Станом на середину жовтня 2025 року, ринок житла демонструє ознаки стабілізації, що зумовлено зниженням ставок за іпотечними кредитами та змінами в динаміці попиту. На відміну від попередніх прогнозів, які передбачали зростання ставок, ринок став свідком збільшення попиту та змін обсягів пропозиції, що підкреслює важливість відстеження актуальних даних.
Стабілізація ринку житла та показники попиту
Зростання попиту на житло відзначено понад три місяці тому, що сприяло стабілізації ринку. Значна кількість аналітиків відстає від реальних показників через використання застарілих звітів, яким від трьох до шести місяців. Тому критично важливим є моніторинг щотижневих оперативних даних щодо житлового ринку, враховуючи потенційну волатильність, особливо в періоди національних свят, як-от День Колумба.
Аналіз даних свідчить про стабілізацію ринку житла з середини червня 2025 року. Зниження ставок за іпотечними кредитами нижче рівня 6.64% змінило ключові показники в економіці нерухомості, подібно до тенденцій, що спостерігалися наприкінці 2022 року та в середині 2024 року.
Зростання впевненості забудовників
Кілька місяців тому було представлено аналіз, що демонстрував відмінності в поведінці ринку нових житлових будинків та забудовників при наближенні ставок за іпотекою до 6% після подолання позначки 6.64%.
Пізніше було обговорено звіт про продажі нових будинків, який показав трирічний максимум. Це свідчить про те, що для активізації ринку достатньо зниження ставок до рівня близько 6%, а не 3%, 4% чи 5%, як це було раніше.
Особливу увагу слід приділити малим забудовникам, які не мають доступу до великих фінансових ресурсів та високої маржі прибутку для компенсації відсоткових ставок. Останні дані щодо впевненості забудовників показали позитивну динаміку. Навіть малі забудовники, вчетверте з 2022 року, зафіксували зростання своїх шестимісячних прогнозів на тлі зниження ставок за іпотекою до рівня близько 6%.
Продажі нових будинків нещодавно досягли трирічного максимуму. Існує обґрунтований скептицизм щодо цих показників через значну місячну волатильність даних, але минулий звіт підтвердив тенденцію зростання, що здивувало багатьох учасників ринку. Звіт про продажі нових будинків показав зростання обсягів продажів, підвищення цін та скорочення пропозиції.
Житлова пропозиція на вторинному ринку
Житлова пропозиція була найпозитивнішим фактором на ринку житла у 2025 році. Однак, зі зниженням ставок за іпотекою, попит дещо активізувався, що значно сповільнило зростання пропозиції, скоротивши його показник удвічі цього року.
На початку року показник зростання житлової пропозиції становив 33% рік до року, тоді як зараз він знизився до 16.24%. Цей зсув було прогнозовано ще в середині червня. Зважаючи на поточні ставки близько мінімальних значень 2025 року, цей тренд, ймовірно, збережеться. Очікується сезонне скорочення житлової пропозиції найближчим часом, що означає підготовку до 2026 року. Попередній прогноз щодо досягнення нового піку пропозиції не виправдався, і часу для його реалізації залишається обмаль до сезонного спаду.
У попередні роки пік житлової пропозиції припадав на жовтень або листопад. Цього року він, схоже, був досягнутий у першому тижні серпня. Зниження ставок за іпотекою призвело до активізації попиту та зміни балансу попиту та пропозиції. Цю динаміку було б складно передбачити без аналізу щотижневих даних ринку житла.
Минулого тижня спостерігалося незначне зростання пропозиції:
- Зміна тижневої пропозиції (10-17 жовтня): Пропозиція зросла з 856 870 до 859 419 одиниць.
- Того ж тижня минулого року (11-18 жовтня): Пропозиція зросла з 732 378 до 739 401 одиниці.
Відсоток зниження цін
Спостерігається стабілізація відсотка зниження цін. Темпи зростання почали сповільнюватися з середини червня, і зараз чітко видно стабілізацію цього показника, який вже нижчий за рівні 2022 року, коли було зафіксовано помітне зниження цін у другій половині року, не пов’язане з традиційною сезонністю.
Нові оголошення про продаж
Обсяг нових оголошень про продаж досяг піку 23 травня і з того часу демонструє сезонне зниження. Очікувалося, що показник триматиметься в діапазоні 80 000-100 000 протягом пікових сезонних місяців, як це було до пандемії COVID-19. Однак цього не сталося, і сезонне зниження призведе до досягнення мінімальних показників перед початком сезонного зростання наступного року.
Варто нагадати, що під час кризи на ринку житла цей показник щотижня становив від 250 000 до 400 000. Експерти рекомендують довіряти аналітичним моделям, а не панічним прогнозам. Зараз жовтень 2025 року.
Щотижневі дані щодо ринку житла можуть значно коливатися через святкові вихідні, як-от День Колумба. Однак жодні святкові вихідні не здатні змінити тривалий тренд покращення показників ринку житла, який спостерігається протягом останніх місяців. Потрібно лише знати, де шукати цю інформацію.
Ставки за іпотекою та попит
Ставки за іпотечними кредитами наближаються до мінімальних значень за рік, при цьому дохідність 10-річних казначейських облігацій становить 4%. Це третя спроба пробити цей ключовий рівень на ринку облігацій цього року. Факт обговорення цього питання свідчить про те, що багато хто, хто стверджував про неминуче зростання ставок через інфляцію, тарифи, державний борг, дефіцити та пропозицію казначейських зобов’язань, пропустив основний принцип: 65%-75% динаміки дохідності 10-річних облігацій та 30-річних іпотечних ставок визначається політикою Федеральної резервної системи.
Крім того, дані щодо зайнятості завжди матимуть ключове значення для Федеральної резервної системи, яка діє відповідно до подвійного мандату. Ця тема обговорювалася в епізоді подкасту HousingWire Daily, а також було опубліковано матеріал щодо потенційного досягнення нижньої межі прогнозу на 2025 рік – ставок на рівні 5.75%. Цього року було складно опустити дохідність 10-річних облігацій нижче 4%, але зараз вона наближається до цієї позначки.
Щодо попиту, тенденція заявок на купівлю житла загалом позитивна рік до року. Однак, тижневі дані мають вирішальне значення. Після зниження ставок за іпотекою нижче 6.64% і наближення до 6%, спостерігалося сім позитивних і чотири негативні тижні. Крім того, зафіксовано 11 послідовних тижнів зростання показників рік до року на двозначні величини. Минулого тижня спостерігалося зростання на 20% рік до року. Для визначення значущості тренду, бажано мати принаймні 12-14 тижнів позитивних тижневих показників. Таким чином, ще п’ять-сім тижнів можуть підтвердити тренд на 2025 рік.
Наведені тижневі дані за 2025 рік:
- 19 позитивних показників.
- 15 негативних показників.
- 6 нейтральних показників.
- 37 послідовних тижнів позитивного зростання рік до року.
- 24 послідовні тижні двозначного зростання рік до року.
Тижневі дані щодо попередніх угод
Тижневі дані щодо попередніх угод демонструють стабільне незначне зростання рік до року з середини травня. Однак ці дані можуть зазнавати впливу факторів, таких як святкові дні або припинення роботи урядових установ, що може призвести до затримок у завершенні угод. Зазвичай, ці попередні угоди відображаються у звіті про продажі існуючого житла протягом 30-60 днів.
Попит не є надзвичайно високим, але його достатньо для зміни показників ринку житла, як видно з наведених даних. Знову ж таки, відсутність щотижневого аналізу даних ринку житла з урахуванням вищезазначених змін призводить до відставання від реальної картини на три-шість місяців.
Висновок
Загалом, ринок житла у 2025 році не настільки песимістичний, як це іноді подають, особливо враховуючи труднощі, з якими довелося зіткнутися. Якби ставки за іпотечними кредитами залишалися вище 7.25%, як прогнозували деякі експерти, ситуація була б зовсім іншою. Однак, зниження ставок за іпотекою знову виявилося позитивним фактором, подібно до ситуації наприкінці 2022 року та в середині 2024 року.
Ключова відмінність цього року від минулого полягає в тому, що минулого року ставки за іпотекою зростали і врешті-решт перевищили 7%. Можна лише уявити потенціал, якщо вдасться утримувати ставки близько 6% протягом тривалого періоду, чого не спостерігалося протягом багатьох років.
Цього тижня буде опубліковано звіт про продажі існуючого житла, але не звіт про продажі нових будинків, якщо уряд продовжить роботу в режимі припинення діяльності. Проте, уряд повідомив про намір опублікувати звіт про інфляцію CPI в п’ятницю, за тиждень до засідання Федеральної резервної системи.
Дізнатися більше на: www.housingwire.com