Аналіз ринку кредитування під заставу нерухомості
На початок першого кварталу 2026 року обсяг власного капіталу власників житла в США становив 34,9 трлн доларів, з яких приблизно 11 трлн доларів вважалися доступними для використання. Згідно з новим аналітичним звітом, небанківські фінансові установи значно збільшили свою частку на ринку кредитів під заставу житла (HELOC) та закритих другорядних іпотечних кредитів. Це зростання зумовлене вищими темпами обробки заявок та нижчими витратами порівняно з банками-депозитаріями. Незважаючи на те, що банки та кредитні спілки все ще домінують у сфері кредитування під заставу житла, небанківські кредитори активно нарощують свою присутність. Це зумовлено зростаючим попитом з боку позичальників, які прагнуть використати рекордно високі обсяги власного капіталу.
Значне зростання частки небанківських кредиторів
Обсяг видачі другорядних іпотечних кредитів зріс на 21% у період з 2024 по 2025 рік, досягнувши 179,3 млрд доларів проти 148,3 млрд доларів попереднього року. Проте, згідно зі звітом, це зростання було розподілене нерівномірно між різними типами кредиторів. Якщо у 2022 році банки та кредитні спілки видали 85% другорядних іпотечних кредитів, то до 2025 року їхня спільна частка зменшилася до 66%. Натомість частка небанківських установ зросла з 8% до 29%. Ця тенденція особливо помітна у сегменті кредитів під заставу житла (HELOC). У період з 2023 по 2025 рік обсяг видачі HELOC небанківськими установами збільшився приблизно на 140%, тоді як у регіональних банках цей показник зріс на 20%, у кредитних спілках – на 8%, а у великих банках – на 7%. Проте, банки все ще зберігають значну частку ринку HELOC. У 2025 році на банки припадало 45,6% виданих HELOC, на кредитні спілки – 35,5%, а на небанківські установи – 13,4%. Ситуація змінюється, коли до аналізу додаються закриті другорядні іпотечні кредити. У 2025 році небанківські установи видали 52,8% таких кредитів, а частка цього продукту у загальному обсязі другорядних іпотечних кредитів зросла з 25,4% у 2022 році до 40,4% у 2025 році.
Фактори, що сприяють зростанню небанківського сегменту
Основною конкурентною перевагою небанківських кредиторів, як стверджується у звіті, є не стільки політика кредитування, скільки вартість та швидкість їхніх операцій. Дані Асоціації іпотечних банкірів (MBA), наведені у звіті, показують, що у 2024 році 49% заявок на HELOC були закриті, а середній термін обробки становив 39 днів. Середні витрати на видачу кредиту, включаючи витрати на виконання, продажі та проходження платежів, становили близько 4600 доларів. Дані Curinos свідчать про значно швидший процес видачі кредитів небанківськими кредиторами. Час від подання заявки до її затвердження для HELOC від банків-депозитаріїв оцінюється приблизно у 40 днів, тоді як для небанківських установ цей показник становить 15 днів. Витрати на видачу HELOC від банків-депозитаріїв оцінюються в 1000-2500 доларів, порівняно з менш ніж 1000 доларів для небанківських HELOC. Рівень використання кредиту також відіграє важливу роль в економіці бізнесу. Середній показник використання HELOC від банків-депозитаріїв становить близько 36%, тоді як для сек’юритизованих небанківських HELOC він сягає 93%. Банки, як правило, пропонують більші кредитні лінії, але позичальники менше використовують ці кошти. Небанківські установи частіше видають менші кредитні зобов’язання з вищими непогашеними залишками.
Кредитні стандарти та переваги для позичальників
Зростання небанківського кредитування HELOC, згідно зі звітом, не пов’язане зі значним послабленням кредитних стандартів. Банки мають більшу концентрацію позичальників з кредитними балами 760 або вище (66% від загальної кількості HELOC), порівняно з 37% у небанківських установах. Водночас, позичальники небанківських установ переважно належать до категорії “prime” (з високим кредитним рейтингом), з приблизно 8% позичальників, що мають кредитний бал нижче 670, та близько 1% – нижче 640. Позичальники небанківських установ також мали нижчі коефіцієнти співвідношення боргу до доходу (DTI) у даних, наведених у звіті. У першому півріччі 2026 року жоден небанківський HELOC не мав DTI вище 50%, тоді як цей показник становив 12,2% для банківських одиниць та 15,3% для одиниць кредитних спілок. Середні коефіцієнти співвідношення сукупного кредиту до вартості (CLTV) також були відносно близькими: 63,5% для банків, 65,5% для небанківських установ та 66,1% для кредитних спілок. Небанківські установи не видавали HELOC з CLTV вище 85%, тоді як банки мали 2,7% одиниць з цим показником. Позичальники дійсно платять більше за небанківські продукти. При порівнянні на однакових умовах для позичальників з кредитними балами не менше 780 та CLTV нижче 80%, середній відсоток за небанківськими HELOC становив 8,14% у другому кварталі 2026 року, порівняно з 7,65% для банків та 7,36% для кредитних спілок.
Зміна потреб позичальників
Потреби позичальників також змінюються. Консолідація боргу була ключовою метою для 39% обсягу кредитів під заставу житла у 2024 році, що на 25% більше, ніж у 2022 році. Водночас частка ремонту житла знизилася до 46% з 65%. Зростання споживчих боргів та ефект “блокування” іпотечних ставок також підтримують попит, оскільки майже 79% власників іпотеки мають ставки нижче 6%. Звіт стверджує, що банки можуть реагувати шляхом покращення власних операційних процесів або партнерства з небанківськими установами. Наприклад, Fifth Third Bank більш ніж подвоїв обсяги виробництва, одночасно скорочуючи витрати та терміни обробки. Valley Strong Credit Union видав близько 2 млрд доларів HELOC через партнерство з фінтех-компанією з 2020 року. Банки також можуть зберігати кредити, що відповідають їхнім балансам, продаючи або сек’юритизуючи інші. Звіт вказує на зростаючий попит на вторинному ринку, зокрема, на пілотний проєкт Freddie Mac щодо закритих другорядних іпотечних кредитів та обсяг ринкових угод Figure на суму 2,9 млрд доларів у першому кварталі 2026 року.
Джерело новини: www.housingwire.com