Продаж нерухомості забезпечує отримання значної суми коштів одноразово. Натомість орендні надходження, хоч і не є миттєвим доходом, здатні генерувати стабільний потік фінансів протягом тривалого періоду. Важливо розуміти, що сума, сплачена орендарем, не є чистим прибутком власника.
Згідно з даними ЛУН, середня вартість оренди однокімнатної квартири в Києві становить 18 тис. грн на місяць, що в річному вираженні сягає 216 тис. грн валового доходу. Для двокімнатної квартири із середньою ставкою 28 тис. грн на місяць річний дохід становить 336 тис. грн, а для трикімнатної, зданої за 45 тис. грн на місяць, — 540 тис. грн.
Однак, від цих показників необхідно відняти супутні витрати. До них належать потенційні періоди простою між орендарями, витрати на ремонт, заміну обладнання, а також податки та інші операційні витрати.
Коли оренда може бути вигіднішою за продаж квартири
Експертка з нерухомості Ірина Луханіна зазначає, що власники часто недооцінюють потенційний дохід від здачі житла в оренду. «За роки роботи на ринку я неодноразово спостерігала, як власники приймають рішення про продаж, будучи переконаними, що оренда приносить недостатній дохід. Однак, при спільному аналізі фінансових показників, результат часто виявлявся зовсім іншим», — коментує експертка. Як приклад, наводиться квартира в історичному центрі Києва вартістю близько 128 тис. доларів. Якщо здавати її під офіс без додаткових інвестицій, місячна орендна плата може становити приблизно 1 тис. доларів, що в річному вираженні складає близько 12 тис. доларів валового доходу. «Це відповідає дохідності на рівні приблизно 9,4% річних. З урахуванням можливих періодів простою, незначних ремонтних робіт, обслуговування та інших супутніх витрат, реальна дохідність може коливатися в межах 7,5-8,5% річних. Для об’єкта нерухомості високої якості в центральній частині міста це вважається доволі значним показником», — пояснює Луханіна.
Чи варто робити ремонт заради вищої орендної плати
Розглянемо варіант інвестування у оновлення квартири з метою збільшення орендної плати. Для згаданої вище квартири в історичному центрі Києва (вартістю близько 128 тис. доларів, орендна плата 1 тис. доларів на місяць), витрати на ремонт можуть становити від 25 до 35 тис. доларів. Для розрахунків візьмемо середнє значення — 30 тис. доларів. Після проведення ремонту, квартира може бути переведена до вищого цінового сегмента ринку. В такому випадку орендна ставка може зрости до 1300-1500 доларів на місяць. При орендній платі 1400 доларів щомісяця, річний дохід складе 16,8 тис. доларів. Загальна сума інвестицій, враховуючи ремонт, становитиме близько 158 тис. доларів. За розрахунками Ірини Луханіної, дохідність може зрости до 10-11% річних, а термін окупності додаткових інвестицій у ремонт складе менше півтора року. По суті, 30 тис. доларів, вкладених у оновлення житла, можуть збільшити щорічний дохід приблизно на 4,8 тис. доларів. Таким чином, у певних випадках проведення ремонту не тільки дозволяє підвищити орендну ставку, але й збільшити загальну прибутковість об’єкта нерухомості.
Оригінал статті: news.finance.ua