Нерухомість є фізичним активом, який завдяки своїй стійкості до технічних збоїв чи банкрутства контрагентів традиційно слугує фундаментом інвестиційного портфеля. Цей реальний актив виконує три основні функції для власника: збереження капіталу, генерацію доходу та зростання вартості.
Дохідність від оренди
Номінальна дохідність від оренди в столиці та інших великих містах України коливається в межах 7-11% річних у валютному еквіваленті. Однак, чиста дохідність, враховуючи витрати та податки, становить 4-7%.
На сьогоднішній день основним джерелом прибутку від нерухомості є не орендна плата, а зростання вартості самого об’єкта. Оптимальна частка нерухомості в портфелі не повинна перевищувати 35%. Важливо забезпечити диверсифікацію, розподіляючи інвестиції між різними об’єктами за типом, локацією та класом, замість концентрації в одній квартирі чи будинку. Це дозволяє мінімізувати локальні ризики, пов’язані з конкретним будинком, районом чи орендарем.
При оцінці житлової нерухомості інвестору слід брати до уваги не тільки площу та характеристики квартири, але й інфраструктуру житлового комплексу, рівень безпеки, автономність та доступність необхідних сервісів. Сукупність цих факторів може впливати на привабливість об’єкта та попит на нього.
Приклад інвестиційного проєкту
Проєкт City by blago в Чернівцях ілюструє комплексний підхід, поєднуючи житлову забудову з об’єктами соціальної та комерційної інфраструктури, підземним паркінгом та укриттями. Окрім внутрішніх характеристик, важливим є регіон розташування. Компанія Blago рекомендує інвесторам враховувати перспективи розвитку локації та стійкість попиту на житло.
Характеристики об’єкта слід оцінювати в контексті ширших ринкових показників, таких як динаміка цін, рівень попиту, темпи розвитку інфраструктури та загальні економічні умови регіону.
«Прикладом високої інвестиційної привабливості наразі є Івано-Франківськ, який демонструє лідерські позиції за темпами зростання цін. Медіанна вартість квадратного метра зросла на 80-85% порівняно з початком 2022 року. Для порівняння, ціни у Львові зросли приблизно на 55%, у Чернівцях — понад 50%, тоді як у Києві зростання становило лише 8-10% через вищі безпекові ризики», — зазначають експерти Blago.
«Динаміка Івано-Франківська та загалом Західної України пояснюється комфортними умовами життя, розвитком бізнесу, близькістю до Карпат та відносним фактором безпеки», — додають у компанії.
Інвестиційний проєкт преміального дизайн-готелю Son Daven у мальовничому Яремче, що на Івано-Франківщині, також привертає увагу інвесторів. Можливість придбання апартаментів у складі готельного комплексу з подальшим професійним управлінням та отриманням доходу є привабливою інвестиційною моделлю.
Поріг входу в Son Daven становить від 42 тис. доларів, залежно від площі, планування та обраного апартаменту. Вартість інвестиції складається з вартості самого активу та його потенційної операційної дохідності. Проєкт Son Daven вже демонструє певні архітектурні та концептуальні рішення, а також реальний прогрес будівництва, що дозволяє інвестору оцінити поточний стан та потенціал зростання вартості до введення в експлуатацію.
Ключові фактори для середньо- та довгострокового інвестування
Для інвестування на середньо- та довгостроковий горизонт (5-10 років) основним фокусом стає потенціал трансформації об’єкта та локації. Необхідно аналізувати не лише поточний стан, але й майбутні зміни. Для максимального приросту капіталу інвестору варто враховувати п’ять ключових факторів:
- Динаміка та економіка міста. Оцінка перспективності населеного пункту: зростання населення, створення нових робочих місць, релокація бізнесу, розвиток інфраструктури.
- Потенціал конкретної локації. Аналіз району, який може стати новим центром тяжіння через 5-10 років, навіть якщо він недооцінений сьогодні.
- Якість продукту та вартість володіння. Сучасні вимоги до житла: якісна архітектура, продумане планування, доброустрій, енергоефективність, автономність, безпека, наявність паркінгу.
- Репутація, надійність та експертиза девелопера. Оцінка спроможності девелопера реалізувати заявлену концепцію: своєчасне завершення будівництва, якісний доброустрій та створення обіцяної внутрішньої інфраструктури.
- Прогнозована ліквідність. Чітке розуміння потенційної аудиторії покупців активу як зараз, так і через 5 років.
Основний висновок для інвестора
Не варто шукати найдешевший квадратний метр на ринку. Необхідно зосередитися на пошуку активу з найвищим потенціалом зростання вартості, як самої локації, так і конкретного продукту.
Оригінал статті: news.finance.ua