Існує шлях до зниження ставок нижче 7%, але спреди та геополітика залишаються важливими
Резюме статті
Ставки за іпотечними кредитами можуть знизитися нижче 7% на період свят, якщо конфлікт та ціни на нафту охолонуть, торгова політика залишиться стабільною, а слабкість у сфері ШІ триватиме, тоді як дохідність 10-річних казначейських облігацій перевищує 4,60%. Іпотечні спреди зросли до 2,21%, а провідні сигнали попиту послабилися, включаючи зниження заявок на купівлю на 16% рік до року. ШІ-резюме
Минулого тижня інфляція була дуже високою, члени Федеральної резервної системи висловлювалися “яструбино”, а економічні дані були солідними, тому дивно говорити про можливе зниження ставок нижче 7% на період свят. Однак, після шаленої динаміки облігацій минулого тижня, ставки нижче 7% на Хелловін, День Подяки, Різдво чи Новий Рік знову в грі. Якщо ви хочете надолужити те, що сталося минулого тижня на ринку облігацій, я висвітлив це в цьому випуску подкасту HousingWire Daily.
Щоб ставки за іпотечними кредитами впали нижче 7%, мають відбутися чотири речі:
1. Закінчення конфлікту в Ірані та падіння цін на нафту будуть великою допомогою; востаннє помітний рух 10-річної дохідності вниз ми спостерігали, коли в червні було оголошено про першу угоду про Меморандум про взаєморозуміння. Однак, як тільки вона зірвалася в липні, і особливо після того, як президент Трамп заявив, що до проміжних виборів угоди не буде, розгорнувся справжній хаос, і дохідність стрімко зросла.
2. Будь-яке послаблення у побудові ШІ допоможе облігаціям рости; минулого тижня ми бачили лише проблиск величезної кровотечі з CoreWeave, і облігації сильно зросли в результаті, навіть протягом тижня, коли інфляція була високою, а економічні дані міцними. Якщо ми побачимо більше заголовків про те, що компанії ШІ мають труднощі з фінансуванням, або якщо певні IPO не відбудуться вчасно, це може бути перевагою для облігацій, коли вони перевищують 5%. Не настільки, якщо 10-річна дохідність торгується між 4,30%-4,60%.
3. Торговій війні 2.0 не можна погіршуватися, якщо ми хочемо бачити ставки нижче 7%. ФРС займає дуже “яструбину” політичну позицію щодо торгової війни. Доки ми не запровадимо більше/вищі тарифи та не створимо більше проблем із постачанням для американців, це буде позитивно для ставок. Якщо ми почнемо запроваджувати більше тарифів з вищим відсотком стягнення, тоді буде важко досягти ставок нижче 7%.
4. Будь-яке послаблення на економічному та трудовому фронті, особливо при 10-річній дохідності вище 5%, може допомогти знизити дохідність і знову досягти ставок нижче 7%. Однак, оскільки ми говоримо про свята 2026 року, дані щодо зайнятості за наступні кілька місяців повинні несподівано виявитися слабшими, оскільки більшість людей вже не очікують значного зростання зайнятості.
Тепер, звісно, діє і протилежне. Якщо конфлікт загостриться, ціни на нафту зростуть, будуть запроваджені додаткові тарифи, а дані щодо робочої сили/економіки залишаться міцними без драми ШІ, дохідність може зрости, а разом з нею і ставки за іпотечними кредитами.
Іпотечні спреди
Іпотечні спреди зараз є найважливішою темою в галузі житлового будівництва. Якщо спреди погіршаться, ринок житла може значно погіршитися, впливаючи не лише на продажі існуючого житла, але й на початок будівництва нових будинків на роки вперед. Наразі спреди, хоча й погіршилися порівняно з мінімумами 2026 року, не прискорилися до рівнів, які ми бачили у 2023 та 2024 роках, і трохи нижчі за рівні 2025 року, коли вони прямували до багаторічних мінімумів.
Історично, іпотечні спреди коливалися від 1,60% до 1,80%. Минулого тижня спреди зросли до 2,21% порівняно з 2,12% тижнем раніше.
Порівняймо минулотижневі ставки за іпотечними кредитами з тим, якими б вони були за останні три роки, враховуючи поточний рівень 10-річної дохідності:
- Якби ми мали найгірші рівні іпотечних спредів 2023 року, ставки за іпотечними кредитами становили б сьогодні 8,27%, а не 7,37%.
- Якби ми мали найгірші рівні 2024 року, ставки за іпотечними кредитами становили б сьогодні 7,89%.
- Якби ми мали найгірші рівні 2025 року, ставки за іпотечними кредитами становили б сьогодні 7,70%.
Запаси житла
Зростання запасів житла цього року було дуже стриманим, причому деякі тижні показали зниження рік до року. Однак, як завжди, коли ставки зростають, особливо вище 7%, запаси можуть зростати швидше. Зростання запасів було повільнішим, ніж у попередні роки, в основному тому, що ми ближче до нормальних рівнів запасів, на відміну від минулих кількох років, коли ми працювали з найнижчими рівнями, будь-коли зареєстрованими.
Минулого тижня ми спостерігали збільшення запасів; кінець року, і сезонне зниження активних оголошень має відбутися незабаром. Порівняння рік до року також полегшують показ зростання, оскільки ставки за іпотечними кредитами були значно нижчими цього часу минулого року, а продажі існуючого житла прямували до дев’ятимісячного максимуму в грудні 2025 року.
- Щотижнева зміна запасів (9-16 жовтня): Запаси зросли з 898 139 до 905 166
- Той самий тиждень минулого року (10-17 жовтня): Запаси зросли з 856 873 до 859 424
Нові оголошення
Нові оголошення демонструють типове сезонне зниження; 2026 рік був найздоровішим роком нових оголошень з 2022 року, з понад 80 000 оголошень у деякі періоди цього року. Одним із моїх занепокоєнь щодо ставок на поточних рівнях є те, що деякі продавці можуть не виставляти свої будинки на продаж, оскільки, враховуючи, що більшість продавців є також покупцями житла, вони віддадуть перевагу очікувати нижчих ставок. Однак, цього не сталося у 2026 році; я не бачив значної активності на фронті нових оголошень, на відміну від другої половини 2022 року, коли багато продавців просто не виставляли свої будинки на продаж через вищі ставки.
У нормальних умовах, нові оголошення коливаються від 80 000 до 100 000 на тиждень під час пікових періодів. Для контексту, під час років бульбашки на ринку житла, нові оголошення коливалися від 250 000 до 400 000 на тиждень протягом кількох років.
Ось дані про нові оголошення за минулий тиждень за останні два роки:
- 2026: 61 401
- 2025: 60 791
Відсоток зниження цін
Зазвичай, близько третини будинків отримують зниження цін перед продажем, що відображає динамічний характер ринку житла. Загалом, відсоток зниження цін цього року був нижчим, ніж минулого року — доки ставки не перевищили 6,64%. Приблизно місяць тому я писав, що зі зростанням ставок ми повинні наздогнати та зрештою перевищити дані минулого року. Зараз ми це бачимо, оскільки ставки продовжують зростати, а тиск на ціноутворення посилюється. Минулого року ставки були на 1% або більше нижчими, ніж сьогодні, а попит прямував до дев’ятимісячного максимуму в грудні 2025 року.
У моєму прогнозі цін на житло на 2026 рік я передбачав національне зниження на -0,62% за рік. Зростання цін на житло цього року фактично не рухається, і мого прогнозу -0,62% може бути важко досягти, оскільки більшість індексів цін на житло показують зростання від 1% до 2%.
Відсоток зниження цін за минулий тиждень:
- 2026: 43,09%
- 2025: 41,08%
Щотижневі незавершені продажі
Наші дані про незавершені продажі житла надають перспективу тиждень до тижня, хоча свята та короткострокові коливання можуть вплинути на результати. Ці щотижневі дані про незавершені продажі зазвичай відображаються в даних про продажі протягом 30-60 днів.
Протягом багатьох років я дотримувався тієї ж передумови: дані про житло покращуються, коли ставки нижчі за 6,64% і прямують до 6%, і погіршуються, коли ставки зростають вище 6,64% і перевищують 7%. Різкий стрибок з 6,64% до 7,60% з середини липня справді вплинув на попит на житло, як це було в попередні кілька років. Тепер головне — як довго ставки залишатимуться на цьому рівні та де буде дно попиту. У цей час минулого року ситуація була зовсім іншою, коли ставки були значно нижчими, і ми прямували до дев’ятимісячного максимуму продажів у грудні.
Ось незавершені продажі за минулий тиждень за останні два роки:
- 2026: 51 947
- 2025: 59 775
Заявки на купівлю
Дані про заявки на купівлю, що охоплюють період від 30 до 90 днів, послабилися, оскільки ставки за іпотечними кредитами зросли вище 6,64% і зараз становлять 7,37%. З вищими ставками ці дані повинні демонструвати слабкість рік до року, особливо тепер, коли порівняння рік до року буде важче досягти. Минулого тижня ситуація була саме такою: заявки на купівлю впали на 4% тиждень до тижня, але на 16% рік до року.
Коли ставки були близько 6%, ми спостерігали двозначне зростання рік до року; тепер це двозначні падіння. Цей індекс близький до мінімумів, які ми бачили у 2023 році, коли ставки за іпотечними кредитами досягали 8%.
Ось статистика щодо заявок на купівлю за 2026 рік:
- 15 позитивних показників тиждень до тижня
- 22 негативних показників тиждень до тижня
- 5 нейтральних показників тиждень до тижня
- 10 тижнів двозначного зростання рік до року
- 25 тижнів позитивного зростання рік до року
- 12 негативних показників рік до року
Тиждень попереду: Світовий конфлікт, оновлення щодо ШІ та дані про житло
Зважаючи на те, що ціни на нафту знову досягають піку понад 100 доларів, нам потрібно уважно стежити за їхнім впливом на ринки, наближаючись до проміжних виборів. Будь-які новини про ШІ, добрі чи погані, зараз актуальні, після дій на ринку облігацій минулого тижня. Жодні дані про житло, які ми отримаємо цього тижня, не повинні бути позитивними: опитування забудовників, початок будівництва та незавершені продажі житла. Знову ж таки, удачі всім до завершення проміжних виборів.
Джерело новини: www.housingwire.com