальник відділу земельних відносин «Нібулон» Олександр Соловей. «Наприклад, у 2022-му році ціни були в два, а то і в три рази вищі за офіційні, – розповідає він. – Виходячи з пропозицій, які надходили нашому підприємству вартість гектара складала $1200–$1500 у 2022-му та $1500–$2300 — у 2023-му.
Після відкриття продажу земельних ділянок юрособам є підстави вважати, що вартість збільшиться в рази, очікує Соловей. Він прогнозує початкову вартість гектару у $2300 – $3300 та навіть вище.
Ферма на Львівщині Фото Getty Images
Які проблеми є на земельному ринку
Причини досить високих розцінок – велика кількість і складність перевірок покупців земельних ділянок і низька конкуренція серед нотаріусів, пояснює Нейтер. «Враховуючи, що медіанний розмір успадкованого паю в Львівській області становить пів гектару, а в Івано-Франківській — 0,4 гектари, для «середньої» ділянки транзакційні витрати можуть становити близько 75% від вартості», – зазначає він.
Головне питання: чи готові нотаріуси проводити угоди купівлі-продажу сільгоспземлі юридичними особами, вважає Нейтер. «Проведення таких транзакцій вимагає перевірок покупця, – пояснює він. – Для прикладу, нотаріус перевіряє кількість земель, що вже придбані покупцем та зобовʼязаний перевірити, чи всі акціонери компанії є громадянами України, чи не знаходиться покупець під санкціями, тощо».
Після початку першого етапу відкриття ринку землі не всі нотаріуси погоджувалися проводити земельні угоди саме через велику кількість перевірок і нерозуміння цього процесу, згадує Нейтер. Якщо така проблема виникне — вона буде вирішена впродовж перших кількох місяців функціонування ринку, вважає він.
Державі важливо скорочувати час, який нотаріуси витрачають на оформлення угоди та спрощувати проведення перевірок, додає Нейтер. Наприклад, можна за запитом нотаріусу автоматично видавати кількість землі, придбаної потенційним покупецем, ввести єдиний реєстр санкцій тощо, перераховує експерт. Також доцільно проаналізувати ціноутворення на ринку нотаріусів – чи не є ціни на їхні послуги зловживанням монопольним становищем, рекомендує Нейтер.
Інша прогалина: у законодавстві поки тільки частково прописано, як отримати право власності шляхом купівлі, каже Ворона з «Агротрейд». «Інші ж способи, наприклад, внесення до статутного фонду, обмін або подарунок, наразі не зовсім зрозумілі, – зазначає вона. – Підзаконні акти затримуються, тому інформація обмежена.
Про недосконале ведення та наповнення даними Державного земельного кадастру (накладання земельних ділянок одна на іншу, невірність площ ділянок та їх координат, відсутня інвентаризація масивів земельних ділянок тощо) та не найкращу взаємодію мпіж іншими держреєстрами каже і Соловей з «Нібулон». Ще одна проблема – відсутність доступу до Публічної кадастрової карти України та складнощі з отриманням оновлених даних агрохімічних показників ділянок для перевірки їх якісного стану, додає він.
Чи будуть купувати землю великі агрохолдинги
Топ-менеджер «Нібулон» оцінює попит на купівлю землі з боку сільськогосподарських підприємств та фермерів, як помірний. Агробізнесу цікаві перш за все вже орендовані ділянки, оскільки зміна власника землі не впливає на діючі орендні угоди, вважає Ворона з «Агротрейд». Водночас за законодавством компанії-орендарі мають пріоритетне право на викуп землі. «Розширення шляхом купівлі — нереальна модель аграрного бізнесу в Україні», – каже вона.
План «Агротрейд» – купувати землю, яку компанія вже обробляє, каже Ворона. Ділянки можуть стати хорошим об’єктом застави, додає вона.
Який підхід у інших великих компаній? У пресслужбах МХП Юрія Косюка та «Кернел» Андрія Веревського повідомили, що не планують купувати землю найближчим часом. Представники компаній, власнкиками яких є іноземці, «Агропросперіс» та «Астарта» зазначили, що, як і раніше, продовжать концентруватися на оренді.
Сільгоспроботи на Чернігівщині Фото Getty Images
Чи можуть політики зблокувати реформу
21 грудня голова міжфракційного обʼєднання «Розумна політика» Дмитро Разумков та ще низка нардепів подали до ВР законопроєкт, який пропонує відкласти впровадження нового етапу ринку землі до 1 січня 2025 року. З критикою реформи виступає також голова парії «Батьківщина» Юлія Тимошенко.
Заблокувати запуск другого етапу ринку землі за рахунок законопроєктів, поданих у останні дні року було неможливо, адже Верховна Рада (ВР) збереться на засідання не раніше 10 січня, каже депутатка з економічного комітету Галина Янченко.
Зірвати реформу загалом навіть при бажанні окремих політиків буде важко, вважає заступник голови фінансового комітету Ярослав Железняк. З цим погоджується і Янченко.
Перша причина – законопроєкт про бокування реформи навряд чи збере необхідну кількість голосів у ВР, а друга – навіть фермери, які виступають проти змін, не визначилися з бажаною альтернативою, пояснює Янченко. «Чи це має бути зменшений розмір ділянки «в одні руки», чи має бути відстрочка, чи якесь третє-четверте-пʼяте рішення», – додає вона.
