Ключові висновки
Незважаючи на зниження іпотечних ставок третій тиждень поспіль, вони залишаються вище 7%, що, ймовірно, обмежуватиме попит на житло до кінця 2026 року. На засіданні Федеральної резервної системи (ФРС) очікується пауза у підвищенні ставок, однак зберігається невизначеність щодо подальшої інфляції та її впливу на грошово-кредитну політику.
Іпотечні ставки знизилися третій тиждень поспіль напередодні засідання Федеральної резервної системи. Середня ставка за 30-річними кредитами, що відповідають стандартним вимогам, становила 7,38%. Ставки за кредитами Федерального управління житлового будівництва (FHA) дещо зросли до 7,24%, а ставки за великими кредитами (jumbo) знизилися до 7,69%. Прогнози інструменту FedWatch від CME Group вказують на ймовірність збереження ставок без змін.
“Житловий ринок продовжує стикатися зі значними перешкодами, оскільки високі іпотечні ставки та тиск на доступність залишають багатьох потенційних покупців осторонь”, – зазначив Боб Броексміт, президент і генеральний директор Асоціації іпотечних банкірів (MBA). “Незважаючи на невелике зниження ставок минулого тижня, кількість заявок на іпотеку скоротилася сьомий тиждень поспіль, при цьому активність купівлі відстає від минулорічного показника на 18%”.
Позитивною новиною для споживачів та професіоналів у сфері житла очікується пауза у підвищенні ставок ФРС. Після підвищення ключової ставки на 25 базисних пунктів у вересні, члени Комітету з відкритих ринків (FOMC), ймовірно, утримають ставки без змін у середу.
У вівторок інструмент FedWatch від CME Group показав, що 90,6% трейдерів прогнозують відсутність змін, що більше порівняно з 84,5% тиждень тому та 35,8% місяць тому. Оптимізм щодо призупинення підвищення ставок зріс після слабких даних звіту про зайнятість від Бюро статистики праці США минулого місяця, навіть незважаючи на те, що дані індексу споживчих цін (CPI) показали зростання інфляції на 3,7% у річному обчисленні.
“Цього тижня ФРС може зробити нам “хелловінський подарунок” у вигляді призупинення підвищення ставок, але можуть бути й “підступи”. Зростання інфляційних очікувань може спонукати до чергового підвищення або натяку на майбутні підвищення, що призведе до збереження високих іпотечних ставок і тривалого очікування полегшення для покупців житла”, – зазначив Сем Вільямсон, старший економіст First American.
“Незалежно від того, чи підвищить ФРС ставки, чи утримається, покупцям житла не слід очікувати суттєвих змін в іпотечних ставках”, – додав він. “З огляду на очікуване подальше підвищення у грудні та можливі збільшення наступного року, вартість запозичень, ймовірно, залишиться високою, утримуючи багатьох покупців та продавців осторонь. Але не всі мають розкіш чекати. Нові робочі місця, зростаючі сім’ї та інші життєві події змусять деяких покупців рухатися вперед, навіть якщо вищі ставки затримують переїзди, які можуть чекати”.
Навіть якщо ФРС утримається, політика рухається в іншому напрямку
Обсяги продажу житла та видачі іпотечних кредитів у 2026 році були обмежені вищими іпотечними ставками та іншими факторами доступності, при цьому MBA та інші лідери галузі прогнозують складніші умови на 2027 рік.
Адміністрація Трампа вжила заходів минулого тижня через виконавчий наказ, який спрямований на чотири конкретні сфери витрат на житло та іпотеку.
Федеральному управлінню житлового фінансування (FHFA) доручено створити пілотну програму, яка б активно скасовувала премії за іпотечне страхування за звичайними кредитами, що гарантуються Fannie Mae та Freddie Mac, коли вони опускаються нижче певних коефіцієнтів співвідношення кредиту до вартості. Але, на відміну від чорнового варіанту наказу, остаточна версія, підписана президентом Дональдом Трампом, застосовується лише до “іпотечних кредитів, наданих після створення пілотної програми”, а не є ретроактивною.
“Більшість з цього – це довгострокова гра. Люди побачать переваги від іпотечного страхування через роки”, – сказав Джейсон Мадіедо, генеральний директор іпотечного кредитора SimplyPMG з Лас-Вегаса. “Сьогодні вартість нерухомості під тиском, і це більш нагальна проблема”.
Наказ Трампа також створює робочу групу з питань інновацій у виробництві житла з метою підвищення якості та зниження вартості будинків, виготовлених на заводах. Крім того, наказ розширює пілотну програму FHFA щодо відмови від страхування титулу до постійної програми для певних рефінансувань та доручає Міністерству сільського господарства США (USDA) та Міністерству у справах ветеранів (VA) знизити ставки за кредитами на житло для однієї сім’ї.
“Частина про страхування титулу є реальною, але вона спрямована не на ту частину проблеми”, – сказав Мадіедо. “Ніхто не рефінансує, щоб заощадити 800 доларів на титулі. Люди рефінансують з однієї з двох причин: щоб знизити платіж, який залежить від ставки, або щоб отримати готівку. Вісімсот доларів не змінюють жоден з цих розрахунків.
“Якби метою було змінити ситуацію з рефінансуванням, важелем був би ціновий коефіцієнт на рівні кредиту для отримання готівки, який також встановлює FHFA. Його скасування справило б значно більший ефект, ніж витрати на закриття угоди”.
«Величезна дилема» для монетарної політики
Мелісса Кон, регіональний віце-президент William Raveis Mortgage, дала різку оцінку поточних умов на ринку житла. Вона зазначила, що ФРС, “дуже ймовірно”, “нічого не робитиме” цього тижня через майбутні проміжні вибори та “величезну дилему”, з якою стикаються політики, борючись з вищими цінами на нафту та слабкими економічними даними.
“Я думаю, що якщо ціни на нафту продовжуватимуть стрімко зростати, то ФРС повинна буде підвищити ставки в грудні”, – сказала Кон. “Житловий ринок руйнується. Іпотечні ставки досягли точки, коли люди просто не можуть дозволити собі купити, і активність продажів нового житла щотижня зменшується.
“Ви постійно читаєте про те, що ринок нерухомості входить у глибоку заморозку. Ціни не впали достатньо, щоб компенсувати вищі відсоткові ставки; іпотечні ставки вищі, ніж були на початку року, і це впливає на доступність”.
Оскільки 2026 рік добігає кінця, а кредитори шукають нові способи генерувати бізнес у 2027 році, компанії будуть винагороджені за підготовку до множинних сценаріїв, а не за спроби робити прогнози, на думку Тетяни Бейтс, регіонального директора з питань житлових кредитів у BOK Financial.
“Найбільшим сюрпризом 2026 року стало те, наскільки швидко очікуване відновлення зникло, коли інфляція та довгострокові ставки пішли проти споживача. Це нагадало, що попит не автоматично перетворюється на закриті угоди, коли щомісячний платіж більше не працює”, – сказала Бейтс.
“На 2027 рік я б спостерігала за інфляцією та 10-річними казначейськими облігаціями, перш ніж спостерігати за наступними новинами від ФРС. Нам потрібне полегшення інфляції, яке буде достатньо стійким, щоб знизити довгострокові витрати на запозичення без серйозного погіршення ситуації із зайнятістю населення”, – додала вона. “… Розмова про доступність у 2027 році не може зупинятися на іпотечній ставці. Податки, страхування, обслуговування та витрати на асоціацію власників будинків все більше визначають, чи залишається платіж стабільним після закриття угоди”.
За матеріалами: www.housingwire.com