Весна 2024 року, і цього тижня відбудеться засідання Федеральної резервної системи (ФРС). Десятирічні казначейські облігації знаходяться на такій же критичній позначці, як і торік, перед тим, як ФРС зайняла жорсткішу позицію, що призвело до зростання ставок за іпотечними кредитами до 8%, а дохідності десятирічних облігацій – до 5%. Чи можливий повтор цієї ситуації? Цього тижня м’яч повністю на боці Федеральної резервної системи. На мою думку, ФРС зацікавлена у збереженні низького рівня продажів існуючого житла. Нижче наведено інтерв’ю, яке я дав CNBC у день, коли ФРС зайняла жорсткішу позицію, пояснюючи причини.
Аналіз десятирічної дохідності та іпотечних ставок
Моя робота у сфері житлової нерухомості зосереджена на десятирічній дохідності та економічних факторах, що впливають на неї. Річне зростання інфляції значно знизилося, проте іпотечні ставки не зменшилися, що, втім, мене не дивує, оскільки мій головний принцип: “Ринок праці важливіший за інфляцію”.
На 2024 рік я вважаю нормальним діапазон десятирічної дохідності в межах 3.80%-4.25%, за умови стабільної економічної статистики та відсутності рішень ФРС про пом’якшення монетарної політики. Я не очікую зниження десятирічної дохідності нижче 3.37%, якщо тільки ринок праці не зазнає значних потрясінь – тобто, якщо кількість звернень за допомогою з безробіття не перевищить 323 000 за чотиритижневим ковзним середнім. Це означає, що я не бачу можливості зниження іпотечних ставок нижче 6%, особливо з урахуванням невигідних спредів, доки ринок праці чи економіка не ослабнуть.
Проте зараз ми опинилися в тій самій точці, що й минулого року, наближаючись до критичного рівня 4.34%, і наближається засідання Федеральної резервної системи. Це важливий тиждень, як видно з діаграми нижче.
Зважаючи на те, що іпотечні ставки знову перевищили 7%, нам доведеться уважно стежити за заявами ФРС на цьому засіданні, оскільки протягом останніх кількох засідань вони чітко давали зрозуміти, що політика є стриманою, і вони не хочуть, щоб вона стала надмірно жорсткою. Саме це сталося минулого року, коли десятирічна дохідність досягла 5%, а ставки за іпотекою – 8%. Однак існує ризик, що ФРС знову виступить із надто жорсткими заявами, що призведе до подальшого зростання десятирічної дохідності.
Дані щодо заявок на купівлю
Оскільки іпотечні ставки останнім часом знижувалися, ми спостерігали два тижні поспіль зростання показників заявок на купівлю, що відповідає спостереженням минулого року. Пам’ятайте, ми виходимо з надзвичайно низьких рівнів за цим показником, тому навіть незначне зростання помітне.
З листопада 2023 року ми мали 10 позитивних та п’ять негативних показників заявок на купівлю після святкових коригувань. З початку року ми мали чотири позитивні та п’ять негативних показників. Очевидно, що якщо іпотечні ставки зможуть наблизитися до 6% і залишатися на цьому рівні, ми побачимо зростання попиту, але, на мою думку, Федеральна резервна система не зможе спокійно спати, якщо більше людей купуватиме житло.
Щотижневі дані щодо запасів житла
Єдина позитивна новина у сфері житлової нерухомості цього року – це зростання запасів житла порівняно з минулим роком як за активними запасами, так і за новими пропозиціями. Я знаю, що зростання невелике, але зростання є зростанням. Перевагою вищих ставок є те, що запаси можуть зростати в умовах кваліфікованих іпотечних кредитів після 2010 року, за умови, що вищі ставки призводять до зниження попиту. З історичної точки зору, зростання не було значним, але воно є.
Минулого року сезонний мінімум запасів було досягнуто 14 квітня, що стало найдовшим терміном досягнення сезонного мінімуму за всю історію. Це означає, що ми побачимо зростання запасів вище норми до закінчення податкового періоду 2024 року.
Ось дані щодо запасів за минулий тиждень:
- Щотижнева зміна запасів (8-15 березня): Запаси зросли з 500 579 до 507 160
- Того ж тижня минулого року (9-16 березня): Запаси зросли з 413 199 до 414 967
- Абсолютний мінімум запасів у 2022 році становив 240 194
- Пік запасів у 2023 році становив 569 898
- Для порівняння, активних пропозицій цього тижня у 2015 році було 982 639
Дані щодо нових пропозицій
Кількість нових пропозицій зростає щорічно, що є ще одним позитивним фактором для ринку житла. Минулого року я відзначив тенденцію, що дані щодо нових пропозицій свідчили про досягнення історичного мінімуму, оскільки показник не знижувався при зростанні ставок. Зростання дещо повільніше, ніж я очікував. Але як людина, яка не вірила в припущення про “блокування іпотечних ставок”, що запаси не можуть зростати при вищих ставках, цей рік є добрим тестовим кейсом.
Ось дані щодо нових пропозицій за минулий тиждень порівняно з попередніми роками:
- 2024: 59 542
- 2023: 41 415
- 2022: 54 542
Для історичного контексту, кількість нових пропозицій цього тижня у 2010 році становила 306 020.
Відсоток зниження цін
Щороку третина всіх будинків перед продажем отримують зниження ціни – це звичайна активність на ринку житла, і цей показник дуже сезонний. Відсоток зниження цін може зростати, коли іпотечні ставки підвищуються, а попит падає. Коли ставки знижуються, цей показник стає нижчим за середній за рік.
Запаси житла вищі, ніж минулого року, і ми, можливо, вже досягли мінімуму, тому з плином року кількість будинків, ціна яких знижується, має зрости. Мета – побачити, як змінна іпотечної ставки вплине на ці дані. Ось чому цього тижня засідання ФРС є ключовим: щоб побачити, чи зможе десятирічна дохідність зрости, що має призвести до збільшення даних щодо зниження цін.
Ось відсоток будинків, ціна яких була знижена перед продажем минулого тижня, та порівняння з тим же тижнем у попередні роки:
- 2024: 31%
- 2023: 30%
- 2022: 17%
Наступний тиждень: ФРС та дані щодо житлової нерухомості
Цього тижня слід уважно стежити за двома моментами: риторикою Федеральної резервної системи та “dot plot” (графік прогнозів ставок). “Dot plot” все ще повинен показувати, що багато членів ФРС передбачають два-три зниження ставок у 2024 році, хоча деякі з них матимуть протилежну думку. Також цього тижня буде опубліковано багато даних щодо житлової нерухомості, включаючи показники впевненості забудовників, початок будівництва, продажі існуючого житла та дані щодо цін на житло від Zillow. Однак ключовим фактором є ФРС, ФРС і ще раз ФРС!
За даними порталу: www.housingwire.com