Аналіз ринку нерухомості: ключові показники та прогнози
Стабільність ключового рівня 5.35% для 10-річної прибутковості державних облігацій утримує іпотечні ставки від подальшого зростання. Попри значну волатильність та численні чинники невизначеності, що спостерігалися протягом останнього тижня, цей критичний рівень встояв, запобігши ескалації ставок у жовтні. Наразі постає питання: чи досягли іпотечні ставки свого піку у 2026 році, чи невирішені конфлікти призведуть до їхнього зростання до 8% або вище?
Динаміка 10-річної прибутковості та іпотечних ставок
Згідно з прогнозом HousingWire на 2026 рік, очікувалися наступні діапазони:
- Іпотечні ставки в межах 5.75% – 6.75%.
- 10-річна прибутковість державних облігацій коливатиметься між 3.80% та 4.60%.
Після зриву першої угоди між Іраном та США у липні, ринок облігацій демонструє надзвичайну волатильність. Заява Президента Трампа у вересні про відсутність угоди до проміжних виборів ще більше вплинула на ринок, штовхнувши 10-річну прибутковість до критичної технічної точки, яка не спостерігалася тривалий час.
Незважаючи на негативні новини минулого тижня, 10-річна прибутковість трималася. Жовтень може встановити базовий рівень для ринку нерухомості на наступні 15 місяців. Наразі цей критичний рівень утримався, і ринок очікує другої повної тижня жовтня. Майбутні тижні будуть вирішальними, оскільки Президент Трамп заявив про відсутність намірів атакувати Іран до проміжних виборів, проте залишається невизначеність щодо подальших дій. Конфлікт, зростання показників інфляції та низький рівень безробіття ускладнюють зниження прибутковості облігацій. Ситуація може погіршитися, оскільки багато змінних залишаються невизначеними.
Серед інших факторів занепокоєння – залучення багатьох інших гравців. Сирія, Туреччина та Пакистан надають допомогу Саудівській Аравії проти хуситів, які здійснюють напади. Ескалація конфлікту між Україною та Росією перейшла на новий етап. Спостереження за розвитком подій нагадує сюжет серіалу “24”, що виявилося надто точним передбаченням.
На майбутньому тижні будуть опубліковані дані щодо індексу споживчих цін (CPI), а також відбудуться виступи представників Федеральної резервної системи (ФРС). Ключовим моментом є утримання 10-річної прибутковості нижче 5.35%, уникнення подальшого продажу облігацій, що може спричинити хаос на ринку та значне зростання термінової премії, призводячи до вищих іпотечних ставок.
Розширення іпотечних спредів
Розширення іпотечних спредів стало центральною проблемою на ринку нерухомості. Якщо спреди погіршаться, ринок нерухомості може зазнати значного спаду, вплинувши як на продаж існуючого житла, так і на початок будівництва нових об’єктів на роки вперед. Наразі, попри погіршення спредів порівняно з мінімумами 2026 року, вони не досягли рівня, спостережуваного у 2023, 2024 чи навіть на низьких рівнях 2025 року.
Історично, іпотечні спреди коливалися в межах 1.60% – 1.80%. Минулого тижня спреди зросли до 2.12%, порівняно з 1.98% тижнем раніше.
Порівняємо минулотижневі іпотечні ставки з показниками останніх трьох років, враховуючи поточний рівень 10-річної прибутковості:
- За найгірших рівнів іпотечних спредів 2023 року, іпотечні ставки становили б 8.47%, а не 7.48%.
- За найгірших рівнів 2024 року, ставки становили б 8.09%.
- За найгірших рівнів 2025 року, ставки становили б 7.90%.
Запаси житла
Зростання запасів житла протягом цього року було помірним, а деякі тижні навіть демонстрували зниження порівняно з минулим роком. Однак, як завжди, зі зростанням ставок, особливо вище 7%, запаси можуть зростати швидше. Зростання запасів було повільнішим, ніж у попередні роки, переважно тому, що ми наближаємося до нормальних показників, на відміну від минулих років, коли ми працювали з найнижчими зафіксованими рівнями.
Минулого тижня спостерігалося невелике зниження запасів; кінець року наближається, і незабаром очікується сезонне зниження кількості активних оголошень. Крім того, порівняння з минулим роком полегшує демонстрацію зростання, оскільки минулого року іпотечні ставки були значно нижчими, а продажі існуючого житла прямували до 9-місячного максимуму у грудні 2025 року.
- Тижнева зміна запасів (2-9 жовтня): Запаси знизилися з 902,112 до 898,139.
- Аналогічний тиждень минулого року (3-10 жовтня): Запаси знизилися з 863,972 до 856,873.
Нові оголошення про продаж
Кількість нових оголошень про продаж демонструє типове сезонне зниження; 2026 рік став найздоровішим роком для нових оголошень з 2022 року, з показниками понад 80 000 у деякі періоди. Занепокоєння викликає можливість того, що продавці можуть відмовитися від розміщення оголошень за поточних високих ставок. Минулого тижня спостерігалося незначне зниження порівняно з минулим роком, що не є значною проблемою, але протягом більшої частини року показники були позитивними порівняно з минулим роком, тому це не найкращий показник, особливо з огляду на ставки, що наближаються до річних максимумів.
Зазвичай, кількість нових оголошень становить від 80 000 до 100 000 на тиждень у пікові періоди. Для порівняння, під час років бульбашки на ринку нерухомості, кількість нових оголошень становила від 250 000 до 400 000 на тиждень протягом кількох років.
Статистика нових оголошень за минулий тиждень за останні два роки:
- 2026: 63,427
- 2025: 64,774
Відсоток зниження цін
Зазвичай, близько третини житла проходить через зниження цін перед продажем, що відображає динамічність ринку нерухомості. Загалом, відсоток зниження цін цього року був нижчим, ніж минулого, доки ставки не перевищили 6.64%. Приблизно місяць тому було висловлено припущення, що зі зростанням ставок ми наздоженемо і врешті-решт перевищимо минулорічні показники. Наразі ми спостерігаємо це, оскільки ставки продовжують зростати, а ціновий тиск посилюється. Минулого року ставки були нижчими на 1% або більше, тому порівняння легше демонструють зростання, коли ставки наближаються до 7.5%.
У прогнозі цін на житло на 2026 рік було передбачено національне зниження на -0.62% за рік. Зростання цін на житло цього року фактично відсутнє, і прогноз -0.62% може виявитися важко досяжним, оскільки більшість індексів цін на житло показують зростання між 1% та 2%.
Відсоток зниження цін за минулий тиждень:
- 2026: 42.89%
- 2025: 41.08%
Тижневі очікувані продажі
Дані щодо очікуваних продажів надають тижневу перспективу, хоча свята та короткострокові коливання можуть впливати на результати. Ці дані про тижневі очікувані продажі зазвичай відображаються у даних про продажі з затримкою 30-60 днів.
Протягом багатьох років дотримується той самий принцип: дані щодо ринку нерухомості покращуються, коли ставки нижчі 6.64% і наближаються до 6%, і погіршуються, коли ставки зростають вище 6.64% і перевищують 7%. Різкий стрибок з 6.64% до 7.48% з середини липня був дуже швидким, і попит на житло природним чином зазнає сильнішого удару. Тепер питання полягає в тому, як довго ставки залишатимуться на цьому рівні і де попит досягне мінімуму. Минулого року в цей час ситуація була зовсім іншою: ставки були значно нижчими, а ми прямували до 9-місячного максимуму продажів у грудні.
Статистика очікуваних продажів за минулий тиждень за останні два роки:
- 2026: 54,060
- 2025: 63,883
Заявки на купівлю
Дані щодо заявок на купівлю, які відображають перспективу на 30-90 днів, сповільнилися, оскільки іпотечні ставки перевищили 6.64% і зараз становлять понад 7.5%. З вищими ставками ці дані повинні демонструвати слабкість порівняно з минулим роком, особливо тепер, коли порівняння з минулим роком буде важчим. Минулого тижня спостерігалася саме така тенденція: заявки на купівлю знизилися на 2% тижнево, але на 15% рік до року.
Статистика заявок на купівлю за 2026 рік:
- 15 позитивних тижневих показників.
- 21 негативний тижневий показник.
- 5 показників без змін.
- 10 тижнів двозначного зростання рік до року.
- 25 тижнів позитивного зростання рік до року.
- 11 негативних показників рік до року.
Наступний тиждень: світові конфлікти, інфляція, продажі існуючого житла та виступи представників ФРС
Важливість утримання 10-річної прибутковості на рівні 5.35% важко переоцінити, оскільки ринок облігацій може стати значно більш волатильним, якщо конфлікти загостряться, торговельна війна посилиться, а економіка залишатиметься надто активною.
Цього тижня президент ФРС Клівленда Бет Хаммак виступить у понеділок – очікується дуже жорстка риторика. Ми побачимо дані щодо продажів існуючого житла, і вони навряд чи будуть позитивними. Також тиждень інфляції, і жовтневе підвищення ставки – яке наразі не враховується – може знову стати актуальним. На нас чекає багато економічних даних на тлі новин про конфлікти, що зробить ринок облігацій надзвичайно нестабільним.
Джерело новини: www.housingwire.com