Аналіз шахрайської схеми з нерухомістю
Компанія Ameritrust Mortgage подала позов проти групи інвесторів, іпотечного брокера, оцінювачів та компаній з оформлення прав власності у федеральному суді Меріленду, стверджуючи, що вони організували схему шахрайства з нерухомістю у Балтиморі, яка завдала кредитору збитків на суму понад 14 мільйонів доларів.
Згідно зі скаргою, поданою минулого тижня до Окружного суду США для округу Меріленд, Ameritrust стверджує, що відповідачі керували «розгалуженою мережею шахрайства з нерухомістю», яка охоплювала близько 90 позик на інвестиційні об’єкти в районі Балтимора. Ці позики завдали кредитору збитків у розмірі приблизно 14 076 000 доларів США та «серйозно порушили ринок іпотечного кредитування для інвестиційних об’єктів у Балтиморі та його околицях», йдеться у судових документах.
Серед відповідачів, зазначених у позові, — іпотечний брокер FirstLoans Inc. та компанії з оформлення прав власності REXTAR Title Services і Fidelity National Title. Відповідачі не надали негайних коментарів на запити.
Цей позов з’явився майже через рік після виявлення ширшої схеми, пов’язаної з інвестиційними об’єктами в Балтиморі, де група інвесторів, як повідомляється, придбала сотні будинків — переважно в районах з переважно чорношкірим населенням — за значно завищеними цінами. Ці угоди фінансувалися сотнями мільйонів доларів за рахунок позик з коефіцієнтом покриття боргових зобов’язань (DSCR), наданих десятками приватних кредиторів, понад половина яких згодом дефолтувала.
Деталі схеми
Попередні дефолти висвітлили фрагментарну практику андеррайтингу на ринку DSCR, де кредитори здійснюють андеррайтинг на основі очікуваного орендного доходу від об’єкта, а не особистого доходу позичальника.
Ameritrust стверджує, що інвестори створювали спеціальні компанії з обмеженою відповідальністю для придбання нерухомості в Балтиморі та його околицях за ціною близько 40 000 – 50 000 доларів США. Протягом кількох місяців, без внесення будь-яких покращень, компанії з обмеженою відповідальністю нібито продавали нерухомість іншим підставним компаніям за близько 200 000 доларів США, що передбачає приблизно 300% націнку.
Потім компанії-покупці подавали заявки на іпотечне фінансування від Ameritrust, а позики брокерувались FirstLoans, згідно зі скаргою. Кредитор стверджує, що заявки базувалися на «шахрайських, заздалегідь підготовлених звітах про оцінку та права власності», які навмисно приховували нещодавні угоди за нижчими цінами.
«Зрештою, після видачі позики, кошти були виплачені продавцю під час закриття угоди», — стверджує Ameritrust у позові. «Купуюча компанія не мала наміру коли-небудь погашати позику і чудово усвідомлювала, що кредитор був значно недостатньо забезпечений, враховуючи, що фактична вартість об’єкта становила лише частку суми позики. Купуюча компанія майже відразу ж допустила дефолт, не сплативши навіть перші кілька місяців платежів за позикою».
Наслідки та звинувачення
Згідно зі скаргою, деякі компанії з обмеженою відповідальністю згодом звернулися за захистом від банкрутства, що, на думку Ameritrust, використовувалося для захисту учасників від відповідальності. Оскільки ці справи про банкрутство були добровільно закриті, кредитор тепер подає цивільні позови.
Ameritrust звинувачує відповідачів у порушенні договору, цивільному рекеті згідно із Законом про боротьбу з рекетом та корумпованими організаціями (RICO), шахрайстві, змові з метою шахрайства та необережному наданні неправдивих відомостей.
Кредитор стверджує, що alleged actions «виходять далеко за межі Ameritrust», заявляючи, що схема повторювалася сотні разів на ринку Балтимора, завдаючи шкоди як місцевим цінностям нерухомості, так і вторинному ринку для інвестиційних позик, що не входять до складу агентства.
У скарзі зазначено, що хвиля подальших примусових продажів загрожує знизити вартість майна, тоді як проблемні позики торгуються серед інвесторів. Також стверджується, що покинуті будинки, пов’язані з позиками, перетворилися на небезпечні «наркотичні притони», зайняті поселенцями, що погіршує громадську безпеку та дестабілізує вже вразливі райони.
Пов’язані теми
- Балтимор
- Інвестиційні об’єкти
- Судовий позов
- Іпотечне шахрайство
Дізнатися більше на: www.housingwire.com