Резюме статті
Іпотечні спреди зросли до 1,97%, а ставки за іпотечними кредитами завершили тиждень близько 7,20% попри попередню стабільність у 2026 році. Порівняно з режимами спредів 2023-2025 років, ставки були б вищими сьогодні, але спричинені конфліктом коливання цін на нафту та новий цикл підвищення ставок ФРС тиснуть на 10-річні казначейські облігації. AI Summary
Ставки за іпотечними кредитами знову перевищили 7%, що є доволі поширеним явищем протягом останніх кількох років. Однак, 2026 рік мав стати першим роком, коли іпотечні спреди мали захистити ринок житла від ставок, що перевищують 7%. Натомість, на сьомому місяці конфлікту з Іраном ціни на нафту досягли 100 доларів, інфляція перевищує цільовий рівень, рівень безробіття становить 4,1%, заявки на допомогу по безробіттю низькі, номінальне зростання залишається позитивним, а ФРС розпочала новий цикл підвищення ставок. Я обговорював це з головним редактором Сарою Вілер у цьому випуску подкасту HousingWire Daily і написав цю статтю з великою кількістю графіків.
Давайте розглянемо дані Housing Market Tracker та фактори, що можуть знизити ставки до 6% або підвищити до 8%.
10-річна дохідність та іпотечні ставки
У прогнозі HousingWire на 2026 рік я передбачав такі діапазони:
- Ставки за іпотечними кредитами між 5,75% та 6,75%
- 10-річна дохідність коливатиметься між 3,80% та 4,60%
Очевидно, цього року ситуація змінилася через конфлікт. Я вважаю, що ставки за іпотечними кредитами коливалися б між 6,25%-6,50%, якби конфлікту ніколи не сталося, оскільки 10-річна дохідність мала б коливатися між 4,31%-4,60% завдяки економічним та трудовим даним, які обговорював голова ФРС Варш. Але зараз питання: чи побачимо ми ставки знову на рівні 6% або до 8%?
Аргументи на користь 8% іпотечних ставок
Для мене аргумент на користь 8% простий: конфлікт має загостритися. Ми перебуваємо на сьомому місяці цього конфлікту, і до війни приєднуються інші сторони, оскільки хусити сьогодні бомбили аеропорт Саудівської Аравії. Президент Трамп заявив, що нічого не зміниться до завершення проміжних виборів. Отже, якщо угоди з Іраном не буде, є ймовірність погіршення ситуації.
Оскільки ринок облігацій останнім часом торгується в унісон з цінами на нафту, досягнення 8% за 10-річною дохідністю вимагатиме зростання до 5,40%, рівня, який востаннє спостерігався у березні 2002 року. Економічні дані також повинні бути стабільними під час цього останнього ривка.
Іпотечні спреди мали б дещо погіршитися, щоб досягти 8%, і Федеральна резервна система мала б мовчати, поки довгострокові облігації зростають. “Домашня” ставка Скотта Бессента не спрацювала, і він не вдаватиметься до більш агресивних дій.
Хоча це може не призвести до точних 8%, такий сценарій може наблизити нас до цього. Ми також побачимо зростання ставок, якщо ФРС заговорить про цикл підвищення ставок, а не лише про скасування зниження ставок минулого року та підвищення ставок до пікових значень.
Отже, коротко кажучи, ставки можуть наблизитися до 8%, якщо конфлікт загостриться, спреди трохи погіршаться, а економічні дані залишатимуться стабільними.
Аргументи на користь 6%
Для мене це та сама історія протягом останніх трьох років і дев’яти місяців: ставки за іпотечними кредитами знижуються до 6% лише тоді, коли ринок облігацій вважає, що ринок праці та економіка сповільнюються, а тепер, коли ФРС знову підвищує ставки, дохідність може впасти, якщо з’явиться справжня слабкість.
Однак, звісно, потрібно зробити більше. Конфлікт має закінчитися, а ціни на нафту мають знизитися, як це сталося за меморандумуму президента Трампа з Іраном у червні. Також торгова війна 2.0 не повинна погіршуватися з Канадою чи будь-ким іншим, кого Трамп захоче оподаткувати. Це може допомогти знизити ставки, але насправді ми наблизилися до 6% за останні кілька років лише тоді, коли економіка ставала слабшою. Тепер, коли ми більше не знижуємо ставки до нейтральної політики, досягнення 6% стало складнішим.
Мій базовий сценарій
Як я обговорював на початку липня, якщо конфлікт закінчиться, а ціни на нафту знизяться, ми повинні розглядати базовий сценарій ставок за іпотечними кредитами між 6,50%-6,75% та 10-річною дохідністю, що повертається до 4,48%, і рухатися далі. Мій найгірший сценарій, припускаючи загострення конфлікту, був лише на 0,375%-0,43% вищим за прогноз 6,75%, що становить приблизно 7,13%-7,18%. Ми щойно закрили тиждень на рівні 7,20%. Отже, ми вже досягли мого найгіршого сценарію.
Якщо конфлікт закінчиться, а нафта та облігації торгуватимуться позитивно, ми зможемо переоцінити наше становище в економіці та ФРС. Однак, до того часу не варто думати про ставки нижче 6,50% найближчим часом; нам є над чим працювати.
Іпотечні спреди
Іпотечні спреди цього року намагалися з усіх сил, щоб ставки за іпотечними кредитами не перевищили 7%, але конфлікт виявився надто сильним. Те, як зараз поводяться іпотечні спреди, навіть з усією світовою драмою, є нормальним порівняно з тим, як вони поводилися в попередні десятиліття. Головне занепокоєння полягає в тому, чи стане ФРС більш агресивною зі своїм циклом підвищення ставок. Це може призвести до зростання спредів.
Історично, іпотечні спреди коливалися від 1,60% до 1,80%. Минулого тижня спреди сягнули 1,97%, що на 0,05% більше, ніж тижнем раніше.
Порівняймо минулотижневі ставки за іпотечними кредитами з тим, якими вони були б за останні три роки, враховуючи поточний рівень 10-річної дохідності:
- Якби ми мали найгірші рівні іпотечних спредів 2023 року, ставки за іпотечними кредитами сьогодні становили б 8,34%, а не 7,20%.
- Якби ми мали найгірші рівні 2024 року, ставки за іпотечними кредитами сьогодні становили б 7,96%.
- Якби ми мали найгірші рівні 2025 року, ставки за іпотечними кредитами сьогодні становили б 7,77%.
Примітка: Це другий тиждень після Дня праці. Два тижні тому багато даних зазнали удару; всі вони відновилися. Це повториться під час Дня подяки, Різдва та Нового року. Починаючи з наступного тижня, ми повернемося до нормальних щотижневих даних.
Щотижневі незавершені продажі
Наші дані про незавершені продажі житла надають перспективу тиждень за тижнем, хоча свята та короткострокові коливання можуть впливати на результати. Ці дані про щотижневі незавершені продажі зазвичай відображаються у даних про продажі через 30-60 днів.
Ні для кого не секрет, що за останні кілька років, коли ставки перевищують 6,64% і прямують до 7%, ринок житла сповільнюється, а коли вони опускаються нижче 6,64% і прямують до 6%, продажі житла зростають. Зараз зміни в річному вираженні невеликі щодо зниження і вже давно не були великими, але доки це не зміниться, дотримуйтесь простого плану.
Стрибок, який ви тут бачите, пов’язаний лише з робочою силою, нічим іншим.
Ось дані про незавершені продажі за минулий тиждень за останні два роки:
- 2026: 62 300
- 2025: 64 391
Заявки на купівлю
Дані про заявки на купівлю, які дають прогноз на 30-90 днів, свідчать про слабкість, оскільки ставки за іпотечними кредитами піднялися вище 6,64% і тепер перевищують 7%. Оскільки ми працюємо з вищими порівняннями, ця область повинна спостерігати деяку річну слабкість, особливо зараз, коли річні порівняння будуть складнішими. Так було минулого тижня, коли заявки на купівлю впали лише на 1% від тижня до тижня, але на 19% від року до року.
Ось статистика щодо заявок на купівлю з початку 2026 року:
- 15 позитивних показників тиждень до тижня
- 18 негативних показників тиждень до тижня
- 5 рівних показників тиждень до тижня
- 10 тижнів двозначного річного зростання
- 25 тижнів позитивного річного зростання
- 8 негативних показників року до року
Житловий запас
Зростання житлового запасу цього року було дуже помірним, а деякі тижні були негативними в річному вираженні. Як завжди, було важко досягти зростання запасів, коли попит на іпотеку зростає; легше, коли попит на іпотеку не зростає. Однак, частина повільного зростання полягає в тому, що рівень запасів майже повернувся до норми. За нашими даними, зазвичай це трохи більше 1 мільйона активних оголошень під час сезонних пікових місяців.
Також майте на увазі, що річні порівняння сприятимуть сильнішому зростанню запасів, оскільки ставки в цей час минулого року падали, а попит зростав. Стрибок цього тижня також типовий для другого тижня після великих святкових вихідних.
- Зміна запасів за тиждень (11-18 вересня): Запаси зросли з 873 978 до 890 303
- Той самий тиждень минулого року (12-19 вересня): Запаси зросли з 846 529 до 863 022
Нові оголошення
Нові оголошення знаходяться у типовому сезонному спаді; 2026 рік був найздоровішим роком для нових оголошень з 2022 року, з понад 80 000 кілька разів цього року. Окрім цього, з новими оголошеннями мало що відбувається. Ми все ще хочемо зберегти цю тенденцію до кінця року, і, сподіваємося, вищі ставки стримають нові оголошення на останні три місяці року, окрім нормального спаду.
Зазвичай, нові оголошення коливаються від 80 000 до 100 000 щотижня під час пікових періодів. Для контексту, під час років бульбашки на ринку житла, нові оголошення становили від 250 000 до 400 000 на тиждень протягом кількох років.
Стрибок тут пов’язаний з Днем праці.
Ось дані про нові оголошення минулого тижня за останні два роки:
- 2026: 72 616
- 2025: 66 241
Відсоток зниження цін
Зазвичай, близько третини будинків бачать зниження цін перед продажем, що відображає динамічний характер ринку житла. Загалом, відсоток зниження цін цього року був нижчим, ніж минулого, доки ставки не піднялися вище 6,64%. Багато тижнів тому я говорив про те, як, на мою думку, чим вищі ставки, тим більше ми наздоженемо і врешті-решт перевищимо минулорічні дані. Ми також повинні пам’ятати, що минулого року в цей час ставки були нижчими, а попит зростав.
У своєму прогнозі цін на житло на 2026 рік я передбачав національне зниження на -0,62% за рік. Зростання цін на житло цього року насправді нікуди не дівається, і мого прогнозу -0,62% може бути важко досягти, оскільки більшість індексів цін на житло показують зростання між 1% та 2%. Однак, знову зростаючими ставками, я можу бути правим у 2026 році.
Відсоток зниження цін за минулий тиждень:
- 2026: 42,06%
- 2025: 41,5%
Тиждень, що попереду: Іран, виступи ФРС та продажі нового житла
Іран, як завжди, на передньому плані. Тепер, коли хусити щось підривають, конфлікт розширився новими учасниками. Чим ближче ми до проміжних виборів, тим більший тиск буде на ціни на нафту від заголовків, пов’язаних з конфліктом. Ми отримали багато новин за вихідні через дії хуситів, але ми також бачили заголовки, що свідчать про те, що Китай та Іран можуть захотіти стримати хуситів, оскільки ситуація може вийти з-під контролю.
Цього тижня ми також побачимо дані про продажі нового житла та виступи представників ФРС. Виступи ФРС зараз дуже важливі, оскільки розпочався новий цикл підвищення ставок ФРС, і люди хочуть виміряти, скільки підвищень ставок хоче здійснити ФРС. Це буде ще один цікавий тиждень.
Інформація підготовлена на основі матеріалів: www.housingwire.com