Засновниця та CEO Анна Франковська стверджує, що трирічна компанія прагне подолати перешкоди, пов’язані з іншими варіантами фінансування власного капіталу.
Резюме статті
Graceful Finance, трирічна компанія зі штату Флорида, пропонує “Lifestyle Agreement”, розроблений за зразком договорів про зворотну купівлю житла (home reversion). Відповідні домовласники повинні бути віком 75 років і старше, можуть отримувати одноразові та щомісячні виплати, а Graceful покриває податки та страхування.
Анна Франковська, засновниця та CEO компанії Graceful Finance, розташованої в Маямі, зазначає, що її компанія “не винаходить колесо”, пропонуючи продукт, який виконує подібні функції, як і зворотні іпотеки та інвестиції в власний капітал житла.
Graceful – це трирічна компанія, яка працює виключно у Флориді, з найближчими планами розширення діяльності до Каліфорнії та Техасу, згідно з інформацією Франковської. Її продукт “Lifestyle Agreement”, який значною мірою базується на договорах про зворотну купівлю житла, поширених в інших частинах світу, має на меті обслуговувати нішу літніх домовласників, які, можливо, не бажають брати на себе боргові зобов’язання для вирішення проблем з грошовим потоком на пенсії.
“Ми черпали натхнення з усього світу та адаптували його до ринку США та існуючої правової бази”, – зазначила Франковська в електронному інтерв’ю для HousingWire‘s Reverse Mortgage Daily.
“Зворотні купівлі житла поширені у Великій Британії, Франції, навіть в Австралії. Час особливо сприятливий для продуктів, заснованих на власному капіталі – високі процентні ставки негативно вплинули на видачу зворотних іпотек, і люди, які традиційно брали б зворотну іпотеку, відмовляються від цього через низькі коефіцієнти основної суми кредиту. Lifestyle Agreement унікально вирішує цю проблему.”
Структура
Як зазначила Франковська, “Lifestyle Agreement” розроблений за зразком договорів про зворотну купівлю житла, які використовуються десятиліттями в інших країнах. Домовласник продає свої майбутні права власності в обмін на одноразову виплату та/або регулярний дохід, зберігаючи за собою право проживання в будинку до кінця життя без виплат за іпотекою чи орендною платою.
Домовласник повинен мати 75 років, порівняно з 62 роками для відповідності вимогам Home Equity Conversion Mortgage (HECM) або 55 роками для багатьох приватних зворотних іпотек. І хоча “Lifestyle Agreement” наразі має обмежену доступність, Франковська заявила, що він “розроблений для масштабування в будь-якому штаті, де договори довічного володіння (life estate deeds) визнаються відповідно до існуючого законодавства про нерухомість – тобто, фактично у всіх 50 штатах”.
Graceful розраховує суму коштів на основі віку домовласника, вартості нерухомості та її розташування. Домовласник отримує щомісячні виплати протягом фіксованого терміну років, або може обрати отримання частини коштів одноразовою виплатою наперед.
На своєму вебсайті Graceful надає приклад того, як угода може працювати для гіпотетичного 79-річного клієнта з будинком вартістю 1 мільйон доларів, а також витратами на податок на нерухомість та страхування у розмірі 8 000 доларів на рік.
Домовласник має щорічний пенсійний дохід у розмірі 60 000 доларів, або 52 000 доларів після сплати податків та страхування. Graceful надасть йому одноразову виплату у розмірі 100 000 доларів, а також 32 000 доларів на рік протягом наступних 12 років (до досягнення 91 року). Хоча щорічні виплати припиняться після цього 12-річного періоду, компанія продовжуватиме сплачувати податки та страхування від його імені протягом усього життя або доки він залишатиметься в будинку.
“Ми виявили, що [податки та страхування] є серйозною проблемою та головною причиною втрати житла для літніх людей”, – сказала Франковська. “Хоча LESA (life expectancy set-aside) існує як рішення в рамках зворотних іпотек, у поєднанні з високими ставками це ускладнює кваліфікацію для багатьох позичальників. Ми повністю усуваємо цю проблему.”
Вона зазначила, що продукт спрямований на вирішення поширеного страху серед літніх людей, що “банк забере мій дім”. Оскільки немає жодних виплат за іпотекою чи орендною платою, конфіскація та виселення неможливі, на відміну від продажу з правом зворотного викупу (sale-leaseback). Довічний термін угоди також контрастує з термінами від 10 до 30 років, які зазвичай асоціюються з інвестиціями в власний капітал житла (HEIs).
На додаток до прямих зусиль, спрямованих на споживача, Graceful Finance прагне співпрацювати з кредиторами, що видають зворотні іпотеки, та фінансовими радниками, клієнти яких мають незадоволені потреби.
Вимоги до консультування та оцінки
Існують інші міркування для домовласника при розгляді “Lifestyle Agreement”. Graceful зазначає, що хоча виплати з соціального страхування та Medicare “зазвичай не впливають, Medicaid може бути під впливом залежно від ваших фінансів”. Компанія рекомендує розглянути угоду з радником з пільг або юристом зі спадкового права перед підписанням.
Продукт Graceful також включає вимогу щодо консультування, подібну до HECM. Франковська зазначила, що компанія розробила цю частину угоди за зразком існуючих рамок у Сполученому Королівстві.
Консультування проводять незалежні фахівці – не компанія – і включає оцінку придатності, розкриття інформації простою мовою та пояснення альтернатив, таких як зворотні іпотеки або кредитні лінії під заставу власного капіталу (HELOCs). Ці захисні заходи також роблять продукт “стабільним в інституційному масштабі”, зазначила Франковська, про що свідчить їхня доступність в інших країнах.
Крім того, “Lifestyle Agreement” передбачає особисту оцінку, а не автоматизовану оцінку, яка поширена у багатьох угодах HELOC або HEI.
“Це важливе, емоційне рішення для домовласника – і для покупців це значна інвестиція. Обидві сторони заслуговують на точність”, – пояснила Франковська. “Ми можемо скоротити терміни, покращивши інші частини процесу, але є певні кроки, на які ми не підемо на компроміс, і [оцінка] є одним з них.
“Незначне збільшення часу є вартим компромісом заради точності та захисту споживачів. Оскільки домовласник не бере кредит, процес є простішим і швидшим, ніж транзакція, залежна від іпотеки – немає кредитних документів, немає затримок у андеррайтингу позичальника та немає розкриття інформації, специфічної для кредитора.”
Історія договорів довічного володіння та зворотної купівлі житла
У США компанія Irene, що базується в Нью-Йорку, з 2018 року почала пропонувати подібні угоди “довічного володіння”. За цією моделлю компанія купувала будинки і дозволяла власникам залишатися там до кінця життя, не сплачуючи іпотеку, орендну плату, податки на нерухомість або страхування.
Irene отримала початкове фінансування від венчурного капіталу на ранніх етапах, але припинила свою діяльність у 2020 році, згідно з профілем засновника Фабріціо Тісо на LinkedIn.
Згідно з інформацією, опублікованою у 2024 році Організацією економічного співробітництва та розвитку (ОЕСР) – коаліцією 38 розвинених країн, яка займається соціальними, економічними та екологічними питаннями – зворотні купівлі житла є більш поширеними, ніж зворотні іпотеки в частинах Європи, таких як Франція, Німеччина, Італія та Польща.
“На відміну від зворотної іпотеки, при зворотній купівлі житла домовласник не зберігає повне право власності на будинок, хоча він може зберегти його частину, яка може бути передана його спадкоємцям”, – повідомляє ОЕСР. “Власний капітал житла зазвичай продається зі знижкою. Однак, оскільки це не позика, відсотки не нараховуються, і домовласник, як правило, може отримати більшу суму, ніж за зворотної іпотеки.”
ОЕСР також зазначає, що “в’єж’є” (viagers) – договори зворотної купівлі житла, укладені між приватними сторонами, а не фінансовою установою як контрагентом – поширені в таких країнах, як Франція, Бельгія, Іспанія та Швейцарія. Згідно з французьким філіалом Christie’s International Real Estate, “в’єж’є” становлять близько 5 000 продажів житла у Франції щороку, або близько 1% від усіх транзакцій.
В нещодавньому коментарі, опублікованому Центром пенсійних досліджень Бостонського коледжу, професор економіки Джеффрі Санзенбахер зазначив, що договори довічного володіння, подібні до тих, що пропонує Graceful Finance, мають свої переваги та недоліки.
“Оскільки будинок продається, його не можна залишити як спадщину, і в обмін на негайність та вартість усунення податків на нерухомість та витрат на страхування, виплачена сума значно менша за вартість будинку”, – написав він.
“Проблема спадщини, особливо, може стати бар’єром для багатьох домогосподарств, але компанія робить ставку на те, що багато бебі-бумерів прагнуть жити на повну зараз і тому цінуватимуть можливість використовувати своє житлове багатство таким чином.”
Дізнатися більше на: www.housingwire.com