Зміни у ціноутворенні кредитів та їх вплив на інвесторів
Рішення Федерального агентства з фінансування житла (FHFA) застосовувати однакові коригування цін на рівні кредиту (LLPA) для позик, оцінених за шкалами Classic FICO та VantageScore 4.0, сприймається як стимул для впровадження VantageScore. Водночас це створює невизначеність щодо реакції інвесторів та ціноутворення на основі ризиків.
Лідери галузі, які зібралися на HousingWire Mortgage Banking Summit у Далласі, зазначили, що це рішення, яке скасовує попереднє калібрування на 20 пунктів між двома кредитними рейтингами, ймовірно, прискорить використання VantageScore. Однак залишаються відкритими питання щодо реакції інвесторів у іпотечні цінні папери (MBS).
«Є певні розбіжності щодо того, як це насправді працює; негайна реакція наших членів полягала в тому, що на впровадження знадобиться час», — зазначив Білл Кіллмер, старший віце-президент з питань законодавства та політичних справ Асоціації іпотечних банкірів (MBA).
Директор FHFA Білл Пульте повідомив, що Fannie Mae та Freddie Mac перейдуть до єдиної матриці ціноутворення для LLPA, замість збереження окремих сіток для Classic FICO та VantageScore 4.0. Пульте зазначив, що ця зміна стала відповіддю на відгуки від кредиторів та споживачів, стверджуючи, що окремі сітки «не мають жодного сенсу».
«Fannie та Freddie переходять до ЄДИНОЇ СІТКИ ЦІНУВАННЯ, де VantageScore приєднується до існуючої сітки ціноутворення FICO Classic», — написав Пульте в X.
Раніше LLPA, розраховані для FICO, застосовувалися до VantageScore 4.0 із завищенням на 20 пунктів. Найвищий рівень для покупки за FICO залишався 780 і вище, що відповідало показнику VantageScore 800+.
З VantageScore 4.0, який тепер безпосередньо відображається в існуючій сітці FICO, більше позичальників зможуть претендувати на нижчі LLPA при андеррайтингу з VantageScore замість FICO, без будь-яких змін у базовому забезпеченні або профілі позичальника, зазначили керівники.
Кіллмер підтвердив, що «немає сумнівів, що це збільшить використання Vantage». Однак він додав, що реакція інвесторів залишається ключовим невідомим фактором.
«Чи буде існувати упередження щодо їхнього ставлення до MBS, керованих Vantage, порівняно з FICO?» — запитав Кіллмер. «Чи означає це, що FICO прискорить випуск своєї моделі 10T замість Classic раніше, ніж планувалося?»
Інші учасники конференції також висловили сумніви щодо того, чи будуть інвестори розрізняти пули MBS, забезпечені кредитами, андеррайт яких проводився за новими моделями кредитного скорингу, порівняно з Classic FICO, особливо якщо структури комісій більше не компенсуватимуть різницю в оцінці ризиків.
«Мене турбує те, що тепер, коли LLPA однакові, у нас просто недостатньо даних для вторинного ринку», — зазначив Грег Шер, керуючий директор NFM Lending.
Ерін Ді, старший віце-президент і головний інформаційний директор BankSouth Mortgage, заявила, що її компанія буде встановлювати ціни на кредити, забезпечені VS4 та Classic FICO, на початковому етапі, але ті, «хто купує мої облігації на вторинному ринку, не робитимуть те саме. … Тож у яку позицію це поставить кредиторів, коли вторинний ринок не погодиться з LLPA?» — запитала вона.
Раннє впровадження
На сьогоднішній день щомісячний обсяг кредитів, забезпечених VS4, залишається обмеженим, але сконцентрованим серед найбільших агентських кредиторів. За даними аналітиків Keefe, Bruyette & Woods (KBW), у вересні VantageScore становив 5,5% від обсягів кредитування через Fannie та Freddie, що відповідає показнику серпня.
Rocket Mortgage та United Wholesale Mortgage відповідали за 95% цього обсягу VantageScore. Частка Rocket, яка нещодавно оголосила, що VS4 є їхньою стандартною кредитною моделлю, становила 34%, а UWM — 24,9%, зазначають аналітики.
Відміна 20-пунктного дисконту для кредитів VantageScore 4.0 призводить «до нижчого LLPA для значного відсотка кредитів, якщо вони використовують VS4 замість FICO», — пишуть аналітики KBW. «Ми розглядаємо об’єднання сіток як зниження LLPA «заднім числом», оскільки більшість позичальників VS4 тепер матимуть нижчий LLPA».
Наприклад, позичальник з FICO 700 і VantageScore 720 раніше сплачував би 1,5% авансового LLPA за сіткою на основі FICO. За новою системою, той самий позичальник заплатить 1,25% авансового LLPA, використовуючи VantageScore 720, тоді як 1,5% LLPA за ціноутворенням FICO залишається незмінним. На практиці, цей позичальник тепер, ймовірно, буде кваліфікований за допомогою VantageScore.
Аналіз, проведений Pivot Financial, свідчить про те, що політика діє подібним чином до цілеспрямованого зниження авансової комісії за гарантію за кредитами, де використовується VantageScore.
«Якщо кредит VantageScore, що підпадає під дію, безпосередньо потрапляє до більш сприятливої цінової категорії Classic FICO, Enterprise може отримати меншу авансову компенсацію, навіть якщо позичальник, майно та іпотека не змінилися, отже, не надаючи переваг, що виправдовують перегляд», — написала в звіті генеральний директор Pivot Дженніфер МакГіннесс.
Історичний аналіз Pivot приблизно 22,8 мільйонів узгоджених кредитів через Freddie Mac вказує на те, що за сценарію, коли уніфікований підхід ставить той самий числовий показник VantageScore безпосередньо в існуючу сітку Classic FICO, приблизно 68,7% історичної популяції VantageScore отримали б покращене ціноутворення на основі оцінки.
Згідно з аналізом, у більш пізній популяції з 2023 року до третього кварталу 2025 року приблизно 72,5% кредитів VantageScore отримали б покращене ціноутворення.
Це означає, що кредити, які публічно були представлені як «більш ризиковані» за попередніми калібруваннями, тепер увійдуть до пулів MBS без додаткової авансової компенсації за цей моделюваний ризик. Це може суттєво вплинути на інвестиції в облігації, якщо насичення кредитами VantageScore буде значним, зазначає МакГіннесс.
Пов’язано
- Кредитний рейтинг
- Федеральне агентство з фінансування житла
- FICO
- Mortgage Banking Summit 2026
Оригінал статті: www.housingwire.com