Аналіз ринку іпотечного кредитування та нерухомості
Поточні процентні ставки за іпотекою сягають 7.57%, а попит на ринку нерухомості демонструє тенденцію до зниження.
Ключові показники та прогнози
Іпотечні спреди зросли до 2.04%, що відповідає нормальним показникам. Аналітичні дані свідчать, що ставки на рівні 8% пов’язані зі зростанням дохідності облігацій та розширенням спредів, тоді як для досягнення 9% потрібен значний шок у спредах, сильний ринок праці та активне економічне зростання.
Ситуація на ринку нерухомості нагадує передноворічну атмосферу, але з елементами неспокою. Стан ринку облігацій викликає занепокоєння вже кілька тижнів, однак минулий тиждень був настільки непередбачуваним, що дозволяє зробити припущення щодо найімовірніших рівнів іпотечних ставок: 7%, 8% чи 9%.
Динаміка дохідності 10-річних облігацій та іпотечних ставок
Згідно з прогнозом HousingWire на 2026 рік, очікувалися такі діапазони:
- Іпотечні ставки: від 5.75% до 6.75%.
- Дохідність 10-річних облігацій: від 3.80% до 4.60%.
На думку аналітиків, два ключові події спричинили значну волатильність на ринку облігацій. По-перше, зрив угоди з Іраном та початок військових дій проти нього під час торгової сесії. По-друге, заява Президента Трампа про неможливість досягнення угоди з Іраном до проміжних виборів. В умовах невизначеності щодо тривалості конфлікту з Іраном, ринок облігацій демонструє нестабільність, навіть попри збільшення поставок нафти через Ормузьку протоку.
Розглянемо ймовірність досягнення кожного з прогнозованих рівнів ставок:
7% іпотечні ставки
Сценарій досягнення 7% за ставками є досить простим: завершення конфлікту та відсутність ескалації “Торговельної війни 2.0”. Ці фактори самостійно можуть призвести до зниження дохідності 10-річних облігацій та іпотечних ставок до 7%. Однак, ринок має бути впевнений у завершенні конфлікту, а ціни на дизельне паливо мають знизитися. Враховуючи, що представники Федеральної резервної системи висловлюють занепокоєння щодо вищих ставок, такий розвиток подій стає більш ймовірним.
8% іпотечні ставки
За оцінками, для досягнення 8% за іпотечними ставками необхідно, щоб дохідність 10-річних облігацій сягнула 5.40%, а іпотечні спреди погіршилися. Цей рівень також вимагає сильних економічних даних, жорсткої монетарної політики ФРС та продовження конфлікту. Хоча ці фактори сприяли зростанню дохідності, минулого тижня іпотечні спреди не погіршилися настільки суттєво, а дані щодо зайнятості виявилися нижчими за прогнози. Таким чином, дохідності 5.40% за 10-річними облігаціями було недостатньо; для досягнення 8% потрібна була б вища дохідність або гірші спреди.
9% іпотечні ставки
Як зазначалося раніше, досягнення 9% за іпотечними ставками вимагатиме значних зусиль. Номінальне зростання має становити 5-8% щокварталу, ринок праці має залишатися стійким, ФРС не повинна пом’якшувати свою позицію щодо підвищення ставок, а “яструби” в ФРС повинні вимагати ще більшого підвищення. Крім того, конфлікт має тривати значно довше, ніж очікувалося. Сукупність цих факторів може призвести до зростання іпотечних ставок до 9%. Якби іпотечні спреди становили 3.47% замість 2.04%, іпотечні ставки вже сягнули б 9%.
Іпотечні спреди
Іпотечні спреди наразі є центральним елементом та найважливішим чинником на ринку нерухомості. Погіршення спредів може призвести до суттєвого спаду на ринку нерухомості, вплинувши як на продажі існуючого житла, так і на будівництво нового протягом наступних років. Наразі спреди поводяться відповідно до історичних тенденцій, але за ними варто уважно стежити. Однак, зростання від мінімумів поточного року до поточних рівнів не є екстремальним.
Історично, іпотечні спреди коливалися в межах 1.60%-1.80%. Минулого тижня спреди зросли до 2.04% з 1.98% тижнем раніше.
Порівняємо минулотижневі іпотечні ставки з тим, якими б вони були за останні три роки, враховуючи поточний рівень дохідності 10-річних облігацій:
- За найгірших рівнів іпотечних спредів 2023 року, ставки становили б 8.64%, а не 7.57%.
- За найгірших рівнів 2024 року, ставки становили б 8.26%.
- За найгірших рівнів 2025 року, ставки становили б 8.07%.
Житловий запас
Зростання житлового запасу цього року було незначним, а в деякі тижні спостерігалося зниження порівняно з минулим роком. Як завжди, важко домогтися зростання запасу при зростанні попиту на іпотеку; легше це зробити при його зниженні.
Зі ставками вище 7.50%, попит зазнає тиску, і зростання житлового запасу стає більш помітним. Минулого тижня житловий запас зріс на 0.75%, або на 6,714 будинків, проте кінець року є пізнім періодом, подібним до 2023 року, коли ставки наближалися до 8%. Сезонний пік очікується в жовтні або пізніше; дані щодо нових оголошень про продаж ще не зазнали негативного впливу, тому показники рік до року не є значно нижчими. Минулого року пік припав на 1 серпня.
- Зміна житлового запасу за тиждень (25 вересня – 2 жовтня): Запас зріс з 895,398 до 902,112.
- Аналогічний тиждень минулого року (26 вересня – 2 жовтня): Запас зріс з 862,590 до 863,972.
Нові оголошення про продаж
Кількість нових оголошень про продаж дотримується типової сезонної тенденції до зниження. 2026 рік був найактивнішим роком для нових оголошень з 2022 року, з показниками понад 80,000 на певні періоди. Одним із занепокоєнь при поточних рівнях ставок є можливість того, що продавці відмовляться виставляти нерухомість на продаж, особливо з огляду на нещодавнє стрімке зростання ставок.
Зазвичай, кількість нових оголошень у пікові періоди становить від 80,000 до 100,000 на тиждень. Для порівняння, під час бульбашки на ринку нерухомості, кількість нових оголошень сягала 250,000-400,000 на тиждень протягом кількох років.
Дані щодо нових оголошень за минулий тиждень за останні два роки:
- 2026: 64,002
- 2025: 64,328
Відсоток зниження цін
Зазвичай, приблизно третина будинків зазнають зниження ціни перед продажем, що відображає динамічність ринку нерухомості. Загалом, відсоток зниження цін цього року був нижчим, ніж минулого, доки ставки не перевищили 6.64%. Приблизно місяць тому зазначалося, що зі зростанням ставок слід очікувати вирівнювання та подальше перевищення показників минулого року. Зараз ми спостерігаємо цю тенденцію: ставки продовжують зростати, а ціновий тиск посилюється. Минулого року ставки були нижчими на 1% або більше, тому порівняння є легшим для демонстрації зростання при ставках близько 7.5%.
У своєму прогнозі щодо цін на житло на 2026 рік, прогнозувалося національне зниження на -0.62% за рік. Зростання цін на житло цього року насправді не спостерігається, і досягнення прогнозу в -0.62% може бути складним, оскільки більшість індексів цін на житло показують зростання в межах 1%-2%. Минулого тижня на подкасті обговорювалося, що індекс Case Shiller показав зростання на 1.9% рік до року, а індекс FHFA – на 2.6%, але ці дані є застарілими і не відображають поточного стану ринку.
Очевидно, якби ставки були нижчими, прогноз виявився б невірним. Однак, зі зростанням ставок, прогнози на 2026 рік можуть виявитися правильними.
Відсоток зниження цін за минулий тиждень:
- 2026: 42.83%
- 2025: 41.6%
Тижневі попередні продажі
Наші дані щодо попередніх продажів надають щотижневу перспективу, хоча свята та короткострокові коливання можуть впливати на результати. Ці дані зазвичай відображаються в даних про продажі з затримкою 30-60 днів.
Протягом багатьох років зберігається один і той же принцип: показники ринку нерухомості покращуються при ставках нижче 6.64% і погіршуються при їх зростанні вище 6.64% та перевищенні 7%. Стрімке зростання з 6.64% до 7.57% з середини липня було дуже швидким, і попит на житло природно зазнає більшого тиску. Зараз головне питання – як довго ставки залишатимуться на цьому рівні та де досягне свого мінімуму попит.
Варто пам’ятати, що за останні три роки і дев’ять місяців не було тривалого періоду, коли ставки перевищували б 7.50%, тому це буде гарним випробуванням для ринку нерухомості. Минулого року, звичайно, іпотечні ставки були нижчими більш ніж на 1%, і попит на житло прямував до дев’ятимісячного максимуму в грудні.
Попередні продажі за минулий тиждень за останні два роки:
- 2026: 57,724
- 2025: 64,232
Заявки на придбання
Дані щодо заявок на придбання, які прогнозують ситуацію на 30-90 днів вперед, свідчать про певне уповільнення, оскільки іпотечні ставки перевищили 6.64% і тепер становлять понад 7.5%. З огляду на вищі ставки, ці дані повинні демонструвати спад порівняно з минулим роком, особливо тепер, коли порівняння з минулим роком стає складнішим. Минулого тижня заявки на придбання знизилися лише на 4% тиждень до тижня, але на 14% рік до року.
Статистика щодо заявок на придбання за 2026 рік:
- 15 позитивних показників тиждень до тижня.
- 20 негативних показників тиждень до тижня.
- 5 показників без змін тиждень до тижня.
- 10 тижнів двозначного зростання рік до року.
- 25 тижнів позитивного зростання рік до року.
- 10 негативних показників рік до року.
Наступний тиждень: Іран, дані ISM PMI та виступи представників ФРС
Цього тижня новини щодо конфлікту в Ірані будуть в центрі уваги, як завжди. Настає жовтень, що означає наближення сезону проміжних виборів, і якщо нічого не станеться протягом наступних шести тижнів, цей конфлікт може тривати до 2027 року.
Економічних даних цього тижня буде небагато, окрім даних ISM та PMI, які останнім часом демонструють високі показники і можуть вплинути на ринки. Також заплановані виступи представників ФРС, які останнім часом відіграють ключову роль.
Оригінал статті: www.housingwire.com