Державні банки «Ощадбанк» та «Укрексімбанк», виступаючи як консорціум кредиторів, виставили на продаж багатофункціональний комплекс (БФК) Gulliver у Києві. Стартова ціна об’єкта становить 207 мільйонів доларів США. Процедура продажу оголошена 31 серпня 2026 року через електронний майданчик Prozorro, що гарантує прозорість та конкурентність процесу. Ця угода може стати однією з найбільших відкритих транзакцій на українському ринку комерційної нерухомості за останні роки, надсилаючи потужний сигнал українським та міжнародним інвесторам про відкритість ринку та ефективність захисту прав кредиторів.
Причини продажу БФК Gulliver
Продаж комплексу Gulliver є кульмінацією багаторічної роботи банківського консорціуму з врегулювання одного з найбільших проблемних корпоративних кредитів в історії української банківської системи. Кредитування проєкту будівництва БФК розпочалося у 2006 році, а введення його в експлуатацію відбулося у 2014 році. Незважаючи на кілька реструктуризацій та спроби врегулювати заборгованість, позичальник, ТОВ «Три О», з червня 2024 року почав систематично зменшувати платежі, аж до повного припинення обслуговування боргу.
У зв’язку з припиненням співпраці боржника, процедура звернення стягнення на заставне майно була ініційована державними банками у березні 2025 року. 26 липня 2025 року, після завершення всіх юридичних формальностей, право власності на комплекс перейшло до консорціуму банків: 80% активу консолідував «Ощадбанк», а 20% – «Укрексімбанк».
Після набуття права власності, фінансові установи забезпечили безперебійну операційну діяльність Gulliver, зберегли професійне управління активом та підготували його до відкритого продажу. Це включало технічний аудит, відновлення функціонування інженерних систем та збереження майже всіх орендарів.
Чому консорціум державних банків не обрав шлях довгострокового управління активом?
Згідно з Законом «Про банки та банківську діяльність», банкам заборонено займатися діяльністю, що виходить за межі їх основного профілю. Оскільки БФК Gulliver є непрофільним активом, виникає необхідність його продажу у стислі терміни. Цей підхід відповідає міжнародній банківській практиці роботи із заставним майном.
БФК Gulliver. Фото надано пресслужбою
Актив, що формує діловий простір центру столиці
БФК Gulliver є одним із найвідоміших комерційних об’єктів у центральній частині Києва. Комплекс об’єднує торговельні площі, офісні приміщення класу А, ресторанну інфраструктуру, сервісні простори та паркінг. Його стратегічне розташування біля ключових транспортних магістралей забезпечує стабільний потік відвідувачів та високу ділову активність.
Багатофункціональність комплексу робить його привабливим для професійних інвесторів. Поєднання торгової, офісної та сервісної складових забезпечує диверсифікацію джерел доходу, роблячи його менш залежним від економічних коливань.
Показовим є те, що навіть тимчасове припинення роботи комплексу наприкінці 2025 року не вплинуло на лояльність орендарів – усі вони продовжили співпрацю після відновлення діяльності. Понад третину площі об’єкта займають великі інфраструктурні гравці.
Анна Анісімова, стратегічна радниця у сфері девелопменту нерухомості та інвестицій, зазначає, що 37% площ Gulliver припадає на якірних орендарів середнього цінового сегмента та зони розваг, включаючи кінотеатр, боулінг, дитячий центр і спортивний клуб.
ДОВІДКА
30 жовтня 2025 року о 22:00 комплекс було повністю закрито з міркувань безпеки. 12 грудня 2025 року розпочалося часткове відновлення роботи, відкрилися перші два поверхи, включаючи супермаркет «Сільпо» та близько 48 магазинів. 1 лютого 2026 року комплекс (ТРЦ та Бізнес-центр) повністю відновив роботу для всіх відвідувачів та орендарів.
Станом на початок серпня 2026 року майже всі орендарі комплексу зберегли свої позиції, що підтверджує стійкість його бізнес-моделі та високу привабливість для потенційних покупців.
«Сформований пул міжнародних та українських орендарів, висока транспортна доступність та потенціал подальшого розвитку роблять його одним із найпривабливіших інвестиційних активів українського ринку нерухомості», – підкреслюють в «Ощадбанку».
БФК Gulliver. Фото надано пресслужбою
Сигнал для міжнародного капіталу
Юрій Каціон, голова правління «Ощадбанку», наголошує, що будь-який великий інвестор оцінює не лише сам актив, а й якість правового середовища, передбачуваність судової практики, можливість захисту майнових прав та прозорість процедур. Ці фактори визначають вартість капіталу та готовність працювати на певному ринку. Історія Gulliver демонструє, що навіть складні кейси в Україні можуть завершуватися згідно з правовими процедурами.
Незважаючи на те, що актив є цінним, а оголошена стартова ціна може здатися амбітною для країни, яка перебуває у стані війни, ринкова статистика підтверджує наявність та розвиток попиту на комерційні площі в Україні, а також структурні зміни на ринку.
Згідно з дослідженням консалтингової компанії Expandia, у 2025 році спостерігалося зростання інвестицій в офісну нерухомість (у 2.5 рази) та торговельну нерухомість (на 35%) порівняно з 2024 роком, що свідчить про підвищений інтерес саме до тих сегментів, до яких належить Gulliver.
Ярослав Горбушко, директор департаменту ринків капіталу Expandia, зазначає, що ринок еволюціонував від оцінки фізичних квадратних метрів до моделі операційної стійкості та сервісу. Після майже повного застою у 2022 році, ринок адаптувався, а інвестори знову виявляють інтерес до активів із передбачуваними грошовими потоками та довгостроковим потенціалом зростання.
Наявність у БФК Gulliver стабільного пулу якірних брендів та диверсифікованих джерел доходу робить його унікальним індикатором інвестиційного клімату України.
Найбільші публічні угоди на ринку комерційної нерухомості в Україні 2025 року*:
- Міжнародний виставковий центр (МВЦ) у Києві – придбання бізнесменом Максимом Кріппою (70 000 кв. м).
- БЦ «Леонардо» (1-ша черга, 23 000 кв. м) та ТРЦ «Україна» (45 000 кв. м) – придбані компанією City Capital Group у Києві.
- ТРЦ Sky Park у Вінниці – куплений інвестиційним фондом Inzhur у компанії Dragon Capital за $36 млн (найбільша регіональна угода року).
- Київський Гольф-центр – придбаний Київською школою економіки (KSE) за $18 млн (комплекс нерухомості на 15 000 кв. м та 6 га землі).
*Дані зібрано та надано пресслужбою «Ощадбанку».
Відкритий продаж такого масштабного активу, як Gulliver, формує ще один важливий сигнал для інвесторів: ринкові механізми в Україні функціонують. Це дозволяє конкурувати за якісний актив у прозорій процедурі, а майбутній власник – отримати об’єкт, що вже функціонує, має сформовану інфраструктуру, впізнаваний бренд та значний потенціал розвитку.
ДОВІДКА*
Багатофункціональний комплекс (БФК) Gulliver – це масштабний об’єкт у діловому центрі Києва, який характеризується високою концентрацією офісних працівників (понад 35 000) та доступом до аудиторії до 1 млн мешканців у 15-хвилинній зоні охоплення. Об’єкт має унікальний медіафасад площею 4000 кв. м (сім екранів) та розвинену інфраструктуру, включаючи кінотеатр, фудкорт та концертну терасу, що забезпечує значний пішохідний та транспортний трафік.
*Дані надано пресслужбою «Ощадбанку».
БФК Gulliver. Фото надано пресслужбою