Зведений аналіз ринку нерухомості
Щотижневий моніторинг свідчить про зниження попиту на житло на тлі наближення ставок за іпотечними кредитами до рівня 7,5% та високої волатильності на ринку облігацій. Кількість укладених угод (pending sales) зменшилася до 59 316, відсоток зниження цін зріс до 42,50%, а заявки на купівлю житла знизилися на 11% порівняно з минулим роком. Запас житла незначно збільшився до 895 398 одиниць.
Минулий тиждень був надзвичайно бурхливим для ринку облігацій, і ставки за іпотечними кредитами сягнули 7,49%, перш ніж стабілізуватися на рівні 7,43%. Це було зумовлено значною волатильністю, спричиненою заголовками про конфлікти та жорсткою риторикою Федеральної резервної системи (ФРС). У попередньому аналізі “Housing Market Tracker” ми обговорювали фактори, які могли б спричинити зростання ставок до 8%, і деякі з них справді проявилися.
Динаміка 10-річної дохідності облігацій та іпотечних ставок
Згідно з прогнозом “HousingWire” на 2026 рік, очікувані діапазони становили:
- Іпотечні ставки: від 5,75% до 6,75%
- 10-річна дохідність облігацій: від 3,80% до 4,60%
Спостереження за ринком облігацій показують, що після розриву першої угоди у червні та військових дій з Іраном, 10-річна дохідність та ціни на нафту почали рухатися в більшій залежності один від одного. Минулий тиждень був дуже нестабільним. Ми вже говорили про потенційне зростання ставок за іпотекою до 8%.
Аргументи на користь 8% ставок за іпотекою
На минулому тижні ми відзначили, що для досягнення 8% ставок за іпотекою необхідне загострення конфлікту. Минуло сім місяців з початку конфлікту, і до нього приєднуються нові учасники. Відсутність мирної угоди з Іраном підвищує ймовірність подальшої ескалації.
Минулого тижня атаки хуситів на Саудівську Аравію спричинили зростання цін на нафту та дохідності облігацій. Позитивні економічні дані та заяви представників ФРС про жорстку монетарну політику створили “ідеальний шторм” для зростання дохідності до рівнів, небачених з 2006 року.
У суботу президент Трамп відхилив мирний план Ірану, а в неділю висловився за необхідність подальших переговорів цього тижня. Це свідчить про можливу високу волатильність до проміжних виборів. Ключовим рівнем для 10-річної дохідності є 5,40%, досягнення якого в найближчі тижні може стати базовим сценарієм для 8% ставок за іпотекою.
Іпотечні спреди
Іпотечні спреди зараз є центральним і найважливішим показником на ринку нерухомості цього та наступних двох років. Покращення іпотечних спредів не тільки утримує ставки нижче 8%, але й створює передумови для їх зниження нижче 7% у майбутньому. Погіршення іпотечних спредів стане найнегативнішою новиною для ринку нерухомості. Наразі іпотечні спреди наближаються до нормальних показників і не демонструють значного погіршення, хоча й вищі за мінімальні значення 2026 року.
Історично іпотечні спреди коливалися в межах 1,60%-1,80%. Минулого тижня цей показник зріс до 1,98% порівняно з 1,97% тижнем раніше.
Порівняємо минулотижневі іпотечні ставки з тим, якими вони були б протягом останніх трьох років за поточного рівня 10-річної дохідності облігацій:
- За найгірших показників іпотечних спредів 2023 року, сьогодні ставки становили б 8,58%, а не 7,43%.
- За найгірших показників 2024 року, сьогодні ставки становили б 8,18%.
- За найгірших показників 2025 року, сьогодні ставки становили б 7,99%.
Стабільність іпотечних спредів є важливим позитивним фактором. Графік історичних даних показує, що існує потенціал для зниження спредів на 20-40 базисних пунктів, що, разом із меншою волатильністю ставок, є ключовою перевагою для ринку нерухомості.
Житловий запас
Зростання житлового запасу цього року було помірним, а в деякі тижні спостерігалося його зниження порівняно з минулим роком. Збільшення запасів житла традиційно ускладнюється зі зростанням попиту на іпотеку і полегшується зі зниженням попиту.
При ставках за іпотекою вище 7% попит, як правило, знижується, а запаси зростають. Минулого тижня приріст запасів житла порівняно з попереднім тижнем був незначним. Водночас, порівняння з минулим роком буде легшим для демонстрації зростання, оскільки тоді ставки були нижчими більш ніж на 1%, а попит зростав до дев’ятимісячного максимуму у грудні.
- Зміна запасів за тиждень (18-25 вересня): Запаси зросли з 890 303 до 895 398.
- Той самий тиждень минулого року (19-26 вересня): Запаси впали з 863 022 до 862 590.
Нові оголошення про продаж
Кількість нових оголошень про продаж житла демонструє типове сезонне зниження. 2026 рік був найуспішнішим з точки зору нових оголошень з 2022 року, з показниками понад 80 000 кілька разів протягом року. Поточні рівні ставок викликають занепокоєння щодо можливого зниження активності продавців, особливо з огляду на загострення конфлікту, який може тривати до проміжних виборів. Більшість продавців є також покупцями, тому важливо мати стабільний потік нових оголошень навіть наприкінці року.
Зазвичай, кількість нових оголошень коливається від 80 000 до 100 000 на тиждень у пікові періоди. Для порівняння, під час буму на ринку нерухомості, кількість нових оголошень сягала 250 000 – 400 000 на тиждень протягом кількох років.
Дані за минулий тиждень щодо нових оголошень за останні два роки:
- 2026: 66 907
- 2025: 65 077
Відсоток зниження цін
Зазвичай, близько третини будинків зазнають зниження цін перед продажем, що відображає динамічність ринку нерухомості. Загалом, відсоток зниження цін цього року був нижчим, ніж минулого, доки ставки не перевищили 6,64%. Близько місяця тому ми прогнозували, що зі зростанням ставок цей показник наздожене і перевищить минулорічні дані. Саме це ми зараз спостерігаємо: ставки зростають, і ціновий тиск посилюється. Минулого року ставки були нижчими більш ніж на 1%, тому порівняння з цим періодом дозволяє легше демонструвати зростання показника при ставках близько 7,5%.
У своєму прогнозі цін на житло на 2026 рік ми передбачали загальнонаціональне зниження на -0,62% за рік. Зростання цін на житло цього року майже відсутнє, і наш прогноз -0,62% може бути важко досягти, оскільки більшість індексів цін на житло показують зростання від 1% до 2%. Однак, зі зростанням ставок, наш прогноз на 2026 рік може виявитися точним.
Відсоток зниження цін за минулий тиждень:
- 2026: 42,50%
- 2025: 41,5%
Щотижневі незавершені продажі (pending sales)
Наші дані про незавершені продажі житла надають тижневу перспективу, хоча свята та короткострокові коливання можуть впливати на результати. Ці дані зазвичай відображаються в статистиці продажів з затримкою 30-60 днів.
Ринок нерухомості традиційно сповільнюється при ставках вище 6,64%, і особливо вище 7%. Однак, поєднання ставок вище 7% та високої волатильності є подвійним ударом для тижневої статистики. Це перший помітний вплив на тижневий попит цього року, не пов’язаний зі святами. Минулого року ставки також були нижчими більш ніж на 1%, тому порівняння рік до року є складним.
Незавершені продажі за минулий тиждень за останні два роки:
- 2026: 59 316
- 2025: 65 152
Заявки на купівлю
Дані про заявки на купівлю, які мають прогнозний горизонт 30-90 днів, демонструють слабкість на тлі зростання ставок за іпотекою вище 6,64% і зараз вище 7%. Зі зростанням ставок, ці дані повинні показувати слабкість порівняно з минулим роком, особливо зараз, коли порівняння рік до року стає складнішим. Минулого тижня заявки на купівлю знизилися лише на 1% порівняно з попереднім тижнем, але на 11% порівняно з минулим роком.
Статистика заявок на купівлю з початку 2026 року:
- 15 тижнів позитивного тижневого приросту
- 19 тижнів негативного тижневого приросту
- 5 тижнів без змін
- 10 тижнів двозначного зростання рік до року
- 25 тижнів позитивного зростання рік до року
- 9 тижнів негативного зростання рік до року
Наступний тиждень: Іран, дані про зайнятість, ціни на житло та інфляція
Наступний тиждень обіцяє бути насиченим. Президент Трамп відхилив пропозицію Ірану щодо деескалації конфлікту, і ми побачимо реакцію ринку після його заяви про необхідність подальших переговорів цього тижня. Це також тиждень публікації даних про зайнятість, що може спричинити волатильність. Крім того, будуть оприлюднені індекси цін на житло, звіти про інфляцію та інші економічні дані. Також заплановано багато виступів представників ФРС, які вже спричинили волатильність минулого тижня. Тому будьте готові до можливих коливань.
Дізнатися більше на: www.housingwire.com