Одним із найбільш обнадійливих показників 2025 року є те, що кількість нових оголошень про продаж житла нарешті вийшла з дворічного спаду, перевищивши 80 000 одиниць на тиждень під час сезонного піку. Виникає питання: чи вже досягнуто найвищого показника нових оголошень за рік?
Наразі ми перебуваємо в сезонному періоді, коли очікується найвищий рівень нових оголошень, проте відновлення минулого тижня виявилося розчаровуючи слабким. Зазвичай, для кращого розуміння тижневих даних я волію зачекати два тижні після будь-яких святкових вихідних. Минулого тижня як зростання кількості нових оголошень, так і активних запасів показали лише незначні збільшення. Розглянемо дані.
Дані щодо нових оголошень
Останні два роки позначилися найнижчими показниками нових оголошень про продаж житла в історії, що викликає занепокоєння, враховуючи, що 70% – 80% продавців житла також є покупцями. Минулого року я прогнозував, що протягом пікових періодів кількість нових оголошень сягатиме близько 80 000 на тиждень, але ця мета не була досягнута, сягнувши лише 75 000. Поки що цього року ми перевищили 80 000 оголошень протягом двох тижнів, і я сподіваюся побачити ще кілька тижнів вище цього порогу перед початком сезонного спаду.
Чого ми прагнемо уникнути, так це раннього спадного тренду та виходу більшої кількості продавців з ринку, подібно до того, що ми спостерігали в другій половині 2022 року, що було не ідеально. Я сподіваюся на ще один висхідний стрибок кількості нових оголошень наступного тижня. Традиційно, сезонні піки нових оголошень коливаються від 80 000 до 110 000 на тиждень, як спостерігалося з 2013 по 2019 рік.
Для порівняння, під час років краху житлового бульбашки, кількість нових оголошень зростала від 250 000 до 400 000 на тиждень протягом багатьох років. Ось скільки нових оголошень ми мали минулого тижня за останні два роки:
- 2025: 73 433
- 2024: 72 012
Щотижневі дані щодо запасів житла
Найважливішою подією на ринку житла для мене стало зростання запасів у 2024 та 2025 роках. Як людина, яка описувала ринок житла як нездоровий наприкінці 2020 року та надзвичайно нездоровий на початку 2022 року, зростання запасів, яке ми спостерігали протягом останніх двох років, було благом. Хоча знадобився деякий час, щоб моя надія лютого 2021 року щодо вищих ставок здійснилася, краще пізніше, ніж ніколи. Цього тижня ми спостерігали повільне зростання запасів, але я очікую, що воно прискориться наступного тижня.
- Щотижнева зміна запасів (30 травня – 6 червня): Запаси зросли з 803 519 до 808 564
- Того ж тижня минулого року (31 травня – 7 червня): Запаси зросли з 604 922 до 611 543
Відсоток зниження цін
У типовому році приблизно третина житла зазнає зниження цін, що підкреслює динамічний характер ринку житла. Багато власників нерухомості коригують ціни продажу в міру зростання запасів і збереження високих ставок за іпотечними кредитами.
Для мого прогнозу цін на 2025 рік я передбачаю помірне зростання цін на житло приблизно на 1,77%. Це свідчить про те, що 2025 рік знову покаже песимістичний прогноз реальних цін на житло. У 2024 році мій прогноз зростання на 2,33% виявився неточним, головним чином тому, що ставки за іпотечними кредитами впали до 6%, а попит покращився у другій половині 2024 року. Як результат, ціни на житло зросли на 4% у 2024 році.
Зростання кількості знижень цін цього року порівняно з минулим підсилює мій обережний прогноз зростання на 2025 рік.
- 2025: 39%
- 2024: 36%
10-річна дохідність та ставки за іпотечними кредитами
У моєму прогнозі на 2025 рік я передбачав наступні діапазони:
- Ставки за іпотечними кредитами будуть між 5,75% та 7,25%
- 10-річна дохідність коливатиметься між 3,80% та 4,70%
Ми щойно завершили тиждень звітування щодо робочих місць, і він не розчарував волатильністю 10-річної дохідності. Однак, оскільки іпотечні спреди покращувалися, волатильність ставок не була такою значною, як могла б бути. Минулого тижня 10-річна дохідність впала після слабкого звіту ADP, але потім зросла після того, як звіт Jobs Friday перевершив очікування. Крім того, Трамп згадав про потенційну зустріч з Китаєм у понеділок, що призвело до невеликого зростання прибутковості облігацій. Ставки за іпотечними кредитами розпочали тиждень на рівні 6,96%, впали до 6,87% після звіту ADP, а потім закінчили тиждень на рівні 6,97%.
Іпотечні спреди
Іпотечні спреди були підвищеними з 2022 року, але покращилися з піку 2023 року. Ми спостерігали певну драму зі спредами, коли ринки боролися з тарифами, але ситуація покращилася, оскільки ринок заспокоївся. Було важливо бачити, як спреди покращуються в дні, коли 10-річна дохідність зростає, оскільки це обмежує шкоду від вищої 10-річної дохідності.
Якби спреди були такими ж поганими, як на піку 2023 року, ставки за іпотечними кредитами були б зараз на 0,67% вищими. Навпаки, якби спреди повернулися до свого нормального діапазону, ставки за іпотечними кредитами були б на 0,83% – 0,63% нижчими за сьогоднішній рівень. Історично, іпотечні спреди зазвичай коливалися між 1,60% та 1,80%.
Дані щодо заявок на купівлю
Минулого тижня кількість заявок на купівлю зросла на 18% порівняно з минулим роком, зменшившись на 4% порівняно з попереднім тижнем. Зараз ми маємо 18-тижневу смугу позитивного зростання порівняно з минулим роком і п’ять послідовних тижнів двозначного зростання протягом пікового сезонного місяця травня. Тепер, коли травень закінчився, традиційний піковий період сезону завершився. Таким чином, 2025 рік став першим чистим позитивним роком для заявок на купівлю за багато років. Ця лінія даних спантеличила багатьох людей — у нещодавньому подкасті HousingWire Daily я намагаюся пояснити, чому ми спостерігали позитивне зростання.
Ось тижневі дані за 2025 рік:
- 10 позитивних показників
- 8 негативних показників
- 3 нейтральні показники
- 18 послідовних тижнів позитивних даних порівняно з минулим роком
Загальна кількість запланованих продажів
Останні тижневі дані щодо загальної кількості запланованих продажів від Altos надають цінне розуміння поточних тенденцій у попиті на житло. Зазвичай, для значного зростання ринку житла потрібні ставки за іпотечними кредитами близько 6%. Незважаючи на те, що загальна кількість запланованих продажів житла трохи вища, ніж минулого року, дивно бачити, що ці дані залишаються стабільними, незважаючи на підвищені ставки у 2025 році. Піковий сезонний період для наших даних завершився.
Тижневі заплановані продажі за останній тиждень за останні кілька років:
- 2025: 402 833
- 2024: 393 632
Щотижневі заплановані продажі
Наші щотижневі заплановані продажі житла надають потижневий зріз даних; однак, ця лінія даних також може зазнавати впливу святкових вихідних і демонструє стрибок продажів за тиждень. Тому я відкладу судження до наступного тижня, як я це зробив з даними щодо нових оголошень. Тим не менш, ми спостерігаємо зростання порівняно з минулим роком.
Щотижневі заплановані продажі за останній тиждень за останні кілька років:
- 2025: 69 363
- 2024: 67 649
Наступний тиждень: Інфляція та аукціони облігацій
Цього тижня знову тиждень інфляції з двома звітами щодо інфляції, і у нас буде кілька аукціонів облігацій, які можуть рухати ринки. Також, ніколи не знаєш, які дикі заголовки ми отримаємо в цьому середовищі! У понеділок Президент Трамп зустрінеться з Китаєм для обговорення торговельних угод, тому ми будемо за цим стежити.
В одному з подкастів наступного тижня я поділюся своїм баченням даних щодо інфляції на решту року, оскільки багато людей, включаючи президентів Федеральної резервної системи, очікують зростання інфляції з її нещодавнього мінімуму в 2,1%. Також, у нас є ключовий щотижневий звіт про безробіття, і ця лінія даних починає активізуватися.
Як завжди, буде важливо побачити, як обліковий ринок відреагує на дані щодо інфляції та зайнятості, оскільки поле битви на решту року встановлено з все ще чинними гігантськими тарифами. І буде цікаво побачити, як дані щодо нових оголошень відреагують після тижня інфляції.
За матеріалами: www.housingwire.com