Зростання концентрації оцінок VantageScore 4.0 створює невизначеність для моделей передплати, що базуються на кредитному рейтингу, та моделей дострокового погашення.
Резюме статті
Нові випуски від Fannie Mae та Freddie Mac демонструють зростання використання VantageScore 4.0 в рамках програми “вибір кредитора”. Змішані моделі оцінок можуть збільшувати невизначеність дострокового погашення, створюючи тиск на премії за дострокове погашення, що базуються на кредитному рейтингу, та впливаючи на ефективність операцій.
Десятиліттями ринок цінних паперів, забезпечених іпотекою (MBS), функціонував на основі неявного, фундаментального постулату: представницький кредитний рейтинг позики означав Classic FICO. Столи столичної торгівлі будували торгові алгоритми навколо нього, кредитні механізми калібрували тривалість на його основі, а покупці специфічних пулів платили мільярди премій, спираючись на передбачувану поведінку дострокового погашення.
Ця основа змінюється.
Нещодавні дані щодо пулів, випущених державними спонсорованими підприємствами (GSE), виявляють нову тенденцію, яка вимагає негайної уваги відділів вторинного маркетингу, трейдерів та портфельних менеджерів: зростаючий відсоток позик у нововипущених пулах Fannie Mae та Freddie Mac андеррайтингується з використанням VantageScore 4.0 (VS4).
Хоча Федеральне управління фінансування житла (FHFA) представило свою ініціативу з модернізації кредитування як крок до розширення можливостей придбання житла, дозволяючи схваленим кредиторам обирати між Classic FICO та VS4 на основі кожної позики, це вносить структурні зміни на вторинний ринок. Те, що призначалося як операційне оновлення для первинних видач, стає складною проблемою оцінки для вторинного ринку.
Ілюзія еквівалентності
Для неспеціаліста заміна Classic FICO 720 на VantageScore 4.0 720 звучить як відмінність без різниці. Обидва показники знаходяться в межах середнього рівня кредитного рейтингу 750. Але для кількісного аналітика MBS або трейдера специфічних пулів, розгляд цих оцінок як взаємозамінних ігнорує фундаментальну математику кредитного скорингу.
VantageScore 4.0 включає трендовані кредитні дані — відстежуючи поведінку погашення боргу протягом 24-місячного періоду — і враховує платежі споживачів, що не є традиційними, такі як орендна плата та комунальні послуги. Classic FICO надає статичний знімок кредитної заборгованості на певний момент часу.
Отже, ці дві оцінки по-різному оцінюють ризик: мобільність оцінок та поведінка позичальника.
- Мобільність оцінок: Дослідження показують, що VS4, як правило, надає вищі числові оцінки для позичальників з низьким та середнім кредитним профілем порівняно з Classic FICO.
- Поведінка позичальника: Позичальник, який отримує рейтинг 740 завдяки активному управлінню боргом протягом 24 місяців, демонструє зовсім інший фінансовий профіль, ніж позичальник із класичним рейтингом FICO 740.
Коли кредиторам надається “вибір кредитора”, вони природно обирають модель скорингу, яка оптимізує відповідність позичальника вимогам або ціноутворення позики. Якщо позичальник отримує рейтинг 665 за FICO, але 695 за VantageScore, кредитор видає позику з VS4. З часом це призводить до несприятливого відбору. “Високоякісні” пули розбавляються позичальниками середнього рівня з підвищеними показниками, тоді як “низькоякісні” пули втрачають своїх найбільш кредитоспроможних позичальників.
Чому премії за специфічні пули стискаються
Ця варіативність моделей створює виклик для ринку специфічних пулів (“spec pool”). Інвестори сплачують грошові премії — pay-ups — вище стандартних цін to-be-announced (TBA) за специфічні характеристики пулу (такі як низький баланс позики, високий LTV або низький FICO), тому що вони хочуть одного: захисту від дострокового погашення.
Коли процентні ставки знижуються, інвестори повинні знати, як швидко позичальники рефінансуватимуть свої позики. Протягом 30 років економетричні моделі Уолл-стріт з високою точністю відображали класичні оцінки FICO щодо схильності до рефінансування. На ринку існує мінімум емпіричних даних про постійну ставку дострокового погашення (CPR) в реальних умовах для пулів, що містять високу концентрацію позик VantageScore 4.0.
Якщо інвестор купує специфічний пул “низький FICO (< 700)", очікуючи на повільну базу позичальників, що не схильні до рефінансування, але цей пул змішаний з позиками VS4, що містять позичальників з трендовими даними, які активно управляють боргом, швидкість дострокового погашення пулу може значно прискоритися під час ралі процентних ставок.
Результат? Стиснення премій.
Коли інституційні покупці усвідомлюють, що специфічні пули, що базуються на кредитному рейтингу, містять змішані кредитні оцінки, вони враховуватимуть цю невизначеність. Додаткові 32-ті та 64-ті частки, на які покладаються оригінатори для вторинної реалізації, скорочуватимуться в пулах, чутливих до кредитного рейтингу.
Формування ринкової біфуркації
Вторинний ринок рідко залишає гроші на столі без адаптації. Оскільки дані розкриття інформації роблять концентрації позик VS4 видимими аж до номера CUSIP (Committee on Uniform Securities Identification Procedures), структура ринку неминуче буде біфуркуватися наступним чином:
- Рівневі котирування премій: Дилери перестануть котирувати премії виключно за середньозваженими кредитними оцінками. Натомість торговельні екрани запровадять ліміти концентрації VS4 (наприклад, ” 50% VS4″).
- Премія “Чистий FICO”: Повністю відокремлені, 100% пули Classic FICO будуть мати цінову премію над змішаними пулами просто тому, що вони пропонують модельну безперервність та історичні дані про ефективність.
- Переорієнтація на некредитні специфічні історії: Оскільки специфічні пули, що базуються на кредитному рейтингу, втрачають свою привабливість через “шум” моделей, капітал інвесторів буде значною мірою перенаправлятися до структурних специфічних пулів, де захист від дострокового погашення пов’язаний з фізичними характеристиками позики, а не з кредитними оцінками — найімовірніше, це пули з низьким балансом позики (≤$85 тис. / ≤$110 тис.) та пули з високою вартістю життя.
Що учасники ринку повинні робити зараз
Кредитори не можуть ставитися до ініціативи модернізації кредитного скорингу виключно як до проекту андеррайтингу або впровадження LOS.
Якщо відділи ринків капіталу не відстежуватимуть доставку моделей кредитного скорингу у своїх конвеєрах, вони ризикують бездумно постачати змішані позики до специфічних пулів, зазнаючи прямого удару по ефективності. Кредитори повинні створювати алгоритмічні стратегії пулінгу, які відстежують концентрації VS4, відокремлюючи високоприбуткові специфічні пули або направляючи позики виключно VS4 до спеціалізованих інвесторських сегментів.
Для інвесторів на стороні купівлі та аналітиків відділів завдання не менш термінове: негайно оновити кредитні механізми для відстеження ідентифікаторів моделей кредитного скорингу на рівні позики.
Хоча модернізація кредитного скорингу часто розглядається як рушійна сила розширення доступу позичальників, її некоординоване впровадження загрожує створити дорогі тертя в усьому іпотечному екосистемі. Однак на багатотрильйонному ринку Agency MBS, визначеність є найвищою валютою. Доки вторинний ринок не матиме багаторічних даних про дострокове погашення в реальних умовах, що доводять, як позики VantageScore поводяться в різних циклах процентних ставок, змішування кредитних механізмів без структурного розподілу за рівнями призведе до зменшення премій, розширення іпотечних спредів та змусить до повної переоцінки захисту від дострокового погашення, що базується на кредитному рейтингу.
За даними порталу: www.housingwire.com