Аналіз ринку іпотечного кредитування: фактори, що впливають на ставки
Інфляційний тиск, політика Федеральної резервної системи (ФРС) та спред між дохідністю казначейських облігацій і іпотечними ставками продовжують обмежувати потенціал зниження ставок, що може утримувати їх вище рівня 6%. Це випливає з аналізу провідного експерта HousingWire Логана Мохташамі, представленого на щорічній конференції Американської асоціації іпотечних кредитних спілок (ACUMA).
Основною перешкодою для попиту на житло залишається доступність, тоді як зростання запасів нерухомості відбувається повільнішими темпами. Навіть за умови зниження геополітичної напруженості, прогнозується, що ставки залишаться на рівні, вищому за 6%.
Логан Мохташамі підкреслив, що протягом десятиліть ставки рідко опускалися нижче 5,75%. Поточна ситуація ускладнюється зростанням цін на нафту та підвищенням дохідності 10-річних казначейських облігацій. Навіть у разі вирішення близькосхідного конфлікту та повернення цін на нафту до рівня $68-$70 за барель, ставки можуть залишатися в діапазоні 6,5%-6,75% до отримання чіткіших сигналів від ФРС щодо майбутнього зниження ставок.
Динаміка спредів: порівняння з минулими роками
Ставки за іпотечними кредитами значною мірою залежать від дохідності казначейських облігацій та іпотечних спредів. Мохташамі зазначив, що спред значно звузився порівняно з піковими рівнями, спостерігалисями під час банківської кризи 2023 року. Якби спред залишався на найгірших показниках 2023 року, сьогодні ставки за іпотекою сягали б приблизно 8,36%. Найгірші показники 2024 року призвели б до ставок близько 7,96%, а минулорічні – приблизно 7,87%.
Зазвичай, погіршення спредів відбувається під час агресивного підвищення ставок центральним банком або при розладах на кредитних ринках. Однак, наразі не спостерігається стресових умов, аналогічних тим, що були під час фінансової кризи.
Ринок праці навряд чи стане каталізатором для суттєвого зниження ставок у найближчій перспективі. Концепція “точка беззбитковості” зростання робочих місць (кількість нових робочих місць, необхідних для стабільного рівня безробіття) вказує на те, що кілька слабких місячних звітів про зайнятість можуть не призвести до значного зростання безробіття, якщо цей показник становить близько 33 000 робочих місць на місяць або менше. Тому, за словами Мохташамі, більш значущим індикатором для спостереження за суттєвим погіршенням на ринку праці є дані про заявки на допомогу по безробіттю.
Незважаючи на високі ставки, ринок житла демонструє ознаки оздоровлення: сповільнення зростання цін та збільшення пропозиції. “Продажі житла вже не падають, а запаси не зростають експоненційно. Ми просто намагаємося повернутися до нормального стану”, – зазначив експерт.
Мохташамі також спростував порівняння поточного ринку житла з умовами, що передували фінансовій кризі 2008 року, посилаючись на відмінності у показниках кредитування, власного капіталу позичальників та розмірів перших внесків. Приблизно 40% житла в США не мають іпотеки, а сукупний власний капітал власників нерухомості значно вищий, ніж під час бульбашки на ринку житла. Співвідношення позики до вартості (LTV) для житла з іпотекою також значно нижче, ніж у період з 2006 по 2008 роки.
Обмеження попиту: доступність, а не пропозиція
Основною причиною обмеженого попиту на житло є його доступність, а не нестача пропозиції. Мохташамі також відкинув думку про те, що власники житла з низькими відсотковими ставками фактично “заблоковані” у своїх домівках і не бажають продавати.
Частка власників з іпотечними кредитами нижче 4% зменшується, оскільки вони продають своє житло та переїжджають. Покоління бебі-бумерів, Gen X, міленіали та Gen Z продовжують брати участь у ринку житла, забезпечуючи стабільний потік покупців та продавців.
“Якби існувала справжня “заблокованість” через іпотечні ставки, обсяги продажів житла становили б приблизно 1,86-2,24 мільйона. Ніхто б не продав своє житло, щоб купити інше”, – стверджує експерт.
Натомість, поточний ринок обмежується вартістю фінансування та доступністю житла. Ситуація може змінитися завдяки зростанню заробітної плати, що випереджає зростання цін на житло, та потенційному зниженню іпотечних ставок. Поточне уповільнення зростання цін на житло розглядається як позитивна тенденція, яка дає доходам домогосподарств більше часу для адаптації до витрат на житло.
Однак, для сталого зниження іпотечних ставок необхідна низка умов, зокрема: зниження геополітичної напруженості, падіння цін на енергоносії та зменшення інфляційного тиску від тарифів та інших джерел.
Реакція Федеральної резервної системи також відіграватиме ключову роль. Наразі, за словами Мохташамі, центральний банк обмежений тим, що економічне зростання залишається стійким, тоді як ціни на сировинні товари викликають додаткові інфляційні побоювання.
“Ми перебуваємо в набагато здоровішій позиції. Доки зростання цін сповільнюватиметься, а заробітна плата зростатиме, доступність житла покращуватиметься. Коли ставки трохи знизяться, ми матимемо зростання на роки вперед”, – підсумував експерт.
Подробиці можна знайти на сайті: www.housingwire.com