Війна в повних масштабах не лише трансформувала критерії вибору нерухомості, а й кардинально змінила ландшафт первинного ринку Києва.
Раніше потенційні покупці надавали перевагу престижним районам та близькості до центру, проте нині ключовими факторами стали транспортна зручність, автономність будівель, наявність захисних споруд та розвинена інфраструктура.
Такі висновки були зроблені аналітиками компанії «Інтергал-Буд» на основі дослідження запуску продажів нових житлових комплексів та черг існуючих проєктів, структури попиту на первинному ринку столиці, транспортної доступності та тенденцій розвитку київських районів протягом останніх кількох років.
Якщо до 2022 року забудовницька діяльність розподілялася більш рівномірно між центральними та правобережними частинами столиці, то після 2022 року нові проєкти все частіше стартують у районах, які поєднують сучасну забудову, зручну транспортну мережу та сформовану інфраструктуру. Саме ці аспекти нині визначають географію нового будівництва.
Згідно з даними аналітиків компанії, у 2025 році найбільша кількість стартів продажів нових житлових комплексів та додаткових черг у вже реалізованих проєктах припала на Дарницький район – 27% усіх нових продажів у столиці. Друге місце зайняв Голосіївський район із 19%, за ним йдуть Оболонський 13%, Шевченківський – 11%, Святошинський – 9%, а близько 20% стартів припало на інші райони столиці. Така структура пропозиції вказує на зростаюче зміщення забудовницької активності з центральних зон до територій з потенціалом для комплексного розвитку, що відображає трансформацію пріоритетів покупців.
До 2022 року покупці порівнювали лівий і правий береги, привабливість району чи віддаленість від центру міста. Сьогодні ж головними критеріями вибору стали практичність та комфорт для повсякденного життя.
За даними внутрішньої аналітики CRM компанії «Інтергал-Буд», при виборі житла покупці перш за все звертають увагу на вартість нерухомості, доступність транспортних шляхів (особливо близькість до метро), наявність укриттів, систем автономного електропостачання, можливість швидко дістатися до роботи навіть під час повітряних тривог, а також на сформовану соціальну інфраструктуру — школи, дитячі садки, медичні установи та магазини.
Загалом, найвища концентрація новобудов поблизу метро на сьогодні спостерігається у східних та південно-східних районах столиці. Дарницький район лідирує за кількістю житла в пішій доступності від метро, де в радіусі 15 хвилин від станцій знаходиться приблизно 70-74 тис. квартир. На другому місці — Голосіївський район (53-57 тис. квартир), третє — Оболонський (40-42 тис. квартир). До районів із високою концентрацією житла біля метро також належать Шевченківський (45-48 тис. квартир) та Святошинський (33-35 тис. квартир).
Саме ці локації сьогодні акумулюють найбільший обсяг нової пропозиції та залишаються найбільш привабливими для покупців, поєднуючи сучасний житловий фонд, наявність метрополітену та сформовану міську інфраструктуру.
Найбільш помітною зміною останніх років стало посилення позицій Лівого берега. Дарницький район, де зосереджено близько чверті всіх стартів продажів нових проєктів та додаткових черг житлових комплексів Києва, поєднує найвищу забудовницьку активність, найбільшу концентрацію квартир у пішій доступності від метро та один з наймасштабніших сучасних житлових фондів столиці. Разом із Дніпровським районом він формує найбільший кластер нової житлової забудови Києва, що фактично вирівнює конкурентні позиції Лівого та Правого берегів.
Перевагами лівобережних районів залишаються більш доступна вартість житла, значний обсяг нової пропозиції, розвинена соціальна та комерційна інфраструктура, одна з найвищих концентрацій житла поблизу станцій метро, а також ширші можливості для придбання квартир за державними програмами.
«Зміна пріоритетів чітко простежується і через вартість житла. Попри те, що найдорожчим районом столиці залишається Печерськ із середньою ціною близько 2,6 тис. доларів за квадратний метр, найбільшу девелоперську активність демонструють райони із середнім ціновим сегментом. Зокрема, у Голосіївському районі середня вартість квадратного метра становить приблизно 1,3 тис. доларів, в Оболонському — 1,2 тис. доларів, у Дарницькому — близько 1 тис. доларів. Показово, що найдорожчий район Києва сьогодні вже не є центром нового будівництва, хоча середня вартість житла на Печерську майже в 2,5 раза перевищує показники Дарницького району. Однак саме Дарниця нині концентрує найбільший обсяг нової пропозиції на первинному ринку», — зазначає керівник відділу аналітики компанії «Інтергал-Буд» Дмитро Ізмайлов.
Отже, головною конкурентною перевагою сьогодні є вже не престижність району, а баланс між ціною, транспортною доступністю, сучасною забудовою та якістю повсякденного життя.
Фактично, ринок житла Києва став «мікрорайонним»: між собою конкурують вже не цілі райони, а окремі локації, які пропонують найкраще поєднання безпеки, транспортної доступності, сучасної забудови та готової інфраструктури.
На думку аналітиків компанії «Інтергал-Буд», якщо нинішні тенденції збережуться, після завершення війни найбільший потенціал зростання вартості житла матимуть райони, які вже сьогодні поєднують новий житловий фонд, розвинену транспортну інфраструктуру, зелені зони та можливості для комплексного розвитку територій.
«Ми спостерігаємо формування нової карти житлового Києва. Якщо раніше покупець обирав між правим і лівим берегом або між центром та спальними районами, то сьогодні він обирає конкретний мікрорайон. Перемагають локації, які вже зараз можуть запропонувати пішу доступність до метро, автономність, наявність укриттів та сформовану інфраструктуру. Саме вони визначатимуть розвиток первинного ринку столиці в найближчі роки», — підсумовує керівник відділу аналітики компанії «Інтергал-Буд» Дмитро Ізмайлов.
Дата: 21.07.2026 Джерело: Інтергал-Буд