Резюме статті
Минулого тижня показники ринку нерухомості були значно зумовлені порівнянням з аналогічним періодом 2025 року, коли вихідні на День праці припали на 30 серпня – 1 вересня. Минулого тижня загальний обсяг пропозиції зріс до 883 683 одиниць, що створило потужніші порівняння річного зростання порівняно з минулим роком, коли уповільнення зростання пропозиції було пов’язане зі зниженням ставок в кінці літа. Кількість нових пропозицій становила 68 142, а відсоток зниження цін – 42,14%. Збереженню ставок нижче 7% сприяли іпотечні спреди.
Минулого року спостерігалося зміщення на ринку нерухомості в середині червня, яке потребувало шести-дев’яти місяців для повного осмислення. Прогнозувалося зростання продажів, уповільнення зростання пропозиції та відсутність даних, що свідчили б про крах цін на житло. Ці прогнози базувалися на припущенні, що показники ринку нерухомості покращуються, коли ставки за іпотекою знижуються нижче 6,64% і прямують до 6%.
З огляду на покращення показників ринку нерухомості минулого року, порівняння з поточним роком, коли ставки вищі, будуть доволі цікавими до кінця року. Крім того, оскільки вихідні на День праці минулого року припали на 30 серпня – 1 вересня, звіт за поточний тиждень зазнав значного впливу порівнянь з даними Дня праці 2025 року.
Дані щодо заявок на придбання
Дані щодо заявок на придбання, що враховують перспективу 30-90 днів, демонструють певне уповільнення, оскільки ставки за іпотекою перевищили 6,64% і тримаються на цьому рівні.
Коли ставки були нижчими за 6,64%, показники заявок на придбання були переважно позитивними рік до року протягом усього року, навіть з урахуванням складніших порівнянь на початку року. Тепер обігнати ці показники буде складно, особливо з урахуванням того, що ставки залишатимуться близько 7% до кінця 2026 року.
Минулого тижня індекс заявок на придбання показав позитивне тижневе зростання на 2% і був стабільним рік до року. Це непоганий результат, враховуючи порівняння та вищі ставки. Однак наступні шість тижнів будуть складнішими, що варто мати на увазі.
Статистика заявок на придбання за 2026 рік:
- 14 тижнів позитивної динаміки тиждень до тижня
- 17 тижнів негативної динаміки тиждень до тижня
- 34 тижні стабільної динаміки тиждень до тижня
- 10 тижнів двозначного зростання рік до року
- 25 тижнів позитивного зростання рік до року
- 7 тижнів негативного зростання рік до року
Щотижневі незавершені продажі
Наші дані щодо незавершених продажів житла надають перспективу тиждень до тижня, хоча свята та короткострокові коливання можуть впливати на результати. Ці дані зазвичай відображаються в даних продажів через 30-60 днів.
Оскільки ставки за іпотекою вже деякий час тримаються вище 6,64%, спостерігається уповільнення в даних щодо незавершених продажів. Наразі динаміка змінилася з росту на стабільну або незначно негативну.
Дані щодо незавершених продажів за минулий тиждень за останні два роки:
- 2026: 64 447
- 2025: 65 168
Пропозиція житла: значний показник порівняння рік до року
Зростання пропозиції житла цього року було найменшим порівняно з іншими останніми роками. Однак це було зумовлено двома основними факторами:
- Пропозиція вже не відштовхується від рекордно низьких рівнів, тому досягти значного зростання пропозиції складніше, оскільки ринок наближається до нормалізації, коли попит не падає. Продажі наявного житла до зростання ставок вище 6,64% були позитивними з початку року.
- Іпотечні ставки мали найнижчу криву протягом 12 місяців порівняно з попередніми роками, що означає, що ставки вперше за деякий час не перевищували 7%.
Тепер, коли ставки перевищили 6,64% – рівень, який завжди уповільнював ринок житла, – порівняння рік до року стає важливим фактором для аналізу пропозиції. Минулого року в цей час ставки за іпотекою знижувалися, а попит зростав, що призвело до значно повільнішого зростання пропозиції порівняно з початком року, коли ставки були вищими. Це означає, що дані щодо пропозиції матимуть сприятливіші умови для демонстрації річного зростання до кінця року.
Примітка: Минулого року вихідні на День праці припали на 30 серпня – 1 вересня, що пояснює однотижневе зниження пропозиції порівняно з цим роком, коли це зниження відбудеться наступного тижня. Спостерігалося ще одне тижневе незначне зростання пропозиції.
- Зміна пропозиції за тиждень (28 серпня – 4 вересня): Пропозиція зросла з 879 764 до 883 683
- Того ж тижня минулого року (22-29 серпня): Пропозиція знизилася з 860 719 до 846 529
Нові пропозиції
Кількість нових пропозицій перебуває у фазі традиційного сезонного зниження. Порівняння рік до року ускладнюються через святкові дані. Однак у 2026 році спостерігається найздоровіший рівень нових пропозицій з 2022 року.
Зазвичай, кількість нових пропозицій в пікові періоди становить від 80 000 до 100 000 щотижня. Варто зазначити, що дані щодо нових пропозицій не порівнюються з періодами житлових бульбашок, коли цей показник щотижня становив від 250 000 до 400 000 протягом кількох років.
Дані щодо нових пропозицій за минулий тиждень за останні два роки:
- 2026: 68 142
- 2025: 64 686
Відсоток зниження цін
Зазвичай, близько третини будинків зазнають зниження цін перед продажем, що відображає динамічний характер ринку нерухомості. Загалом, відсоток зниження цін цього року нижчий, ніж минулого. Оскільки ставки за іпотекою зросли порівняно з минулим роком, очікується, що зниження рік до року стиснеться і врешті-решт зрівняється або перевищить минулорічні показники. Цього тижня ми наблизилися до паритету більше, ніж попередніми тижнями.
У моєму прогнозі цін на житло на 2026 рік я передбачав національне зниження на 0,62% за рік. Зростання цін на житло цього року фактично не спостерігається, і мій прогноз -0,62% може виявитися неточним, оскільки більшість індексів цін на житло показують зростання від 1% до 2%. Однак, знову ж таки, зі зростанням ставок, я можу бути правий у 2026 році.
Відсоток зниження цін за минулий тиждень:
- 2026: 42,14%
- 2025: 42%
10-річна дохідність та ставки за іпотекою
У прогнозі HousingWire на 2026 рік я очікував наступні діапазони:
- Ставки за іпотекою між 5,75% і 6,75%
- 10-річна дохідність коливатиметься між 3,80% і 4,60%
Минулий тиждень був неспокійним для 10-річної дохідності. Звіт про зайнятість перевершив прогнози, дані щодо низьких заявок на допомогу по безробіттю та загострення конфлікту в Ірані штовхнули ціни на нафту WTI вище $93, але 10-річна дохідність та ставки суттєво не змінилися.
Знову ж таки, багато вже було враховано в ставках за іпотекою та 10-річній дохідності. Щоб ставки суттєво зросли, особливо з огляду на спроби міністра фінансів США Скотта Бессента підтримати довгостроковий сегмент ринку з наступного тижня, знадобиться більш яструбина політика ФРС, дані про вищу інфляцію та ескалація конфлікту.
Наближається тиждень інфляції, і ФРС визначив цей тиждень як вирішальний для можливого підвищення ставки у вересні. Щодо ставок за іпотекою, кілька підвищень ставок вже враховано. Це може пояснити, чому ставки не сильно змінилися навіть після позитивних даних про зайнятість минулої п’ятниці.
Іпотечні спреди
Іпотечні спреди знову врятували ситуацію і зберегли ставки за іпотекою нижчими за 7% ще на один тиждень. Навіть попри те, що дані про зайнятість перевершили очікування, спреди утримували ставки нижчими за 7%. Минулого тижня головний редактор Сара Вілер і я обговорювали, що може погіршити спреди, в епізоді подкасту HousingWire Daily.
Історично, іпотечні спреди коливалися від 1,60% до 1,80%. Минулого тижня спреди становили 1,94%, знизившись з 1,96% тижнем раніше.
Порівняймо ставки за іпотекою минулого тижня з тим, якими вони були б за останні три роки, враховуючи поточний рівень 10-річної дохідності:
- Якби ми мали найгірші показники іпотечних спредів 2023 року, ставки за іпотекою сьогодні становили б 8,06%, а не 6,89%.
- Якби ми мали найгірші показники 2024 року, ставки за іпотекою сьогодні становили б 7,68%.
- Якби ми мали найгірші показники 2025 року, ставки за іпотекою сьогодні становили б 7,49%.
Наступний тиждень: Іран та тиждень інфляції
Зробимо це дуже просто: цього вихідного було більше новин щодо конфлікту в Ірані, тому ми побачимо, що з’явиться до ранку вівторка. Це також тиждень інфляції: у четвер виходять дані PPI, а в п’ятницю – важливий звіт CPI. ФРС надає великого значення цьому звіту, але знову ж таки, з точки зору іпотеки, багато що вже враховано. Тому знадобиться значно гарячіший звіт, ніж очікувалося, щоб зрушити з місця. Також це залежить від того, як торгуватиметься 10-річна дохідність. Тож готуйтеся до ще одного напруженого тижня.
Інформація підготовлена на основі матеріалів: www.housingwire.com