class=”bg-white border border-yellow-200 rounded mb-4 p-4″>
У 2025 році державна програма іпотечного кредитування “єОселя” залишалася головним рушієм прогресу на ринку житлових позик в Україні.
За підсумками року фінансові установи видали іпотечних кредитів на суму приблизно 15,7 млрд, причому майже 94% з них було надано саме в рамках “єОселі”. Водночас умови цієї програми зазнають суттєвих трансформацій, що вже у 2026 році може докорінно змінити структуру попиту на іпотеку та стимулювати розвиток суто банківських пропозицій.
Про це, спираючись на дані ПрАТ “Українська фінансова житлова компанія” (“Укрфінжитло”) та Національного банку України, повідомила Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ.
Банкірка зазначила, що однією з ключових змін у програмі “єОселя” стало зниження граничного віку будинків, які можна придбати за програмою, а також активізація акредитації нових житлових комплексів. На її думку, це сприяло зростанню зацікавленості у новобудовах: частка квартир, придбаних у забудовників, збільшилася до 64%. Отже, 9,4 млрд грн іпотечних коштів було спрямовано на зведення нового житла, тоді як у 2024 році цей показник складав лише 4,8 млрд грн, або 32% від загального обсягу іпотеки.
“Іпотека в рамках “єОселі” у 2025 році відігравала не лише соціальну, а й значущу економічну роль. Кожна інвестована гривня у нове житло сприяла розвитку будівельної сфери, супутніх галузей та забезпеченню зайнятості населення”, — підкреслює Олена Дмітрієва.
Найбільший обсяг іпотечних кредитів, як і раніше, було надано у Києві та Київській області — понад 56% від загального показника. Далі у списку йдуть Львівська область (6%) та Івано-Франківська область (5%).
Іпотека для ВПО: перші результати
Важливим нововведенням стала урядова програма підтримки внутрішньо переміщених осіб, яка стартувала у вересні 2025 року. В межах програми “єОселя” держава надає додаткову компенсацію 70% першого внеску та 70% платежів за перший рік кредитування, а також покриває витрати на оформлення кредиту до 40 тис. грн. За даними Міністерства соціальної політики, сім’ї та єдності України, було отримано 1224 заяви, з яких Пенсійний фонд України вже схвалив державну допомогу для 118 заявників.
Проте, програма для ВПО має значне обмеження: максимальна вартість житла не повинна перевищувати 2 млн грн. Як зазначає фахівчиня, програма зіткнулася з дефіцитом житла, що відповідає встановленим ціновим критеріям.
Експертка навела приклад: торік у Києві понад 80% житлових об’єктів, що відповідали параметрам “єОселі”, мали вартість від 2 млн грн і вище. У інших великих містах ситуація була трохи кращою, проте знайти житло, яке відповідало б встановленим вимогам, також було непросто.
Вона нагадала, що на 2026 рік урядом передбачено 4,4 млрд грн на цю програму, і її ефективність значною мірою залежатиме від можливого перегляду умов.
“Ідея програми для ВПО є слушною і надзвичайно важливою з соціальної точки зору. Однак встановлена цінова межа суттєво обмежує вибір житла, особливо у великих містах, де ціни на нерухомість значно вищі”, — констатує Олена Дмітрієва.
Нові правила “єОселі”
У грудні 2025 року Кабінет Міністрів видав постанову №1637, яка значно оновила правила участі в програмі “єОселя”. Частина змін вже набула чинності, зокрема розширено коло пільгових категорій: кредити під 3% тепер доступні для військовослужбовців, мобілізованих до лав ЗСУ.
Інша частина нововведень набуває чинності з 9 лютого 2026 року і передбачає більш суворі обмеження, які безпосередньо впливатимуть на можливість громадян брати участь у програмі та на параметри житла, яке може бути придбане в іпотеку.
Для кращого розуміння цих змін Олена Дмітрієва детально розглянула оновлення програми на конкретних прикладах.
1. Обмеження щодо наявної нерухомості
Відтепер учасниками програми не можуть бути громадяни, які вже володіють житловою нерухомістю загальною площею:
- 52,5 кв. м — для одного або двох членів сім’ї;
- додатково 21 кв. м — на кожного наступного члена сім’ї.
“Раніше обмеження у 52,5 кв. м діяло лише для одного члена сім’ї, а для кожного наступного члена дозволялося мати додаткові 21 кв. м. Тобто, сім’я з двох осіб, яка володіла квартирою площею до 73,5 кв. м, все ще мала право брати участь у програмі. Зараз молода сім’я з двох осіб може подати заявку на “єОселю” лише за умови, що загальна площа житла у її власності менша за 52,5 кв. м”, — пояснила банкірка.
2. Обмеження на відчуження нерухомості
Також суттєво переглянуто підхід до аналізу операцій з нерухомістю в минулому. Якщо раніше враховувався період 12 місяців, то тепер цей термін становить 36 місяців до дати подання заяви.
“Це означає, що якщо протягом останніх трьох років громадянин продав нерухомість, і сукупна площа проданих об’єктів разом із наявною нерухомістю перевищує нормативну площу, він не зможе претендувати на участь у програмі”, — наголосила Олена Дмітрієва.
3. Обмеження щодо площі та вартості квартир
Вводяться нові обмеження, які безпосередньо стосуються характеристик житла:
- Площа квартири
Площа квартири не повинна перевищувати нормативну більш ніж на 10%. Водночас встановлено абсолютну межу — не більше 115,5 кв. м, незалежно від кількості членів сім’ї. - Вартість 1 кв. м
Максимальна ціна квадратного метра не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10%.
Гранична вартість розраховується як опосередкована вартість будівництва житла в регіоні, помножена на коефіцієнт 2 (за даними Міністерства розвитку громад та територій України).Приклад для Києва:
Опосередкована вартість — 30 081 грн/кв. м
Гранична вартість: 30 081 × 2 = 60 162 грн/кв. м
Максимально допустима вартість з урахуванням +10% — 66 178 грн/кв. м
- Загальна вартість квартири
Загальна ціна житла також не повинна перевищувати граничну вартість більш ніж на 10%. Гранична вартість розраховується як добуток граничної вартості 1 кв. м на нормативну площу.Приклад для сім’ї з трьох осіб у Києві:
Нормативна площа — 73,5 кв. м
Гранична вартість: 60 162 × 73,5 = 4 421 907 грн
Максимальна вартість квартири з урахуванням +10% — 4 864 097 грнДля Львова максимальна вартість квартири для аналогічної сім’ї складе 4 139 196,60 грн.
“Раніше програма “єОселя” фактично не мала обмежень ні щодо площі, ні щодо вартості житла — різницю можна було покрити більшим першим внеском. Зараз правила стали значно жорсткішими, що кардинально змінює підхід до вибору квартири”, — пояснює Олена Дмітрієва.
“єОселя” та розвиток іпотеки у 2026 році
За словами банкірки, найдискусійнішим аспектом є співвідношення вартості житла та площі квартир у новобудовах до параметрів, передбачених новими умовами програми. Вона наголосила, що житлове будівництво має доволі тривалий цикл: від двох до трьох років, а в умовах воєнної невизначеності та низки об’єктивних факторів, наприклад, пов’язаних з перебоями електропостачання, процес зведення може затягнутися на невизначений термін (зараз середній час затримки введення в експлуатацію становить від 6 місяців до 1 року). Крім того, переважна більшість квартир, які зараз пропонуються до продажу, були спроєктовані у 2024 — першій половині 2025 року, коли нових обмежень ще не існувало.
Крім того, як зазначає банкірка, за останні роки значно зросла собівартість будівництва через подорожчання матеріалів, енергоносіїв, логістичних послуг, робочої сили тощо.
“Більшість сучасних житлових проєктів просто не відповідають встановленим програмою параметрам. Це означає, що пропозиція житла, яке відповідає всім вимогам “єОселі”, буде доволі обмеженою”, — констатує Олена Дмітрієва.
Водночас, стратегія “Укрфінжитла” передбачає розширення джерел фінансування програми за рахунок міжнародних фінансових організацій та комерційних банків. Йдеться про компенсаційну модель, за якої банки кредитуватимуть за власні кошти, а відсотки за кредитами будуть компенсуватися коштом міжнародних донорів.
Додатковим позитивним фактором для ринку стало збільшення статутного капіталу “Укрфінжитла” на 30 млрд грн наприкінці 2025 року, що створює фінансову основу для подальшого розвитку іпотечного ринку в Україні.
“Якщо ця модель буде реалізована повною мірою, вона може суттєво наростити обсяги іпотечного кредитування та зробити програму більш гнучкою”, — підкреслила Олена Дмітрієва.
Стосовно розвитку інших іпотечних продуктів, то, на її думку, у 2026 році відкриваються нові перспективи для розвитку банківських іпотечних програм, особливо для посилення співпраці між банками та забудовниками житла.
“Спільні іпотечні програми банків та девелоперів традиційно були більш вигідними та надійними для покупців, оскільки ставки за ними майже завжди були нижчими, ніж за стандартними іпотечними програмами. Додатково, банк фактично підтверджував надійність девелопера, якість його проєктів відповідно до заявлених характеристик тощо. Отже, завдяки співпраці банків і девелоперів ризики придбання житла на первинному ринку суттєво знижувалися. Тому цілком логічною буде подальша активізація іпотеки саме на первинному ринку”, — зауважила Олена Дмітрієва.
Вона нагадала, що наприкінці січня НБУ вперше за тривалий час знизив облікову ставку до 15%, фактично започаткувавши новий тренд, який має вплинути на рівень ставок за більшістю кредитних продуктів.
Олена Дмітрієва вважає, що за максимально сприятливих економічних та геополітичних умов, до кінця 2026 року облікова ставка може зменшитися до 13,5-14%. Однак, як стверджує експертка, наразі такі прогнози є надто оптимістичними.
“На мою думку, при збереженні стійкої тенденції до зниження інфляції, навіть в умовах енергетичної невизначеності, у першому півріччі оптимальним стане зниження облікової ставки до 13,5-14%. Це суттєво вплине на ставки за більшістю кредитних програм, включно з іпотечними. Наразі можна прогнозувати, що з’явиться перспектива зниження іпотечних ставок в середньому на 1-1,5 відсоткових пункти”, — прогнозує банкірка.
Олена Дмітрієва переконана, що в разі зниження облікової ставки до 13,5-14%, загальна “архітектура” іпотечних програм на первинному ринку житла матиме такий вигляд:
- Програми з терміном погашення до 3 років: залежно від розміру початкового внеску, середні ставки становитимуть від 5% до 10% річних.
- Програми до 5 років із середніми ставками від 10% до 13% річних;
- Програми на 20 років: 2% на перший рік та 17% на наступні 19 років.
“До війни близько 60% іпотечних кредитів видавалося за комерційними програмами банків. Якщо частина потенційних позичальників не відповідатиме новим умовам програми “єОселя”, то цей попит природно повернеться до ринкових продуктів, тобто іпотечних програм комерційних банків. Таким чином, наразі можна стверджувати, що у 2026 році, окрім державної програми “єОселя”, суттєвого розвитку можуть набути й банківські іпотечні продукти”, — говорить банкірка.
Попри складні часи, іпотечне кредитування в Україні не припиняється і продовжує вдосконалюватися. Державні програми відіграють важливу роль у підтримці попиту на житло, але не менш важливо створювати умови для розвитку ринкової іпотеки. “Завдання банків сьогодні — знаходити рішення, які одночасно враховують ризики воєнного часу, економічні можливості та реальні потреби населення. Саме така збалансована модель іпотеки може стати не лише інструментом підтримки громадян, а й фундаментом для відновлення житлового ринку після війни”, — підсумувала Олена Дмітрієва.
АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО "КОМЕРЦІЙНИЙ БАНК "ГЛОБУС" (ГЛОБУС БАНК) було засновано у 2007 році.
Станом на лютий 2026 року регіональна мережа банку включає 34 відділення, з яких 29 входять до об’єднаної мережі Power Banking, що дозволяє здійснювати діяльність навіть за відсутності електропостачання.
ГЛОБУС БАНК підтверджено найвищий кредитний рейтинг за національною шкалою на рівні uaAAA, а також рейтинг депозитів на рівні ua2+ за шкалою рейтингового агентства "Експерт-Рейтинг".
Пріоритетними напрямками діяльності банку є кредитування енергоефективних проєктів, іпотечне кредитування на первинному ринку, автокредитування, а також кредитування малого та середнього бізнесу.
ГЛОБУС БАНК є акредитованим партнером низки державних програм: державної іпотечної програми “єОселя”, програми пільгового кредитування малого та середнього бізнесу “5-7-9”, “Доступний факторинг”, “Доступний фінансовий лізинг 5-7-9”, “Енергонезалежність фізичних осіб – власників домогосподарств”.
Банк співпрацює з ДУ “Фонд енергоефективності” за програмами кредитування ОСББ та ЖБК “Енергодім” та “ГрінДІМ”.
Банк є учасником державної програми “Національний кешбек”.
25 червня 2024 року ГЛОБУС БАНК увійшов до числа 17 найбільших українських банків, які підписали Меморандум про кредитування проєктів з відновлення енергетичної інфраструктури.
Голова правління ГЛОБУС БАНКУ Сергій Мамедов обіймає посади віцепрезидента Конфедерації будівельників України та віцепрезидента Асоціації українських банків.
Дата: 05.02.2026