Здача земельної ділянки в оренду для багатьох власників (орендодавців) є стабільним джерелом доходу. Однак, прагнення захистити свої права може наштовхнутися на юридичні пастки в договорі, найнебезпечнішою з яких є автоматичне поновлення (пролонгація) договору оренди.
Нерозуміння цього механізму може призвести до ситуації, коли орендар користується вашою землею протягом тривалого часу, а ви позбавляєтеся можливості змінити умови договору чи повернути свою власність.
Законодавство України визначає два різні за суттю механізми, які часто плутають:
Схема 1: Поновлення «за мовчазною згодою» (застарілі договори та практика Верховного Суду).
Раніше власники земельних ділянок часто керувалися нормою статті 33 Закону України «Про оренду землі». Відповідно до неї, якщо орендар продовжував користуватися землею після закінчення строку договору, а орендодавець не висловив заперечень протягом місяця, договір вважався поновленим. Варто зауважити, що наразі чинне законодавство не передбачає такого автоматичного «мовчазного» поновлення без активних дій з боку орендаря.
Схема 2: Умова про автоматичне поновлення (стаття 126-1 Земельного кодексу України) – це більш суворий інструмент.
«Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його було укладено, такий договір поновлюється на аналогічний строк і на тих самих умовах. Поновленням договору вважається його продовження без вчинення сторонами письмового правочину про поновлення, за умови відсутності заяви однієї зі сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається».
Суть «пастки довічної оренди”
За наявності в договорі пункту про автоматичне поновлення відповідно до статті 126-1 Земельного кодексу України, ви не зможете просто дочекатися закінчення терміну дії договору та повернути землю. Оренда буде автоматично переукладена в останній день строку дії. Пропуск граничного терміну для відмови призведе до автоматичного продовження оренди на наступні 7, 10 або 15 років (залежно від первинного строку) на тих самих фінансових умовах. В умовах інфляції та зростання ринкової вартості оренди це може призвести до значних збитків.
Правомірний вихід з механізму автоматичної пролонгації
Якщо ваш договір вже містить таку умову, або ви плануєте його підписання, рекомендується дотримуватися такого алгоритму дій:
- Аналіз тексту договору. Необхідно уважно прочитати договір, звертаючи увагу на формулювання на кшталт: «Договір поновлюється автоматично відповідно до статті 126-1 Земельного кодексу України». Якщо такого формулювання немає, застосовуються загальні правила переважного права, за якими орендар зобов’язаний завчасно ініціювати переговори.
- Дотримання терміну для відмови. Закон надає право будь-якій стороні відмовитися від автоматичного продовження договору. Це необхідно зробити не пізніше ніж за один місяць до дати закінчення його дії.
- Подача заяви нотаріусу. Юридичне скасування. Для цього слід звернутися до будь-якого державного або приватного нотаріуса із Заявою про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Листа до орендаря в такому випадку буде недостатньо, оскільки зміни мають бути зафіксовані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Раніше ми інформували про пільги, передбачені законом для учасників бойових дій (УБД) щодо отримання земельних ділянок, зокрема першочергове виділення для індивідуального житлового будівництва, садівництва та городництва. Однак, під час воєнного стану діють суттєві обмеження на безоплатну приватизацію державних і комунальних земель. У статті «Земля для УБД: що варто зробити вже зараз» детально розглядаються норми земельних ділянок для УБД, процедура безоплатної передачі ділянок та можливі дії в поточному році.
Тетяна Берегова
Кореспондент-редактор
За матеріалами: news.finance.ua