Дані Intercontinental Exchange (ICE) свідчать про різке скорочення частки іпотечних кредитів Федерального управління житлового будівництва (FHA) для негромадян, які не мають постійного статусу проживання, після зміни правил Департаментом житлового будівництва та міського розвитку (HUD) у травні 2025 року. Якщо раніше ця категорія позичальників становила 5.8% від загального обсягу FHA-іпотеки на купівлю житла, то після нововведень їхня частка впала до 0.1%.
Зміни в політиці HUD
Відповідно до бюлетеня іпотечного кредитора 2025-09 та листа Title I 490, виданих HUD у березні 2025 року, категорія “негромадянин, який не має постійного статусу проживання” була виключена з програм FHA Single Family Title I та Title II. Ці зміни набули чинності 25 травня 2025 року.
До введення нових правил, згідно з даними ICE, негромадяни, що не мають постійного статусу проживання, становили приблизно 5.8% від усіх FHA-іпотечних кредитів на купівлю житла та 5.6% від загального ринку іпотеки на купівлю житла. Після впровадження змін їхня частка в FHA-кредитуванні на купівлю житла скоротилася до близько 0.1%. Водночас, їхня частка у загальному обсязі іпотечних кредитів на купівлю житла знизилася на 2.2 процентних пункти до 3.4%.
За словами секретаря HUD Скотта Тернера, це рішення відповідає обіцянці президента Трампа ставити американців на перше місце. “Ми запобігаємо доступу нелегалів та негромадян до програм, підтриманих платниками податків, за рахунок американських покупців житла. Сьогодні ця частка дорівнює нулю. Не сумнівайтеся – якщо ви експлуатуєте наших громадян, HUD вживатиме заходів”, – заявив він.
Вплив на ринок
Зміни мали значний вплив на ринки, де негромадяни, що не мають постійного статусу проживання, раніше становили відносно велику частку активності з FHA-кредитування на купівлю житла. ICE проаналізувала ринки з найвищою часткою таких позичальників до зміни політики FHA (з другого кварталу 2024 року по перший квартал 2025 року), охопивши 100 найбільших ринків США та 33 ринки вздовж кордонів з Мексикою та Канадою.
Регіональні відмінності
Найбільші скорочення зафіксовано на ринках Юти. У Солт-Лейк-Сіті частка негромадян, що не мають постійного статусу проживання, в FHA-кредитуванні на купівлю житла впала з 26% до 0.15% (з четвертого кварталу 2025 року дотепер). У місті Прово частка скоротилася з 20% до менш ніж 0.5%.
Ринки Флориди також продемонстрували зниження. В Орландо частка до зміни політики становила 16.1%, а після – 0.2%. У Лейкленді показник впав з 13.6% до 0.16%, а в Кейп-Корал та Маямі – з 10% до менш ніж 1%.
Інші ринки також показали значні скорочення. У Ралі частка впала з 11.1% до 0.8%, а в Сан-Хосе – приблизно з 10% до 0%.
Альтернативні джерела фінансування
Дані свідчать, що традиційне кредитування не повністю компенсувало скорочення FHA-кредитування для негромадян, що не мають постійного статусу проживання. Обсяг кредитів для цієї категорії за стандартними умовами Fannie Mae та Freddie Mac залишився відносно стабільним, а не збільшився пропорційно.
Майкл Браун, фахівець з іпотечного кредитування в Churchill Mortgage, зазначив, що нова політика вплинула на сім’ї, які могли б отримати схвалення до травня 2025 року. “Багато з цих позичальників зараз отримують стандартні кредити, оскільки Fannie Mae та Freddie Mac дозволяють законним негромадянам, що не мають постійного статусу проживання, отримувати фінансування”, – сказав він.
За словами Брауна, кредити non-QM є ще одним варіантом для цієї категорії позичальників, але нова політика обмежує доступні варіанти фінансування. “Деяким з цих негромадян, що не мають постійного статусу проживання, доведеться внести більший перший внесок, працювати над покращенням своїх кредитних рейтингів для отримання схвалення, або просто чекати, доки вони не отримають статус постійного резидента”, – додав він.
Айзек Шульц, фахівець з іпотечного кредитування в Churchill Mortgage, також підтвердив, що єдиними варіантами для негромадян, що не мають постійного статусу проживання, є стандартне фінансування або “певний вид фінансування за некваліфікованими кредитами (non-qualified mortgage)”. “Я зараз працюю над одним таким випадком, і це значно ускладнює процес отримання схвалення для позичальника. Це був головний бажаний результат зміни політики, незалежно від наслідків”, – зазначив Шульц.
Вплив на ціни на житло
Залишається незрозумілим, чи вплинули ці скорочення на доступність житла. Однак, згідно з даними HousingWire, більшість ринків, охоплених аналізом ICE, продемонстрували зниження цін після введення змін у політиці.
Динаміка цін за ринками
- Солт-Лейк-Сіті: Середня ціна продажу односімейного будинку коливалася від $619,900 до $795,000 з другого кварталу 2024 року по перший квартал 2025 року. З четвертого кварталу 2025 року дотепер ціни знаходилися в діапазоні від $620,000 до $742,450.
- Прово: Середня ціна продажу коливалася від $630,000 до $877,400 з другого кварталу 2024 року по перший квартал 2025 року, порівняно з $589,900 до $699,950 з четвертого кварталу 2025 року дотепер.
- Орландо: Середня ціна продажу до зміни політики становила від $490,000 до $544,950, а після – від $489,000 до $525,000.
- Лейкленд: Ціни коливалися від $350,000 до $374,999 до змін, і від $357,000 до $375,000 після.
- Кейп-Корал: Ціни до зміни політики становили від $475,000 до $510,000, а після – від $420,000 до $467,450.
- Ралі: Середня ціна продажу односімейного будинку коливалася від $579,900 до $699,000 до змін, а потім знизилася до $522,000 до $624,900.
- Сан-Хосе: Середня ціна продажу односімейного будинку коливалася від $1.56 мільйона до $1.70 мільйона з другого кварталу 2024 року по перший квартал 2025 року. З четвертого кварталу 2025 року дотепер ціни знаходилися в діапазоні від $1.498 мільйона до $1.70 мільйона.
Пов’язані теми
- FHA
- FHA loan
- HUD
- Scott Turner
За матеріалами: www.housingwire.com