class=”bg-white border border-yellow-200 rounded mb-4 p-4″>
Обсяг угод на ринку нерухомості України за перший-третій квартали 2025 року продемонстрував зростання лише на 7%, сягнувши 238 тисяч.
Найбільш активними укладання угод були Київ та його область, а також Дніпропетровщина та Харківщина. Водночас частка угод, укладених за допомогою іпотечного кредитування, залишається незначною — 2-3%, згідно з даними НБУ.
Ця інформація відображена у публікації Аналітичного центру прогнозування та досліджень “Фінансовий пульс”.
Згідно з даними Національного банку України, представленими у Звіті про фінансову стабільність, протягом перших трьох кварталів 2025 року кількість транзакцій на ринку нерухомості зросла лише на 7% порівняно з аналогічним періодом 2024 року, сягнувши 238 тисяч угод. Найвищу кількість угод було зафіксовано у столиці та Київській області (19,1 тис. та 17 тис. відповідно), а також у Дніпропетровській та Харківській областях (16,8 тис. та 14 тис. відповідно).
Переважно українці обирають для придбання квартири, на які припадає приблизно дві третини усіх угод. Найбільший інтерес спостерігається до компактного та відносно недорогого житла на вторинному ринку: середня площа квартир становить 38 кв. м, а будинків — 70 кв. м.
“Вторинний ринок продовжує бути рушієм для ринку нерухомості, що є логічним в умовах воєнного стану: люди прагнуть простіших, зрозуміліших та бюджетніших варіантів. Водночас первинний ринок стримується як безпековими ризиками, так і розбіжностями між пропозиціями забудовників та очікуваннями покупців щодо співвідношення ціни та якості”, — зазначає Діляра Мустафаєва, керівниця аналітичного департаменту “Фінансового пульсу”.
Стаття також вказує, що активному розвитку ринку житлової нерухомості перешкоджають високі безпекові ризики та перебої з електропостачанням, спричинені руйнуванням енергетичної інфраструктури. Додатковим фактором є збільшення обсягів пошкодженого житла: за дев’ять місяців 2025 року внаслідок повітряних атак було пошкоджено вдвічі більше житлових одиниць, ніж за аналогічний період 2024 року.
На первинному ринку пропозиція переважно поповнюється за рахунок завершення будівництва об’єктів, розпочатих раніше, через недостатнє фінансування забудовників на тлі низького попиту на нерухомість у незавершених комплексах. Запуск нових проєктів частіше спостерігається у західних регіонах, які вважаються безпечнішими, і саме там ціни зростали найсуттєвіше протягом періоду повномасштабної війни.
Згідно з даними ЛУН, станом на лютий 2026 року найвищі середні ціни на однокімнатні квартири на вторинному ринку зафіксовані у Києві, Львові, Ужгороді, Чернівцях, Рівному та Луцьку, тоді як найнижчі — у Запоріжжі та Миколаєві.
Водночас іпотека поки що не відіграє вирішальної ролі на ринку купівлі-продажу житла: частка угод з використанням іпотечних кредитів у першому-другому кварталах 2025 року становила 2%, а у третьому кварталі зросла до 3%.
“Загалом, іпотека наразі не є масовим стимулом для продажів. Вона більш відчутно впливає на сегмент новобудов, де кожна п’ята квартира купується в кредит. Проте така динаміка значною мірою зумовлена державною програмою “єОселя””, — зауважує Діляра Мустафаєва.
Матеріал також наголошує, що на первинному ринку купівля житла в іпотеку становить 60% від загального обсягу, причому близько 44% угод укладаються на готове житло від забудовників. Іпотека на житло, що ще будується, зростає повільніше.
За даними НБУ, найактивніше іпотека у 2025 році використовувалася в Київській області (відношення кількості нових іпотечних кредитів до договорів купівлі-продажу — 8,8%). За нею йдуть Волинська область (5,2%), Івано-Франківська (4,7%), м. Київ (4%) та Рівненська область (3,4%). Основними одержувачами кредитів залишаються військовослужбовці та працівники правоохоронних органів (майже 40% нових іпотек у 2025 році), тоді як частка внутрішньо переміщених осіб становить близько 10%.
Окремо в тексті оцінюється доступність придбання житла за допомогою показника price-to-income. У столиці станом на 30.11.2025 цей показник становив 8,6 року (порівняно з 9,8 року станом на 30.11.2024). Однак навіть після зниження такий рівень індикатора все ще свідчить про низьку доступність придбання житла без залучення кредитів: середньостатистичній родині потрібно спрямовувати весь дохід понад 8 років.
Для безпечного обслуговування кредиту, як зазначається в дослідженні “Фінансового пульсу”, щомісячний платіж не повинен перевищувати 40% сімейного доходу. За розрахунками НБУ, для обслуговування пільгових кредитів за програмою “єОселя” достатньо доходу близько 30 тис. грн на місяць за ставки 3% та близько 42 тис. грн — за ставки 7%. Проте для кредитів за ринковими ставками необхідні значно вищі доходи: зокрема, для обслуговування кредиту під 18% — близько 84 тис. грн на місяць, тоді як середня заробітна плата по Україні за грудень 2025 року становила приблизно 31 тис. грн.
“Саме ця різниця між необхідними доходами для отримання “ринкової” іпотеки та реальними доходами більшості домогосподарств обмежує коло потенційних позичальників і гальмує розвиток іпотечного ринку. Навіть за умови можливого зниження облікової ставки у 2026 році, доступність ринкової іпотеки, за прогнозами, залишиться помірною”, — наголошує Діляра Мустафаєва.
У грудні 2025 року уряд затвердив постанову №1637, яка оновила правила участі в програмі “єОселя”: держава скоротила перелік категорій громадян, які можуть отримати пільгові ставки, а також обмежила вибір житла, доступного для придбання за пільговими кредитами (з акцентом на відносно недороге житло). Також передбачено винагороду для банків за роботу з позичальниками та подальше передання іпотечного портфеля компанії “Укрфінжитло”, а підтримка інших клієнтів планується через часткову компенсацію відсоткових платежів.
На думку авторів аналізу, звуження умов програми означатиме обмежений вибір житла в рамках “єОселі”, а частина позичальників, які не відповідатимуть оновленим критеріям, звертатиметься до комерційних банків, що потенційно може сприяти розвитку ринкової іпотеки.
“Водночас, через воєнний стан та обмежені фінансові можливості населення, попит у найближчій перспективі залишатиметься стриманим, а конкурентною перевагою для банків може стати співпраця із забудовниками для формування привабливих іпотечних умов”, — резюмує Діляра Мустафаєва.
Інформаційна довідка:
Громадська організація «Центр економічних досліджень та прогнозування «Фінансовий пульс» була заснована 2 березня 2015 року з метою об’єднання зусиль учасників та експертів фінансового сектору України для його розвитку та вдосконалення.
Ключові напрямки діяльності Центру:
- Удосконалення нормативної бази, що регулює фінансовий ринок, та усунення регуляторних перешкод для його розвитку.
- Підвищення рівня прозорості діяльності фінансових установ.
- Розробка та впровадження нових ринкових інструментів і механізмів, зокрема на основі міжнародного досвіду.
- Підвищення рівня фінансової обізнаності населення.
- Сприяння реалізації економічних реформ, включаючи фінансову децентралізацію.
- Підтримка розвитку підприємництва.
Дата: 04.03.2026 Джерело: Фінансовий пульс